Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Bremen?

Kostenübersicht: Was trägt die Verkäuferseite, was die Käuferseite?

Die Verteilung lässt sich ohne starre Tabelle so zusammenfassen:

• Die Grunderwerbsteuer gehört normalerweise zur Käuferseite. In der Freien Hansestadt Bremen beträgt sie für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Juli 2025 5,5 Prozent.
• Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung werden im Kaufvertrag üblicherweise der Käuferseite zugeordnet.
• Löschung beziehungsweise Ablösung eigener Grundpfandrechte betrifft wirtschaftlich die Verkäuferseite.
• Energieausweis und fehlende Objektunterlagen muss die Verkäuferseite regelmäßig vorbereiten.
• Eine Maklerprovision kann bei Wohnungs- und Einfamilienhauskäufen nach dem vereinbarten Modell beide Seiten treffen.
• Vorfälligkeitsentschädigung und Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn sind persönliche Verkäuferpositionen.
• Laufende Lasten werden im Innenverhältnis meist zum vereinbarten Besitzübergang abgegrenzt. Gegenüber der Behörde können jedoch andere gesetzliche Stichtage maßgeblich sein.

Die Kaufvertragskosten einfach als „immer Sache des Käufers“ abzuhaken, wäre zu grob. Der Vertrag regelt die interne Verteilung, während für gesetzliche Kostenschuld oder öffentliche Abgaben eigene Regeln gelten. Verkäufer sollten deshalb den Entwurf darauf prüfen, welche Lastenfreistellungs-, Vollzugs- und Zusatzkosten ihnen tatsächlich zugewiesen werden.

1. Maklerprovision: Entscheidend ist der Erlös nach Kosten

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Bei einer vereinbarten Gesamtcourtage von 7,14 Prozent einschließlich Umsatzsteuer ergibt eine hälftige Aufteilung rechnerisch 3,57 Prozent für jede Partei.

Für Wohnungs- und Einfamilienhauskäufe setzt das BGB Grenzen für die Verteilung. Ist der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, müssen sich beide Seiten nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichten. In anderen Vertragskonstellationen greifen ergänzende Regeln. Vor der Unterschrift sollten daher Provisionshöhe, Tätigkeitsumfang, Laufzeit, Verlängerung, Kündigung und mögliche Nachwirkung klar im Vertrag stehen.

Wirtschaftlich sollte nicht nur die Prozentzahl verglichen werden. Sinnvoll sind zwei vollständige Nettoerlös-Szenarien:

• Beim Privatverkauf stehen dem erwarteten Kaufpreis Ausgaben für Unterlagen, Energieausweis, Darstellung, Inserate und gegebenenfalls externe Fachleute gegenüber. Hinzu kommen Zeitaufwand und das Risiko einer schwachen Preis- oder Verhandlungsstrategie.
• Beim Verkauf mit Makler wird vom realistisch erzielbaren Preis die vereinbarte Provision abgezogen. Für einen fairen Vergleich müssen Leistungsumfang und erwartetes Ergebnis nachvollziehbar sein.

Ob und wie diese Punkte im konkreten Auftrag enthalten sind, muss der individuelle Maklervertrag festhalten.

2. Grundschuld löschen und Lasten freistellen

Ein bezahltes Darlehen lässt die zugehörige Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch verschwinden. Soll das Grundstück lastenfrei übertragen werden, benötigt das Notariat die erforderlichen Erklärungen der Gläubigerbank und veranlasst den Vollzug beim Grundbuchamt. Dabei fallen wertabhängige Notar- und Gerichtsgebühren an.

Eine einfache Prozentformel ist dafür zu ungenau. Entscheidend sind der eingetragene Nennbetrag, der konkrete Auftrag und mögliche Zusatzschritte. Die Bundesnotarkammer weist beispielsweise darauf hin, dass Treuhandauflagen einer abzulösenden Bank eine weitere Notargebühr auslösen können, die im Regelfall die Verkäuferseite trägt.

Bei einer alten Grundschuld über 400.000 Euro ist deshalb nicht ausschlaggebend, ob noch 20.000 Euro Darlehen offen sind. Für eine belastbare Rechnung sollten Eigentümer frühzeitig einen aktuellen Grundbuchauszug, den Darlehensstand und die Ablösebedingungen zusammentragen. Das Notariat kann dann erläutern, welche Erklärungen und Gebühren im Einzelfall anfallen.

Mitunter kommt statt einer Löschung eine Abtretung oder Weiterverwendung der Grundschuld in Betracht. Ob das möglich und wirtschaftlich ist, hängt von Bank, Rang, Betrag, Sicherungszweck und Finanzierung des Käufers ab. Diese Option sollte ausschließlich mit den beteiligten Banken und dem Notariat geprüft werden.

3. Energieausweis: gesetzlicher Bestandteil des Verkaufs

Ein gültiger Energieausweis ist beim Verkauf grundsätzlich kein freiwilliges Werbemittel. Nach dem Gebäudeenergiegesetz muss die Verkäuferseite ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben. Liegt bereits bei Schaltung einer kommerziellen Anzeige ein Ausweis vor, gehören die gesetzlich bestimmten Energiedaten in das Inserat.

Welche Ausweisart zulässig ist, hängt insbesondere von Gebäudeart, Zahl der Wohneinheiten, Baualter und energetischem Stand ab:

• Der Verbrauchsausweis basiert wesentlich auf erfassten Verbrauchsdaten. Die Verbraucherzentrale nennt häufig etwa 50 bis 100 Euro als Preisorientierung.
• Der Bedarfsausweis bewertet Gebäudehülle und Anlagentechnik anhand technischer Daten. Häufig werden etwa 300 bis 500 Euro genannt; ein Ortstermin oder zusätzlicher Aufwand kann den Preis erhöhen.
• Beide Ausweisarten sind grundsätzlich zehn Jahre gültig.

Bei Bremer Altbauten ist nicht automatisch der teurere Ausweis vorgeschrieben, und ein Bedarfsausweis ist auch kein Sanierungsfahrplan. Vor der Bestellung sollte deshalb geklärt werden, welcher Typ für das konkrete Gebäude zulässig ist und welche Unterlagen der qualifizierte Aussteller benötigt. Ein vorhandener Ausweis ist außerdem auf Gültigkeit und sachliche Aktualität zu prüfen.

4. Unterlagen: geringe Gebühren, große Wirkung auf den Ablauf

Fehlende Dokumente wirken oft teurer als ihre Beschaffung. Ohne verlässliche Flächenangaben, Grundrisse, Grundbuchdaten oder Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft können Interessenten und finanzierende Banken das Objekt nicht abschließend prüfen. Das führt zu Rückfragen, verzögert den Notartermin und kann Nachverhandlungen begünstigen.

Für Bremen ist die Zuständigkeit konkret zu ordnen:

• Einen Grundbuchauszug erteilt das zuständige Grundbuchamt. Das Bremer Serviceportal nennt 10 Euro für einen unbeglaubigten und 20 Euro für einen beglaubigten Auszug; ein berechtigtes Interesse ist nachzuweisen.
• Liegenschaftskarte beziehungsweise Flurkarte und katasterbezogene Angaben kommen von der Vermessungs- und Katasterverwaltung. Die Gebühren hängen vom gewünschten Produkt ab.
• Bauakten, Baulasten- und Altlastenauskünfte sind bei den jeweils zuständigen Stellen anzufragen. Aufwand und Gebühren richten sich nach Auskunft und Umfang.
• Für Eigentumswohnungen gehören insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, aktuelle Wirtschaftsdaten und relevante Protokolle in die Vorbereitung.
• Eine neue Wohnflächenberechnung oder überarbeitete Grundrisse können externe Fachkosten verursachen, wenn vorhandene Angaben nicht belastbar sind.
• Bei Erbfällen kann ein Erbnachweis erforderlich sein; seine Kosten sind wertabhängig und lassen sich nicht pauschal angeben.

Die beste Reihenfolge lautet: erst eine objektbezogene Dokumentenliste erstellen, dann Verfügbarkeit, Bearbeitungszeit und Gebühren abfragen. Wer Unterlagen erst nach einer Kaufpreiseinigung sucht, riskiert unnötigen Zeitdruck.

5. Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung

Wird ein fest verzinstes Darlehen wegen des Verkaufs vorzeitig abgelöst, kann die Bank unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ihre Höhe hängt unter anderem von Restschuld, Sollzins, verbleibender Bindung, Zahlungsplan und ersparten Risiken der Bank ab. Eine seriöse Artikelpauschale gibt es dafür nicht.

Eigentümer sollten eine schriftliche Ablöseauskunft anfordern, bevor sie den gewünschten Verkaufszeitpunkt und den Nettoerlös festlegen. Wichtig ist außerdem § 489 BGB: Zehn Jahre nach vollständigem Empfang eines Darlehens kann eine gebundene Sollzinsvereinbarung grundsätzlich mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden. Vertragsänderungen und Auszahlungsdaten können die Berechnung beeinflussen, weshalb das konkrete Datum geprüft werden muss.

Auch eine Übernahme oder Fortführung der Finanzierung ist keine automatische Lösung. Sie setzt die Zustimmung der Bank und eine passende Gestaltung voraus. Darlehensrestschuld und Vorfälligkeitsentschädigung sind zudem zu trennen: Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis zurückgeführt; die Entschädigung wäre ein zusätzlicher Kostenposten.

6. „Spekulationssteuer“: Wann der Gewinn steuerpflichtig sein kann

Der gebräuchliche Ausdruck Spekulationssteuer bezeichnet keine eigene Steuerart. Gemeint ist Einkommensteuer auf einen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Bei Grundstücken ist insbesondere relevant, ob zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Das Gesetz enthält Ausnahmen für Immobilien, die zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurden oder im Verkaufsjahr und den beiden vorhergehenden Kalenderjahren eigenen Wohnzwecken dienten. Schon kleine Abweichungen im Sachverhalt können entscheidend sein. Maßgeblich sind regelmäßig die bindenden Verträge; Erbschaft, Schenkung, Teilflächen, frühere Vermietung und gewerblicher Grundstückshandel benötigen eine gesonderte Prüfung.

Ist der Gewinn steuerpflichtig, wird er nicht einfach mit einem festen Immobiliensteuersatz belastet. Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten, berücksichtigte Abschreibungen und zurechenbare Veräußerungskosten spielen in der Gewinnermittlung eine Rolle; die tatsächliche Belastung hängt von der persönlichen Einkommensteuer ab. Deshalb gehört eine steuerliche Prüfung vor Vermarktungsbeginn in die Planung.

7. Weitere Ausgaben, die leicht übersehen werden

Neben den sechs Hauptblöcken können weitere Positionen entstehen:

• Aufbereitung: Malerarbeiten, kleinere Reparaturen, Reinigung oder Gartenpflege können die Präsentation verbessern. Ob sich eine Maßnahme rechnet, ist am Objekt und an der Zielgruppe zu entscheiden.
• Entrümpelung: Kosten richten sich nach Menge, Zugänglichkeit, Entsorgungsart und erforderlichen Genehmigungen. Ein pauschaler Bremer Betrag wäre ohne konkretes Angebot nicht belastbar.
• Darstellung und Vermarktung: Wer privat verkauft, kalkuliert Fotografie, Grundrissaufbereitung, Inserate oder weitere Medien separat.
• Laufende Objektkosten: Bis zum vereinbarten Übergang laufen beispielsweise Hausgeld, Versicherung, Energie, Erbbauzins oder Betriebskosten weiter.
• Fachberatung: Steuerberatung, anwaltliche Begleitung oder Gutachten können bei Erbengemeinschaft, Trennung, Mietverhältnis, Mängeln oder komplexen Eigentumsverhältnissen sinnvoll sein.
• Vermietete Immobilien: Mietvertrag, Kaution, Betriebskosten, Vorkaufsrechte und mögliche Kündigungsbeschränkungen müssen geprüft werden. Eine freie Übergabe darf nicht versprochen werden, bevor die Rechtslage geklärt ist.

Bekannte Mängel nur kosmetisch zu verdecken, ist keine Sparmaßnahme. Nach § 444 BGB kann sich die Verkäuferseite auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.

Beispielrechnung: Bremer Eigentumswohnung für 460.000 Euro

Die folgende Rechnung ist bewusst kein Angebot. Sie zeigt lediglich, wie stark einzelne Annahmen den Erlös beeinflussen:

• Verkäufercourtage, angenommen 3,57 Prozent: 16.422 Euro
• Lastenfreistellung und Grundschuldvollzug, angenommen: 900 Euro
• Bedarfsausweis, angenommen: 450 Euro
• Grundbuch- und weitere Objektunterlagen, angenommen: 220 Euro
• neue Wohnflächenberechnung, angenommen: 350 Euro
• kleinere Reparaturen und Aufbereitung, angenommen: 2.500 Euro
• Vorfälligkeitsentschädigung, reine Beispielannahme: 1.800 Euro

Damit ergeben sich 22.642 Euro Kosten, entsprechend rund 4,92 Prozent des Verkaufspreises. Vor einer möglichen Einkommensteuer und vor Rückzahlung der Darlehensrestschuld verbleiben rechnerisch 437.358 Euro.

Auch die übrigen Werte müssen durch Vertrag, Bankauskunft, Notariat, Aussteller und konkrete Angebote ersetzt werden. Fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an, ist sie separat zu berechnen.

Wo Sparen sinnvoll sein kann – und wo nicht

Sinnvoll ist es, früh zu handeln:

• Prüfen lassen, ob eine vorhandene Grundschuld verwendet oder abgetreten werden kann.
• Dokumente vollständig beschaffen, bevor Käuferbank und Notariat sie unter Zeitdruck verlangen.
• Den Verkaufszeitpunkt mit Darlehenskündigung und steuerlicher Frist abstimmen.
• Einen Verbrauchsausweis wählen, wenn er rechtlich zulässig und für das Gebäude passend ist.
• Maßnahmen zur Aufbereitung nach erwarteter Wirkung priorisieren, statt ohne Ziel umfassend zu renovieren.

Nicht sinnvoll ist Sparen an Rechtssicherheit und Transparenz:

• Den Energieausweis oder gesetzliche Anzeigenangaben wegzulassen, schafft ein vermeidbares Risiko.
• Bekannte erhebliche Mängel dürfen nicht verschwiegen werden.
• Ein niedriger Dienstleistungspreis allein sagt nichts über den Nettoerlös aus; Leistungsumfang und Verkaufsstrategie gehören in den Vergleich.
• Ein bewusst überhöhter Startpreis ist kein kostenloser Test. Bleibt die passende Nachfrage aus, kann die lange Marktpräsenz spätere Verhandlungen belasten.

Checkliste: Sind alle Kostenpositionen geklärt?

Gehen Sie diese zwölf Punkte durch, bevor Sie den Angebotspreis festlegen:

1. Der eingetragene Nennbetrag jeder Grundschuld ist bekannt.
2. Von der Bank liegt eine aktuelle Auskunft zu Restschuld und möglicher Vorfälligkeitsentschädigung vor.
3. Anschaffungs- und geplantes Verkaufsdatum wurden steuerlich eingeordnet.
4. Es ist geklärt, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis benötigt wird.
5. Ein vorhandener Energieausweis wurde auf seine zehnjährige Gültigkeit geprüft.
6. Wohnfläche und Grundrisse sind nachvollziehbar belegt.
7. Bei Wohnungseigentum liegen Teilungserklärung, relevante Protokolle und aktuelle Wirtschaftsdaten vor.
8. Eine gegebenenfalls erforderliche Verwalterzustimmung wurde in der Teilungserklärung geprüft.
9. Aufbereitung, Räumung und private Vermarktungsausgaben sind realistisch kalkuliert.
10. Bei Vermietung sind Mietvertrag, Kaution und rechtliche Beschränkungen geprüft.
11. Bei einem Erbfall ist der erforderliche Erbnachweis vorhanden oder beantragt.
12. Eine schriftliche Nettoerlösrechnung berücksichtigt Kosten, Darlehensablösung und eine mögliche Steuer.

Auswertung

• Sind zehn bis zwölf Punkte geklärt, steht die Kalkulation auf einer guten Grundlage.
• Bei sechs bis neun geklärten Punkten sollten die offenen Fragen vor dem Vermarktungsstart beantwortet werden.
• Sind weniger als sechs Punkte geklärt, wäre der erwartete Nettoerlös noch zu unsicher für eine belastbare Preisentscheidung.

Fazit: Kleine Beträge vorbereiten, große Risiken zuerst rechnen

Energieausweis, Grundbuchauszug und weitere Dokumente lassen sich meist planbar beschaffen. Mehr Einfluss auf den tatsächlichen Erlös haben dagegen die vereinbarte Provision, eine Darlehensentschädigung und eine mögliche Einkommensteuer. Wer diese Positionen zuerst klärt, kann einen Verkaufspreis beurteilen, statt nur eine Bruttosumme zu betrachten.

Noch größer kann der indirekte Verlust durch eine unpassende Preisstrategie sein. Dafür braucht es keine unbelegte Prozentstudie: Ein Preis ohne tragfähige Marktanalyse kann die passenden Interessenten verfehlen, die Vermarktungsdauer verlängern und die Verhandlungsposition schwächen.