Was muss ich beim Immobilienkauf in Bremen beachten?
Vier Dinge: Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie besichtigen, und rechnen Sie dabei mit rund 11 Prozent Kaufnebenkosten, die nicht mitfinanziert werden. Prüfen Sie den Zustand, vor allem Dach, Heizung, Elektrik und bei Bremer Objekten den Keller. Lesen Sie Grundbuch und, bei Eigentumswohnungen, die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Und nehmen Sie sich Zeit für den Kaufvertragsentwurf: Verkauft ein Unternehmer, muss er Ihnen zwei Wochen vorher vorliegen; beim Kauf von privat sollten Sie sich dieselbe Frist ausbedingen.
Die Lage entscheidet über den Preis
Kaum ein Faktor beeinflusst Preis und Wertentwicklung so stark wie die Lage. Wie groß die Unterschiede innerhalb Bremens sind, zeigen unsere eigenen Verkäufe: In Findorff lag der mittlere Quadratmeterpreis bei 3.419 Euro, in Walle bei 1.508 Euro (eigene Auswertung, Stand: 30. September 2026). Das ist mehr als das Doppelte, bei derselben Stadt.
Zu den teuersten Lagen zählen neben Findorff die Östliche Vorstadt, Oberneuland, Schwachhausen und Horn-Lehe. Mehr Fläche fürs Geld bieten Walle, Huchting, Hemelingen und der Bremer Norden. Die Werte nach Stadtteil finden Sie unter Immobilienpreise in Bremen.
Wichtig für Ihre Entscheidung ist aber nicht nur der Preis. Prüfen Sie die Anbindung an Straßenbahn und Autobahn, Kitas, Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten, und besuchen Sie die Gegend zu unterschiedlichen Tageszeiten. Ein Blick in den Bebauungsplan verrät zudem, ob in der Nachbarschaft neue Bauprojekte oder Straßen geplant sind.
Bausubstanz und Zustand einschätzen
Ein günstiger Preis kann teuer werden, wenn umfangreiche Sanierungen anstehen. Bremens Altbremer Häuser sind beliebt, aber nicht alle wurden gut instandgehalten.
Achten Sie besonders auf diese Punkte:
- Dach: Eindeckung, Dämmung, Feuchtespuren am Sparrenwerk
- Heizung: Typ, Baujahr, letzte Wartung. Eine Anlage über 20 Jahre ist ein Kostenpunkt in Ihrer Planung
- Elektrik: Sicherungskasten, Fehlerstromschutzschalter, Leitungen mit oder ohne Schutzleiter
- Fenster: Baujahr und Verglasung
- Fassade und Regenwasserableitung
Was einzelne Maßnahmen ungefähr kosten und was bei welchem Baujahr typischerweise ansteht, zeigt der Beitrag Welcher Makler in Bremen kennt sich mit Sanierung aus?
Der Energieausweis gibt einen ersten Hinweis auf den energetischen Zustand und die zu erwartenden Heizkosten. Bei Unsicherheit lohnt sich ein unabhängiger Bausachverständiger; die Kosten sind gut investiert, wenn er versteckte Mängel aufdeckt.
Zwei Bremer Besonderheiten
Der Keller. In weiten Teilen Bremens steht das Grundwasser hoch, und viele Keller sind entsprechend feucht. Das ist nicht automatisch ein Mangel, begrenzt aber die Nutzung und kann teuer werden, wenn eine nachträgliche Abdichtung nötig wird. Sehen Sie sich den Sockelbereich genau an und fragen Sie nach früheren Wasserschäden.
Das Erbbaurecht. In einigen Bremer Lagen steht das Haus auf fremdem Grund. Sie kaufen dann nur das Gebäude und zahlen einen laufenden Erbbauzins. Das senkt den Kaufpreis, verändert aber Finanzierung, Wiederverkäuflichkeit und Wert erheblich, besonders bei kurzer Restlaufzeit. Prüfen Sie im Grundbuch, ob ein Erbbaurecht besteht.
Die Finanzierung: rechnen Sie mit den Nebenkosten
Vor der Suche sollte die Finanzierung stehen. Klären Sie mit Ihrer Bank, welchen Kaufpreis Sie realistisch tragen können, und lassen Sie sich das schriftlich bestätigen. Das verbessert Ihre Position deutlich, wenn mehrere Interessenten auf dasselbe Objekt bieten.
Der Punkt, an dem die meisten Rechnungen scheitern, sind die Kaufnebenkosten:
| Position | Höhe | Bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % | 16.500 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % | rund 6.000 € |
| Maklerprovision | 3,57 % inkl. MwSt. | 10.710 € |
| Summe | rund 11 % | rund 33.200 € |
Diese Summe beleihen Banken in der Regel nicht, sie muss aus Eigenkapital kommen. Viele Banken erwarten darüber hinaus einen Eigenkapitalanteil von etwa 20 Prozent des Kaufpreises, um gute Konditionen anzubieten. Alle Positionen im Einzelnen zeigt der Beitrag Für Käufer: Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bremen.
Prüfen Sie außerdem zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, etwa der KfW für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Sie können die monatliche Belastung spürbar senken, und bei einem sanierungsbedürftigen Objekt lohnt es sich, die Förderung vor dem Kauf durchzurechnen.
Diese Unterlagen sollten Sie prüfen
Vor der Beurkundung gehört ein Blick ins Grundbuch. Dort steht, wer Eigentümer ist und ob Belastungen eingetragen sind: Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder eben ein Erbbaurecht.
Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage hinzu. Diese Unterlagen zeigen, wie die Gemeinschaft wirtschaftet und ob größere Sanierungen beschlossen oder absehbar sind. Eine niedrige Rücklage bedeutet nicht niedrige Kosten, sondern nur, dass sie später kommen.
Für den Kaufvertragsentwurf sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen. Verkauft ein Unternehmer, etwa ein Bauträger, muss der Notar Ihnen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Beim Kauf von einer Privatperson gilt diese Pflicht nicht; viele Notare halten die Frist trotzdem ein, und Sie können sie verlangen. Nutzen Sie die Zeit, um alle Punkte in Ruhe zu prüfen oder prüfen zu lassen.
Der Makler des Verkäufers: auch für Sie von Vorteil
In den meisten Fällen begegnen Sie einem Makler, der bereits vom Verkäufer beauftragt wurde. Sein Vertrag besteht mit der Verkäuferseite, trotzdem dürfen Sie einiges von ihm erwarten.
Vollständige und korrekte Unterlagen. Er beantwortet Ihre Fragen ehrlich und darf bekannte Mängel nicht verschweigen. Für falsche oder unterlassene Angaben haftet er. Diese Aufklärungspflicht gilt ausdrücklich auch gegenüber Ihnen als Käufer, obwohl der Makler für den Verkäufer tätig ist.
Eine professionell organisierte Besichtigung, schnelle Rückmeldungen und die Koordination bis zum Notartermin.
Faire Verhandlung. In der Preisverhandlung vertritt der Makler zunächst die Interessen des Verkäufers, ein seriöser tritt Ihnen aber dennoch transparent gegenüber. Der zufriedene Käufer von heute ist schließlich häufig der Verkäufer von morgen.
Klare Provision. Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch Privatpersonen gilt der Halbteilungsgrundsatz: Beauftragen Sie den Makler mit, zahlen Sie denselben Anteil wie der Verkäufer (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an Sie weitergeben, und Sie zahlen erst, wenn er seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656d BGB). Fragen Sie die genaue Höhe schon vor der Besichtigung.
„Nach einem kurzen Telefonat mit Fr. Evenburg, konnte ich direkt 2 Stunden später das Objekt besichtigen. Vor Ort wurde sich ausreichend Zeit genommen und alle relevanten Unterlagen lagen von Anfang an vollständig vor.“ – Mike Leipnitz (Quelle: Google)
So finden Sie das passende Objekt in Bremen
Portale zeigen, was gerade offen am Markt ist. Ein erheblicher Teil der Objekte wird aber vorher an vorgemerkte Interessenten vergeben, gerade in gefragten Lagen.
Legen Sie deshalb ein Suchprofil an, mit Ihren Kriterien zu Lage, Objekttyp, Größe und Preisrahmen. Wir informieren Sie dann, sobald etwas Passendes auf den Markt kommt, häufig bevor es inseriert wird. In unserer Datenbank sind derzeit 6.900 aktive Suchprofile hinterlegt (Stand: 30. September 2026).
Aktuelle Objekte finden Sie unter Immobilienangebote, und wer sich einen Überblick über die Stadtteile verschaffen möchte, findet ihn unter Bremer Stadtteile.
Fazit: Gute Vorbereitung lohnt sich
Bremen bietet Käufern eine große Bandbreite, vom Altbremer Haus im Viertel bis zum Einfamilienhaus mit Garten am Stadtrand. Wer weiß, welche Ansprüche seine Immobilie erfüllen soll, kommt schneller zum Ziel.
Zwei Dinge sollten Sie dabei nicht dem Zufall überlassen: die Nebenkosten, die aus Eigenkapital kommen müssen, und den Zustand, der über die Kosten der nächsten Jahre entscheidet. Alles Weitere lässt sich verhandeln.
Sie suchen eine Immobilie in Bremen?
Sagen Sie uns, was Sie suchen: Lage, Größe, Preisrahmen. Passende Angebote erhalten Sie von uns oft, bevor sie in den Portalen erscheinen.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Bremen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkauf in Bremen?
Mindestens die Kaufnebenkosten, also rund 11 Prozent des Kaufpreises, denn diese beleihen Banken in der Regel nicht. Bei 300.000 Euro sind das etwa 33.000 Euro. Für gute Konditionen erwarten viele Banken zusätzlich einen Eigenkapitalanteil von rund 20 Prozent. Wie viel in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären Sie mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Bremen an?
5,5 Prozent Grunderwerbsteuer seit dem 1. Juli 2025, rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch und die Maklerprovision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Zusammen etwa 11 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Umzug, mögliche Renovierung und eine Reserve für Unvorhergesehenes. Alle Positionen zeigt der Beitrag Für Käufer: Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bremen.
Wie viel zahle ich als Käufer an Maklerprovision?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen höchstens denselben Anteil wie der Verkäufer, in Bremen üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer (§ 656c BGB). Zahlen müssen Sie erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656d BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese Regel nicht.
Wie finde ich das passende Objekt in Bremen?
Definieren Sie zuerst Budget, Lage und die Kriterien, die erfüllt sein müssen. Verlassen Sie sich dann nicht allein auf Portale: Ein erheblicher Teil der Objekte geht an vorgemerkte Interessenten, bevor er inseriert wird. Legen Sie deshalb ein Suchprofil bei einem oder mehreren Maklern an.
Sollte ich vor dem Kauf einen Gutachter beauftragen?
Bei älteren Häusern oder unklarem Sanierungsstand lohnt sich ein unabhängiger Bausachverständiger fast immer. Er deckt versteckte Mängel auf, bevor sie teuer werden, und liefert Ihnen Argumente für die Preisverhandlung. Rechnen Sie je nach Umfang mit einem mittleren dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Betrag.
Worauf sollte ich bei Bremer Kellern achten?
In weiten Teilen Bremens steht das Grundwasser hoch, und feuchte Keller sind entsprechend verbreitet. Sehen Sie sich den Sockelbereich, Salzausblühungen und den Zustand des Putzes an, und fragen Sie nach früheren Wasserschäden. Ein feuchter Keller ist nicht automatisch ein Mangel, begrenzt aber die Nutzung; eine nachträgliche Abdichtung von außen kostet 150 bis 400 Euro je Quadratmeter Wandfläche.
Was bedeutet Erbbaurecht beim Immobilienkauf?
Sie kaufen dann nur das Gebäude und zahlen für das Grundstück einen laufenden Erbbauzins. Der Kaufpreis ist deshalb niedriger, dafür ist die Immobilie schwerer zu finanzieren und später schwerer zu verkaufen, besonders bei kurzer Restlaufzeit des Erbbaurechts. Prüfen Sie im Grundbuch, ob ein Erbbaurecht besteht, und lassen Sie sich Laufzeit und Anpassungsklauseln für den Zins zeigen.
Wie lange habe ich Zeit, den Kaufvertrag zu prüfen?
Bei Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher muss der Notar Ihnen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie die Frist wirklich und lassen Sie den Entwurf im Zweifel anwaltlich prüfen. Nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend; ein Widerrufsrecht gibt es nicht.
Welche Aufgaben hat der Notar?
Er ist zur Neutralität verpflichtet, setzt den Kaufvertrag auf, verliest ihn beim Termin und erklärt beiden Seiten die wichtigsten Punkte. Anschließend beurkundet er, veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, überwacht die Zahlungsvoraussetzungen und sorgt am Ende für die Eigentumsumschreibung. Nicht zu seinen Aufgaben gehört die Bewertung von Preis oder Zustand; diese Prüfung liegt bei Ihnen und gegebenenfalls einem Gutachter.
Wann sollte ich die Finanzierung klären?
Vor der ersten Besichtigung. Eine schriftliche Finanzierungsbestätigung macht aus einer Besichtigung eine prüfbare Entscheidung und verbessert Ihre Position, wenn mehrere Interessenten bieten. Warum Verkäufer genau darauf achten, beschreibt der Beitrag Welcher Makler in Bremen kennt sich mit Immobilienfinanzierung aus?
Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch: § 656c BGB und § 656d BGB (Provisionsteilung beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher) sowie § 311b BGB (Beurkundungspflicht).
- Beurkundungsgesetz: § 17 Abs. 2a BeurkG – Zwei-Wochen-Frist für den Kaufvertragsentwurf bei Verbraucherverträgen.
- Senatspressestelle der Freien Hansestadt Bremen: Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf 5,5 Prozent für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Juli 2025.
- Förderung: KfW-Förderprogramme für Privatpersonen – zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Kauf und Sanierung.
- Zitierte Rezension (Google): Mike Leipnitz.
- Stripling Immobilien: eigene Auswertung aller 205 vermittelten Objekte mit notariellem Kaufvertrag zwischen April 2021 und September 2026, davon 102 in der Stadt Bremen und 103 im Bremer Umland. Die Quadratmeterpreise nach Stadtteil beziehen sich auf die in Bremen verkauften Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser; angegeben sind Medianwerte. Die vollständige Auswertung finden Sie unter Immobilienpreise in Bremen. Dazu die Zahl der aktiven Suchprofile aus der eigenen Käuferdatenbank sowie Erfahrungswerte zu Kosten für Bausachverständige und Kellerabdichtung. Stand: 30. September 2026, nicht von dritter Seite geprüft.
Redaktionsrichtlinien: Qualität, Transparenz und Fachkompetenz
Unsere Inhalte richten sich an Eigentümer, Kaufinteressenten und Kapitalanleger, die verlässliche Informationen suchen. Woran wir uns dabei halten:
- Fachliche Expertise und Erfahrung: Unsere Beiträge entstehen aus der täglichen Vermarktungspraxis in Bremen und im Bremer Umland – seit 2021 und 205 abgeschlossene Verkäufe (Stand: 30. September 2026). Erwin Stripling ist Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
- Geprüfte Quellen: Rechtliche Aussagen belegen wir mit Gesetzestext, Marktzahlen mit beurkundeten Kaufpreisen statt mit Angebotspreisen aus Portalen.
- Transparente Darstellung: Wir nennen auch die Punkte, die gegen einen Kauf sprechen können, und weisen darauf hin, wo eine eigene Prüfung nötig ist. Kundenstimmen geben wir wörtlich wieder.
- Regionale Relevanz: Wir schreiben über den Bremer Markt bis auf Ortsteilebene und über das Umland, nicht über Bundesdurchschnitte.
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