Welcher Immobilienmakler ist der beste in Bremen?

Woran erkennt man den besten Immobilienmakler in Bremen?

Einen amtlich „besten“ Immobilienmakler in Bremen gibt es nicht. Die Berufsbezeichnung ist in Deutschland nicht geschützt. Für die Tätigkeit genügt eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO, eine Sachkundeprüfung ist nicht vorgesehen. Vergleichen lassen sich Makler deshalb nur über einzelne Qualitätsmerkmale, und die sollten Sie vor der Beauftragung prüfen.

Sechs Merkmale sind entscheidend. Sie folgen dem Weg, den Sie bei Ihrer Entscheidung ohnehin gehen: aussagekräftige Kundenbewertungen, nachgewiesene Ortskenntnis in Ihrem Ortsteil, eine gründliche Objektbegehung, eine nachvollziehbar hergeleitete Bewertung, eine verbindlich geregelte Betreuung während der Vermarktung und ein Maklervertrag mit konkret beschriebenen Leistungen. Falls Sie noch überlegen, ob Sie überhaupt einen Makler beauftragen möchten, lesen Sie zuerst den Beitrag Brauche ich einen Makler für den Immobilienverkauf in Bremen?

Warum sollte die Maklerwahl in Bremen sorgfältig erfolgen?

Weil sie sich direkt auf Ihren Verkaufserlös auswirkt und weil es im Beruf keine Qualitätskontrolle gibt. Eine Ausbildung ist nicht vorgeschrieben, eine Prüfung auch nicht. Am Titel allein erkennen Sie also nicht, ob Sie mit einem erfahrenen Bewertungsspezialisten sprechen oder mit einem Quereinsteiger.

Vorgeschrieben ist lediglich eine Weiterbildung von 20 Zeitstunden innerhalb von drei Jahren (§ 34c Abs. 2a GewO in Verbindung mit § 15b MaBV). Diese Pflicht gilt seit dem 1. August 2018. Die Nachweise müssen fünf Jahre aufbewahrt und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorgelegt werden, Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden. Sie dürfen sich den Nachweis der letzten drei Jahre zeigen lassen.

Was eine falsche Wahl kostet, merken Eigentümer meist beim Preis. Ist er zu hoch angesetzt, steht die Immobilie monatelang im Portal, bis nur noch Preissenkungen helfen. Ist er zu niedrig, geht der Verkauf zwar schneller, Sie verlieren aber Verhandlungsspielraum. Im ungünstigen Fall entgeht Ihnen genau der Betrag, den ein zweiter ernsthafter Interessent noch geboten hätte.

Dazu kommt die Vertragsbindung, die in der Regel mehrere Monate beträgt. Die Zeit, die Sie vorher in eine gründliche Prüfung stecken, ist deutlich kürzer als die Zeit, die Sie eine falsche Wahl kostet.

Kriterium 1: Was sagen die Kundenbewertungen wirklich aus?

Die Auswahl beginnt am Schreibtisch, lange vor dem ersten Telefonat. Dabei kommt es weniger auf die Zahl der Sterne an als auf drei andere Dinge: wie viele Bewertungen es gibt, wie sie sich über die Zeit verteilen und was in den Texten steht.

Achten Sie darauf, ob die Rezensionen den Ablauf, die Erreichbarkeit und die Preisfindung beschreiben oder nur allgemein loben. Viele sehr kurze Bewertungen innerhalb weniger Tage sagen weniger aus als einige ausführliche Rückmeldungen über mehrere Jahre. Am hilfreichsten sind Texte von Menschen, die tatsächlich verkauft haben. Sie erkennen sie daran, dass Vermarktungsdauer, Wertermittlung oder Notartermin erwähnt werden. Bewertungen von Käufern oder Besichtigungsinteressenten sagen über die Arbeit für Verkäufer dagegen wenig.

Aufschlussreich ist auch, wie ein Anbieter auf Kritik reagiert. Eine sachliche Antwort auf eine schlechte Bewertung verrät oft mehr über seine Arbeitsweise als viele Fünf-Sterne-Bewertungen ohne Text.

Kriterium 2: Kennt der Makler Ihren Ortsteil – und was hat er dort verkauft?

Bremen ist in Stadtteile gegliedert und diese wiederum in Ortsteile. Für den Preis zählt die Ortsteilebene, in manchen Quartieren sogar der einzelne Straßenzug. Ein Reihenhaus in Schwachhausen, eines in Findorff und eines in Huchting gehören statistisch zur selben Objektart, erzielen aber sehr unterschiedliche Preise.

Wie stark die Lage wirkt, zeigt der amtliche Marktbericht: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sank der Quadratmeterpreis im Berichtsjahr 2025 in bevorzugten Wohnlagen um 4,3 Prozent, während er in normalen Stadtlagen um 2,6 Prozent stieg (Stand: Juni 2026). Für dieselbe Objektart liefen die Preise im selben Jahr also in entgegengesetzte Richtungen. Wer das nicht weiß, schätzt die Entwicklung Ihrer Immobilie falsch ein.

Welche vergleichbaren Objekte hat der Makler in Ihrem Ortsteil verkauft?

Mit dieser Frage lässt sich Ortskenntnis am schnellsten prüfen. Stellen Sie sie ganz konkret: Welche vergleichbaren Objekte haben Sie in diesem Ortsteil in den vergangenen zwei Jahren verkauft? Eine belastbare Antwort enthält fünf Angaben:

• Objektart und Größenordnung: zum Beispiel „ein Reihenmittelhaus, Baujahr Ende der Sechziger, rund 110 Quadratmeter“ statt einfach „ein Haus“.
• Lage im Ortsteil: Quartier oder Straßenzug. Namen und Hausnummern darf ein Makler wegen seiner Verschwiegenheitspflicht nicht nennen, die Lage beschreiben darf er aber.
• Vermarktungsdauer: wie viele Wochen von der Veröffentlichung bis zum beurkundeten Kaufvertrag vergangen sind.
• Käufergruppe: ob Familien aus dem Umland, Eigennutzer aus dem Stadtteil oder Kapitalanleger gekauft haben. Davon hängt ab, wo und wie inseriert wird.
• Verhältnis von Angebots- zu Abschlusspreis: ob der aufgerufene Preis erreicht wurde oder es Abschläge gab und woran das lag.

Hat ein Makler in Ihrem Ortsteil bisher nichts verkauft, schließt ihn das nicht aus. Er sollte die Lücke dann aber mit Vergleichsdaten schließen und das auch offen sagen, statt Erfahrung zu behaupten, die er nicht hat.

Kriterium 3: Wie gründlich fällt die Objektbegehung aus?

Dass der Makler Ihre Immobilie überhaupt besichtigt, ist selbstverständlich. Wichtig ist, wie genau er hinsieht, und zwar vor allem dort, wo die kostenrelevante Technik sitzt. Ein Termin, der nach zwanzig Minuten im Wohnzimmer endet, reicht für eine Bewertung nicht aus. Was der Makler nicht gesehen hat, kommt später als Frage eines Käufers oder als Preisabschlag auf Sie zurück.

Als Richtwert gilt: Die sorgfältige Aufnahme eines Einfamilienhauses dauert selten weniger als eine Stunde. Wer nach zwanzig Minuten fertig ist und trotzdem einen Preis nennt, kann ihn nicht aus Ihrem Haus abgeleitet haben.

Welche Punkte gehören in eine vollständige Objektaufnahme?

Einen gründlichen Makler erkennen Sie an seinem Weg durchs Haus. Er geht auf den Dachboden und prüft Dämmung, Sparren und mögliche Feuchtespuren. Er öffnet den Sicherungskasten und sieht, ob die Elektrik dem heutigen Stand entspricht. Schraubsicherungen und ein fehlender Fehlerstromschutzschalter deuten zum Beispiel auf eine Anlage aus den Siebzigern hin. Er fragt nach den Leitungen im Haus, also ob die Elektroleitungen einen Schutzleiter haben und ob die Wasserleitungen aus Kupfer, Kunststoff oder noch aus Blei bestehen, die Abwasserleitungen aus Guss oder Ton. Außerdem sieht er sich Heizung und Warmwasserbereitung an, mit Typ, Baujahr und letzter Wartung.

Dazu kommen Keller und Gebäudehülle: Feuchtigkeit am Sockel, Zustand der Fenster und ihrer Verglasung, Dacheindeckung, Fassade und Regenwasserableitung. Jeder dieser Punkte kann fünfstellige Kosten bedeuten, und jeder Käufer wird danach fragen. Am Ende des Termins sollte Folgendes aufgenommen sein:

• Dach und Dachgeschoss: Eindeckung, Dämmung, Sparren, Feuchtespuren
• Elektrik: Sicherungskasten, Fehlerstromschutzschalter, Leitungen mit oder ohne Schutzleiter
• Leitungen: Material der Wasser- und Abwasserleitungen
• Heizung und Warmwasser: Typ, Baujahr, letzte Wartung, Zustand des Schornsteins
• Keller: Feuchtigkeit am Sockel, Abdichtung, Nutzbarkeit
• Gebäudehülle: Fenster und Verglasung, Fassade, Regenwasserableitung
• Grundstück: Zuschnitt, Erschließung, Nebengebäude, Zuwegung

Welche Unterlagen sollte der Makler anfordern?

Zur Aufnahme gehört auch die Durchsicht der Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauunterlagen, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Ohne diese Unterlagen kennt der Makler weder eingetragene Belastungen noch beschlossene Sanierungen, die den Preis beeinflussen.

Einen einfachen Test können Sie später selbst machen. Fragen Sie den Makler, wenn er Ihnen den Preis vorstellt, nach dem Baujahr der Heizung oder dem Material der Wasserleitungen. Wer gründlich aufgenommen hat, weiß das auch zwei Wochen später noch.

Kriterium 4: Wie nachvollziehbar ist die Bewertung hergeleitet?

Die eigentliche Prüfung folgt nach dem Ortstermin. Eine belastbare Bewertung nennt drei Dinge: das angewendete Verfahren, also Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, die zugrunde liegenden Vergleichsdaten und die Bezugsgröße, auf die sich der Wert bezieht. Fehlt eine dieser Angaben, können Sie die Zahl nicht überprüfen.

Welches Verfahren passt, hängt vom Objekt ab. Eigentumswohnungen und Reihenhäuser werden überwiegend im Vergleichswertverfahren bewertet, vermietete Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren und besondere Objekte ohne ausreichende Vergleichsfälle im Sachwertverfahren. Nennt ein Makler für jedes Objekt dasselbe Verfahren, arbeitet er schematisch.

Fragen Sie deshalb nicht nur nach dem Ergebnis, sondern auch nach dem Rechenweg: Welche verkauften Objekte wurden zum Vergleich herangezogen? Aus welchem Zeitraum stammen sie? Warum wird Ihre Immobilie höher oder niedriger eingeordnet? Wie eine kostenlose Bewertung seriös abläuft, beschreibt der Beitrag Wer bietet kostenlose Immobilienbewertungen in Bremen an?

Mit welchen Bremer Daten arbeitet eine seriöse Bewertung?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen wertet jedes Jahr alle beurkundeten Kaufverträge aus. Sein Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwertkarte gehören deshalb zu den wichtigsten amtlichen Quellen für den Bremer Markt. Die Zahlen von Immobilienportalen beruhen dagegen auf Angebotspreisen. Was tatsächlich gezahlt wurde, kann davon deutlich abweichen.

Der aktuelle Bericht zeigt, wie aussagekräftig diese Daten sind. Im Berichtsjahr 2025 wurden in Bremen 6.519 Kaufverträge registriert, rund 13,4 Prozent mehr als im Vorjahr mit 5.751. Der Geldumsatz stieg von 1,657 auf 2,134 Milliarden Euro. Besonders deutlich legte der Wohnungsmarkt zu: Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen wuchs um 22,5 Prozent auf 3.388. Stand: Juni 2026.

Eigentumswohnungen aus dem Bestand wurden 2025 im Schnitt für rund 2.520 € je Quadratmeter Wohnfläche verkauft, rund 7 Prozent mehr als im Vorjahr. Ein Makler, der seinen Preis begründet, kann Ihnen zeigen, wo Ihre Immobilie in dieser Auswertung einzuordnen ist.

Warum sagt ein Durchschnittswert wenig über Ihre Immobilie?

Weil er von Objektart, Lage und Bezugsgröße abhängt. Die Tabelle oben nennt Preise je verkauftem Objekt, nicht je Quadratmeter. Schon das verändert das Bild: Der Durchschnittspreis je freistehendem Ein- und Zweifamilienhaus ist um 7,4 Prozent gesunken, der Quadratmeterpreis in normalen Stadtlagen dagegen um 2,6 Prozent gestiegen. Das liegt nicht am Markt, sondern an den verkauften Häusern. Sie waren im Berichtsjahr im Schnitt kleiner und schlechter ausgestattet als im Jahr davor.

Bei Eigentumswohnungen ist der Effekt noch größer. Wohnungen aus dem Bestand wurden 2025 rund 7 Prozent teurer und kosteten etwa 2.520 € je Quadratmeter. Das vergleichsbereinigte Neubauniveau fiel im selben Zeitraum um 8,8 Prozent auf rund 5.370 € je Quadratmeter. Wer beide Segmente zu einem Wert zusammenrechnet, erhält eine Zahl, die für keine der beiden Wohnungsarten stimmt.

Für Sie heißt das: Wenn Ihnen ein Makler eine allgemeine Preissteigerung in Aussicht stellt, ohne nach Objektart, Lage und Bezugsgröße zu unterscheiden, arbeitet er nicht mit den amtlichen Daten.

Reicht eine Marktwertanalyse – oder brauchen Sie ein förmliches Verkehrswertgutachten?

Für den Verkauf reicht in aller Regel die Marktwertanalyse des Maklers. Anders ist es, wenn der Wert gegenüber Dritten Bestand haben muss, etwa bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, bei einer Scheidung oder gegenüber Finanzamt und Behörden. Dann brauchen Sie ein förmliches Verkehrswertgutachten, das ein Sachverständiger gegen Honorar erstellt.

Ermittelt wird darin der Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB, also der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen. Wir selbst erstellen Marktwertanalysen für den Verkauf. Für förmliche Gutachten wenden Sie sich an einen entsprechend beauftragten Sachverständigen.

Kriterium 5: Wer betreut Sie während der Vermarktung – und wie oft hören Sie davon?

Am häufigsten beklagen Eigentümer im Nachhinein weder den Preis noch die Provision, sondern die schlechte Erreichbarkeit nach der Vertragsunterschrift. Klären Sie deshalb vorher, wie die Zusammenarbeit konkret aussieht:

• Zuständigkeit und Übergabe: In vielen Maklerbüros übernehmen unterschiedliche Personen Erstberatung und Vermarktung. Das ist üblich und kein Nachteil, solange die Übergabe geregelt ist. Fragen Sie, wer Ihr Objekt während der Vermarktung betreut, wer die Besichtigungen führt, wer verhandelt und wer beim Notartermin dabei ist. Lassen Sie sich diese Person vorstellen, bevor die Vermarktung beginnt, und klären Sie, wer sie bei Urlaub oder Krankheit vertritt.
• Vereinbarter Berichtsrhythmus: Ein professionelles Büro meldet sich von selbst und nicht erst auf Nachfrage. Vereinbaren Sie, wie oft Sie eine Rückmeldung bekommen und was darin steht: die Zahl der Anfragen, die durchgeführten Besichtigungen und vor allem die Gründe, aus denen Interessenten abgesagt haben.
• Auswertung der Absagen: Die Absagegründe sind Ihre wichtigste Entscheidungsgrundlage. Sagen viele Interessenten wegen des energetischen Zustands ab, müssen Sie anders reagieren als bei Absagen wegen des Preises. Die Meldung, es gebe „viel Interesse“, hilft Ihnen dagegen nicht weiter.
• Kapazität: Fragen Sie, wie viele Objekte Ihr Ansprechpartner gleichzeitig betreut. Die Frage mag unhöflich wirken, sie zeigt aber am besten, wie schnell Anfragen zu Ihrer Immobilie beantwortet werden.
• Reaktionszeit auf Kaufanfragen: Klären Sie, wie schnell Portalanfragen beantwortet werden und ob das auch am Wochenende gilt. Interessenten fragen meist bei mehreren Objekten gleichzeitig an. Wer erst zwei Tage später antwortet, bekommt oft keinen Termin mehr.

Zwei formale Punkte gehören ebenfalls ins Gespräch, weil sie zeigen, wie sorgfältig ein Büro organisiert ist. Sind die Abläufe dokumentiert, also wer welche Unterlage beschafft und wie Interessentendaten nach DSGVO verarbeitet werden? Und erfüllt der Makler seine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren (§ 34c Abs. 2a GewO, § 15b MaBV)?

Kriterium 6: Was steht im Maklervertrag – und was fehlt darin?

Am Ende steht die Unterschrift. Der Vertrag ist der einzige Teil der Zusammenarbeit, auf den Sie sich im Streitfall berufen können, und das ist wichtiger, als viele Eigentümer denken. Die §§ 652 ff. BGB regeln im Wesentlichen nur, wann der Makler seinen Lohn verdient. Welche Pflichten er hat, legt das Gesetz nicht fest. Was Ihr Makler tun muss, ergibt sich also fast nur aus Ihrer Vereinbarung. Vorgeschrieben ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern lediglich die Textform, mündliche Absprachen sind unwirksam (§ 656a BGB).

Prüfen Sie vor der Unterschrift fünf Punkte:

• Vertragsart: Beim einfachen Maklerauftrag muss der Makler nach der gesetzlichen Grundregel gar nicht tätig werden. Er darf vermarkten, er muss aber nicht. Erst beim Alleinauftrag ist er dazu verpflichtet. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich zusätzlich, auch Interessenten, die Sie selbst gefunden haben, über den Makler zu führen.
• Konkrete Leistungsbeschreibung: Die Pflicht zum Tätigwerden besteht beim Alleinauftrag auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich im Vertrag steht. Die Rechtsprechung verlangt, dass sich der Makler „rege und intensiv“ für Sie einsetzt. Was das im Einzelfall heißt, bleibt aber offen. Deshalb sollten die Leistungen einzeln im Vertrag stehen: Objektaufnahme, Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, professionelle Fotos, Exposé, die Portale, auf denen inseriert wird, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Begleitung bis zum Notartermin.
• Laufzeit und Kündigung: Üblich sind sechs Monate. Achten Sie auf Klauseln, nach denen sich der Vertrag stillschweigend verlängert. Eine solche automatische Verlängerung wird von Verbraucherschützern regelmäßig beanstandet.
• Widerrufsbelehrung: Haben Sie den Vertrag als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen, also etwa am Küchentisch oder per E-Mail, steht Ihnen grundsätzlich ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Fehlt die Belehrung, verlängert sich diese Frist erheblich.
• Keine Vorabkosten: Suchen Sie im Vertrag gezielt nach Aufwandsentschädigungen für den Fall, dass Sie den Verkauf abbrechen. Die Courtage sollte nur im Erfolgsfall fällig werden, also nach dem beurkundeten Kaufvertrag.

Warum ein exklusiver Auftrag meist bessere Ergebnisse bringt als mehrere parallel beauftragte Makler, erklärt der Beitrag Makleralleinauftrag – volle Aufmerksamkeit für Ihre Immobilie.

Was können Sie tun, wenn der Makler nicht tätig wird?

Bleibt die vereinbarte Leistung aus, haben Sie beim Alleinauftrag mehrere Möglichkeiten. Wird der Makler gar nicht tätig, kommt eine außerordentliche Kündigung in Betracht, unter Umständen auch Schadenersatz. In der Praxis scheitert das allerdings oft am Nachweis. Steht im Vertrag nur allgemein „Vermarktung“, lässt sich kaum belegen, dass zu wenig passiert ist.

Eine genaue Leistungsbeschreibung hilft Ihnen deshalb doppelt. Sie wissen von Anfang an, was Sie erwarten dürfen, und Sie haben im Streitfall eine Grundlage. Besonders nützlich sind überprüfbare Angaben, zum Beispiel bis wann Exposé und erstes Inserat fertig sind und auf welchen Portalen veröffentlicht wird. Bei einem konkreten Konflikt sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Wie ist die Provision geregelt?

In Bremen ist eine Courtage von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer üblich, also bis zu 3,57 Prozent je Seite. Gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht. Achten Sie im Gespräch darauf, ob der Makler Höhe, Verteilung und Fälligkeit von sich aus erklärt oder ob Sie erst danach fragen müssen.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher der Halbteilungsgrundsatz. Beauftragen beide Seiten den Makler, muss die Provision für beide gleich hoch sein (§ 656c BGB). Beauftragt nur eine Seite den Makler, meist der Verkäufer, darf höchstens die Hälfte der Kosten an die andere Seite weitergegeben werden. Der Käufer muss dann erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656d BGB).

Bietet Ihnen jemand an, die gesamte Provision auf den Käufer abzuwälzen, ist das bei diesen Objektarten unzulässig. Der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 entschieden, dass solche Vereinbarungen vollständig unwirksam sind und nicht nur auf das erlaubte Maß gekürzt werden. Der Käufer kann die gezahlte Provision in voller Höhe zurückfordern (Az. I ZR 138/24). Das gilt auch für Umwege, etwa wenn im Gegenzug der Kaufpreis gesenkt wird.

Im Parallelverfahren I ZR 32/24 hat der Bundesgerichtshof am selben Tag geklärt, was als Einfamilienhaus gilt. Entscheidend ist, wie der Käufer das Haus nutzen will, nicht wie der Verkäufer es bisher genutzt hat. Eine Einliegerwohnung oder eine untergeordnete gewerbliche Nutzung ändert daran nichts. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gelten diese Vorschriften nicht, hier ist die Verteilung frei verhandelbar.

Welche Kosten fallen beim Verkauf darüber hinaus an?

Die Courtage ist nur ein Teil der Kosten. Für die Gesamtrechnung und für die Frage, was Ihr Käufer zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen muss, kommen diese Posten hinzu:

Durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5,0 auf 5,5 Prozent zum 1. Juli 2025 zahlen Käufer nach Angaben des Senats im Schnitt rund 1.400 Euro mehr (Senatspressestelle Bremen, 3. Dezember 2024). Als Verkäufer tragen Sie in der Regel die halbe Courtage, die Löschung alter Grundschulden und die Kosten für Energieausweis und Unterlagen. Alles Weitere zahlt der Käufer. Eine vollständige Aufstellung finden Sie im Beitrag Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Bremen?

Welche Leistungen deckt ein guter Makler in Bremen ab?

Die sechs Kriterien zeigen, wie ein Makler arbeitet. Genauso wichtig ist, was er alles übernimmt. Eine professionelle Vermarktung umfasst deutlich mehr als Fotos, ein Inserat und ein paar Besichtigungen:

• Marktwertanalyse mit dem passenden Verfahren und Ortstermin
• Unterlagenbeschaffung bei Grundbuchamt, Katasteramt, Bauordnungsamt und Hausverwaltung
• Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung und Grundrisserstellung
• Professionelle Fotografie und Exposé-Erstellung
• Vermarktung über Portale, soziale Medien und vorgemerkte Kaufinteressenten
• Vorqualifizierung der Interessenten hinsichtlich Finanzierung und Kaufbereitschaft
• Verhandlung, Notartermin und Übergabe mit persönlicher Begleitung

Über zwei dieser Leistungen wird im Erstgespräch selten gesprochen, obwohl sie den Verkauf stark beeinflussen.

Woher stammen die Angaben im Exposé?

Nach Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungen und Energiekennwerten fragen Käufer später am häufigsten nach. Ein sorgfältiger Makler übernimmt diese Angaben aus den Unterlagen, also aus Bauzeichnung, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, und nicht aus der Erinnerung des Eigentümers. Fehlen Unterlagen, misst er nach oder kennzeichnet die Angabe ausdrücklich als unbelegt.

Liegt beim Erstellen der Anzeige ein Energieausweis vor, müssen die vorgeschriebenen Kennwerte bereits im Inserat stehen (§ 87 GModG, vormals GEG). Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen und nach Vertragsschluss dem Käufer unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Das Gebäudeenergiegesetz wurde am 28. Juli 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst, das stufenweise ab dem 29. Juli 2026 in Kraft tritt. Die Paragrafen zum Energieausweis haben ihre bisherige Nummerierung behalten, die inhaltlichen Neuerungen gelten überwiegend ab dem 1. Januar 2027 (GEG-Infoportal des Bundes).

Bekannte Mängel sollten offen angesprochen werden. Wer sie arglistig verschweigt, kann sich später nicht auf den im Kaufvertrag üblichen Gewährleistungsausschluss berufen (§ 444 BGB).

Was leistet der Makler in der Preisverhandlung?

Über den Preis des eigenen Zuhauses zu verhandeln, fällt den meisten Eigentümern schwer. Der persönliche Wert und der Marktwert liegen selten gleichauf. Ein erfahrener Makler kennt die üblichen Einwände, kann sie mit Vergleichsdaten einordnen und erkennt, wer wirklich kaufen will und wer nur den Preis testet.

Dazu gehört auch die Prüfung der Finanzierung. Liegt vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank vor, scheitert der Verkauf nicht kurz vor der Beurkundung, und die Immobilie muss nicht erneut auf den Markt.

Franchise, Bankmakler oder inhabergeführtes Büro – was passt zu Ihnen?

Die Unternehmensform sagt noch nichts über die Qualität aus. Sie prägt aber den Ablauf und die Frage, wer Sie tatsächlich betreut. Die folgende Übersicht zeigt typische Muster. Im Einzelfall sollten Sie trotzdem jeden Anbieter anhand der sechs Kriterien prüfen:

Welche Warnsignale sprechen gegen eine Zusammenarbeit?

Bei fünf Beobachtungen sollten Sie das Gespräch beenden, auch wenn Sie der Rest überzeugt:

• Preisaussage ohne Ortstermin: Eine Einschätzung am Telefon oder nur anhand von Fotos hat keine belastbare Grundlage.
• Auffällig hohe Preiseinschätzung ohne Begründung: Ein zu hoher Angebotspreis führt in der Regel zu einer langen Vermarktung und späteren Preisabschlägen. Am Ende erzielen Sie dann weniger als mit einem marktgerechten Preis von Anfang an.
• Keine Antwort auf die Ortsteilfrage: Wer der Frage nach vergleichbaren Verkäufen in Ihrem Ortsteil ausweicht oder auf „ganz Bremen“ verweist, kennt Ihre Lage nicht.
• Vorkasse: Wer Geld für Bewertung, Exposé oder Inserate verlangt, bevor etwas verkauft ist, arbeitet nicht erfolgsabhängig.
• Langer Maklervertrag ohne Kündigungsmöglichkeit: Seriöse Anbieter binden Sie nicht länger als nötig.

Der häufigste Fehler ist der zweite Punkt: Viele Eigentümer beauftragen den Makler mit der höchsten Preiseinschätzung. Wie Sie diese und weitere Stolperfallen vermeiden, lesen Sie im Beitrag Diese 4 Fehler sollten Sie beim Immobilienverkauf in Bremen vermeiden.

Wie gehen Sie bei der Maklersuche in Bremen strukturiert vor?

Aus den sechs Kriterien und den Warnsignalen ergibt sich ein Vorgehen in fünf Schritten:

1. Online recherchieren: Sehen Sie sich die aktuellen Angebote an, achten Sie auf Bildqualität, vollständige Exposés und Objekte in Ihrem Ortsteil.
2. Bewertungen gründlich lesen: Achten Sie auf ausführliche Texte, die den Ablauf beschreiben, und darauf, wie sich die Bewertungen über die Zeit verteilen.
3. Drei Erstgespräche führen: Vergleichen Sie dabei nicht die genannten Preise, sondern die Begründungen dafür.
4. Zusammenarbeit und Strategie besprechen: Welche Leistungen sind enthalten? Welche Unterlagen fehlen noch, und wer beschafft sie? Über welche Kanäle soll vermarktet werden?
5. Vertrag prüfen: Leistungsumfang, Laufzeit, Kündigung, Provisionshöhe und Fälligkeit müssen in Textform und eindeutig geregelt sein.

Vergleichbar werden die Antworten erst, wenn Sie sie nebeneinanderlegen. Nehmen Sie sich für diese Prüfung ausreichend Zeit: Recherche, Bewertungen und drei Erstgespräche kosten Sie einige Stunden, dazu kommt die sorgfältige Lektüre des Vertrags. Das ist wenig im Vergleich zu dem, was auf dem Spiel steht. Ein Maklervertrag bindet Sie meist sechs Monate, und die Wahl entscheidet mit darüber, welchen Preis Sie für Ihre Immobilie erzielen.

Was verrät die Online-Recherche?

Den ersten Eindruck bekommen Sie meist im Internet, und er ist aussagekräftiger, als viele denken. Sind die Fotos professionell ausgeleuchtet oder mit dem Handy gemacht? Enthalten die Exposés Grundrisse, Energiekennwerte und Angaben zu Baujahr und Modernisierungen? Werden Preise genannt oder nur „auf Anfrage“? Die Exposés, die ein Makler für andere Eigentümer erstellt, zeigen Ihnen, wie er auch Ihre Immobilie präsentieren wird.

Sehen Sie sich außerdem an, wo die angebotenen Objekte liegen. Tauchen Adressen aus Ihrem Ortsteil auf, ist das ein erster Hinweis auf Ortskenntnis. Genauer prüfen Sie das im Erstgespräch mit der Frage nach konkreten Verkäufen. Sind die Angebote über die ganze Stadt verteilt, muss das kein Nachteil sein. Die Frage nach Ihrem Ortsteil sollte der Makler aber trotzdem beantworten können.

Welche sieben Fragen sollten Sie in jedem Erstgespräch stellen?

Damit Sie die Gespräche vergleichen können, sollten Sie überall dieselben Fragen stellen. Notieren Sie die Antworten in Stichpunkten, denn die Unterschiede fallen meist erst im direkten Vergleich auf:

1. Welche vergleichbaren Objekte haben Sie in diesem Ortsteil in den vergangenen zwei Jahren verkauft, und wie lange dauerte die Vermarktung?
2. Welches Bewertungsverfahren wenden Sie an, und welche Vergleichsfälle liegen zugrunde?
3. Welche Leistungen sind im Auftrag enthalten und welche nicht?
4. Wie hoch ist die Courtage, wie verteilt sie sich, und wann wird sie fällig?
5. Wie lange läuft der Vertrag, und wie kann ich ihn beenden?
6. Wer betreut mich während der Vermarktung, und wie oft berichten Sie mir über den Stand?
7. Wie prüfen Sie die Bonität der Interessenten vor der Kaufpreisverhandlung?

Was zeigt sich im Erstgespräch?

Am meisten erfahren Sie im persönlichen Gespräch. Schon nach wenigen Minuten merken Sie, ob Ihr Gegenüber zuhört und gezielt nachfragt oder eine vorbereitete Präsentation abspult. Achten Sie darauf, ob Ihre Ziele und Ihr Zeitrahmen überhaupt zur Sprache kommen.

Ein seriöser Makler spricht auch an, was einem schnellen Verkauf im Weg stehen könnte, etwa Sanierungsstau, einen ungünstigen Grundriss oder einen schwachen Energieausweis. Wer nur von Chancen spricht, gibt Ihnen keine ehrliche Einschätzung.

Zum Gespräch gehört schließlich der geplante Ablauf: welche Schritte in welcher Reihenfolge anstehen und wie lange sie erfahrungsgemäß dauern. Alle Phasen eines Verkaufs mit Zeitrahmen beschreibt der Beitrag Wie läuft ein Immobilienverkauf in Bremen ab?

Stripling Immobilien: Wie wir arbeiten

Wir sind seit 2021 als unabhängiges Maklerunternehmen tätig, mit Sitz an der Schwachhauser Heerstraße 106 in Bremen und einem zweiten Standort am Wümmeweg 13 in Ottersberg. Von dort betreuen wir Oyten, Sottrum, Langwedel und das übrige Umland. Unser Schwerpunkt ist der Verkauf von Wohn- und Anlageimmobilien in Bremen und der Region, vom Einfamilienhaus über die Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus. Dazu gehören auch Sonderfälle wie vermietete Immobilien, bei denen Besichtigungen und Übergabe mit den Mietern abgestimmt werden müssen.

Gemessen an den sechs Kriterien aus diesem Beitrag sind das unsere überprüfbaren Werte. Ergänzend nennen wir Auszeichnungen, Empfehlungen und Partnerstatus:

Woher diese Zahlen stammen, legen wir offen. Für beide Standorte führen wir ein eigenes Google-Unternehmensprofil, Bremen und Ottersberg. Die genannten Google-Werte geben den Stand von September 2026 wieder und können sich inzwischen verändert haben. Die 380 Bewertungen bei ProvenExpert stammen von mehreren Plattformen, unter anderem ImmobilienScout24, Immowelt und Makler-Empfehlung.de. Ein Teil davon steht deshalb auch bei Google. Auch JACASA bündelt Bewertungen mehrerer Portale, die Zahlen dürfen also nicht addiert werden. Die Zahl der abgeschlossenen Verkäufe und die durchschnittliche Dauer bis zum Notartermin stammen aus unserer eigenen Auftragsdokumentation und sind nicht von dritter Seite geprüft.

Erwin Stripling ist Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Wenn Sie mit uns verkaufen, folgt jede Marktwertanalyse deshalb einem der anerkannten Verfahren, und wir erläutern Ihnen die Vergleichsfälle, auf denen sie beruht. Die Leistungen stehen einzeln im Vertrag, Sie haben einen festen Ansprechpartner mit vereinbartem Berichtsrhythmus und wissen jederzeit, wie der Verkauf steht. Chancen und Risiken sprechen wir offen an, Entscheidungen treffen wir gemeinsam mit Ihnen. Und zur Ortsteilfrage aus Kriterium 2: Im Erstgespräch nennen wir Ihnen konkrete Vergleichsfälle mit Objektart, Lage im Quartier, Vermarktungsdauer und dem Verhältnis von Angebots- zu Abschlusspreis.

Wie Eigentümer die Zusammenarbeit erleben, zeigen zwei Rückmeldungen, die genau die Punkte aus diesem Beitrag ansprechen, von Preiseinschätzung und Unterlagen bis zu Transparenz und Tempo:

„Stripling Immobilien hat uns beim Verkauf unseres Hauses begleitet und wir sind sehr zufrieden: realistische Preiseinschätzung, gute Vorbereitung der Unterlagen, sehr hochwertiges Exposé. Der Ablauf bis zum Notartermin war zuverlässig organisiert. Vielen Dank für die faire und für uns entspannte Abwicklung.“ – Dieter H. (Quelle: ProvenExpert)

„Der Hausverkauf mit Stripling Immobilien war für mich von Anfang an die richtige Entscheidung. […] Besonders geschätzt habe ich, dass er mich jederzeit transparent informiert, alle Schritte verständlich erklärt und mich stets auf dem Laufenden gehalten hat. Dank seiner Marktkenntnis war mein Hausverkauf in nur 2 Monaten erfolgreich abgeschlossen, inklusive Beurkundung beim Notar.“ – Olga Welk (Quelle: Google)

In den Rezensionen werden immer wieder drei Dinge hervorgehoben: die realistische Preisfindung, die Erreichbarkeit während der Vermarktung und die Einhaltung des angekündigten Zeitrahmens. Weitere Rückmeldungen finden Sie unter Kundenbewertungen & Erfahrungen.

Fazit: Woran Sie den richtigen Makler in Bremen erkennen

Alle sechs Kriterien fragen nach etwas, das ein Makler belegen kann: ein Verfahren, einen Vergleichsfall, einen Ansprechpartner, einen Zeitrahmen oder eine Vertragsklausel. Aussagen wie „beste Marktkenntnis“ oder „Höchstpreis“ müssen nicht falsch sein, Sie können sie aber nicht überprüfen. Da der Titel „Immobilienmakler“ nichts über die Qualität aussagt, sollten Sie sich an Belege halten.

Kaum ein Anbieter wird bei allen sechs Punkten perfekt abschneiden. Der eine hat in Ihrem Ortsteil noch nichts verkauft, beim anderen übernimmt ein Kollege die Vermarktung. Das spricht nicht grundsätzlich gegen ihn. Entscheidend ist, ob er solche Lücken von sich aus anspricht und erklärt, wie er sie ausgleicht. Das ist verlässlicher als eine glatte Antwort auf jede Frage. Am Ende ist der richtige Makler für Ihre Immobilie derjenige, dessen Aussagen Sie auch in zwei Monaten noch überprüfen können.

Wenn Sie einen Verkauf in Bremen oder im Umland planen, sollten Sie zuerst wissen, was Ihre Immobilie wert ist. Unsere kostenlose Immobilienbewertung in Bremen ist unverbindlich. Sie erhalten eine nachvollziehbar hergeleitete Marktwertanalyse und können danach in Ruhe entscheiden. Alles Weitere zum Ablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bremen.