Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Bremen?

Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Immobilienverkauf in Bremen?

Als Verkäufer tragen Sie in Bremen die Maklerprovision, üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die Löschung Ihrer Grundschuld und die laufenden Kosten bis zur Übergabe. Beim Privatverkauf kommen Energieausweis, Amtsgebühren und Vermarktung hinzu, zusammen rund 2.000 bis 3.500 Euro. Größer als all das können zwei Posten sein: eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie Ihr Darlehen vorzeitig ablösen, und die Einkommensteuer auf den Gewinn, wenn Sie innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen. Die Grunderwerbsteuer von 5,5 Prozent sowie Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags zahlt der Käufer.

Die drei Zahlen, die Ihre Rechnung entscheiden

Fangen Sie nicht bei den Gebühren an, sondern bei den Positionen, die vier- bis fünfstellig sein können. Alle drei lassen sich vor der Vermarktung klären, danach nicht mehr.

1. Was Ihre Bank für die vorzeitige Ablösung verlangt

Lösen Sie ein fest verzinstes Darlehen vor dem Ende der Zinsbindung ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Spanne reicht von null bis in den fünfstelligen Bereich, je nach Restschuld, Sollzins und Restlaufzeit.

Zwei Dinge entlasten viele Eigentümer: Wer zwischen 2015 und 2021 zu ein bis zwei Prozent finanziert hat, muss beim heutigen Zinsniveau oft gar nichts zahlen, weil die Bank das Geld teurer neu verleihen kann. Und läuft Ihr Darlehen bereits länger als zehn Jahre seit der vollständigen Auszahlung, können Sie es mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 BGB).

So kommen Sie an die Zahl: Fordern Sie bei Ihrer Bank eine schriftliche Ablöseauskunft an, mit Stichtag und Berechnung. Das ist kostenlos und dauert meist ein bis zwei Wochen. Erscheint Ihnen der Betrag hoch, lassen Sie ihn von einer Verbraucherzentrale prüfen; fehlerhafte Berechnungen kommen vor.

2. Ob auf Ihren Gewinn Steuer anfällt

Das ist die Position, die am häufigsten übersehen wird und am meisten kostet. Ein Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.

Steuerfrei bleibt der Gewinn, wenn diese Frist abgelaufen ist oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben. Kritisch ist vor allem der Fall einer vermieteten Wohnung innerhalb der Frist: Dort erhöhen die über die Jahre abgesetzten Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn zusätzlich, und die Rechnung kann alle anderen Kosten zusammen übersteigen.

So kommen Sie an die Zahl: Legen Sie Ihrer Steuerberatung den damaligen Kaufvertrag und die Nutzungshistorie vor, bevor Sie einen Notartermin planen. Die Einzelheiten erklärt der Beitrag Wann muss ich in Bremen Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?

3. Was der Verkaufsweg kostet

Beim Privatverkauf zahlen Sie keine Provision, tragen aber Energieausweis, Amtsgebühren, Fotos, Exposé und Inserate selbst, nach unserer Erfahrung zusammen 2.000 bis 3.500 Euro. Diese Ausgaben fallen an, sobald Sie starten, auch wenn am Ende niemand unterschreibt.

Beim Verkauf mit Makler zahlen Sie die Provision, in Bremen üblich 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, zusammen 7,14 Prozent, und zwar nur im Erfolgsfall. Welche Leistungen darin enthalten sind, unterscheidet sich allerdings erheblich: Bei vielen Anbietern zahlen Sie den Energieausweis weiterhin selbst, und falls keine aktuelle Wohn- und Nutzflächenberechnung existiert, auch deren Erstellung.

So kommen Sie an die Zahl: Lassen Sie sich vor der Unterschrift schriftlich bestätigen, welche Kosten in der Provision enthalten sind und was gilt, wenn kein Verkauf zustande kommt. Ob sich ein Makler überhaupt für Sie rechnet, vergleicht der Beitrag Brauche ich einen Makler für den Immobilienverkauf in Bremen?

Die kleineren Posten: planbar, aber nicht vergessen

Löschung der Grundschuld

Ein abbezahltes Darlehen lässt die Grundschuld nicht automatisch verschwinden. Für die lastenfreie Übergabe braucht der Notar die Löschungsbewilligung Ihrer Bank; dafür fallen Notar- und Gerichtsgebühren an. Maßgeblich ist dabei der im Grundbuch eingetragene Betrag, nicht Ihre Restschuld: Steht dort eine Grundschuld über 400.000 Euro, spielt es keine Rolle, dass nur noch 20.000 Euro offen sind. Für eine Grundschuld in dieser Größenordnung liegen die Kosten meist im mittleren dreistelligen Bereich.

Eine Besonderheit sollten Sie früh prüfen: Bei älteren Eintragungen wurde oft ein Grundschuldbrief ausgestellt, ein Wertpapier, das für die Löschung im Original vorliegen muss. Fehlt er, muss er in einem Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht für kraftlos erklärt werden. Das kostet Gebühren, vor allem aber Zeit: In der Praxis dauert das Verfahren häufig ein halbes Jahr. Verkaufen können Sie trotzdem, wenn das Verfahren parallel läuft und im Kaufvertrag ein Teilbetrag einbehalten wird. Schauen Sie deshalb in Abteilung III Ihres Grundbuchauszugs nach, ob dort ein Brief vermerkt ist, und suchen Sie ihn, bevor Sie inserieren.

Energieausweis

Ein gültiger Energieausweis ist Pflicht. Die Kennwerte gehören schon in die Anzeige, spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn vorlegen und beim Verkauf übergeben (§§ 80 und 87 Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz ersetzt). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten.

Der Verbrauchsausweis kostet laut Verbraucherzentrale etwa 50 bis 100 Euro, der Bedarfsausweis etwa 300 bis 500 Euro. Welcher zulässig ist, entscheidet nicht Ihr Budget, sondern das Gebäude: Für Wohnhäuser mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht entsprechend modernisiert sind, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Prüfen Sie zuerst, ob ein vorhandener Ausweis noch gültig ist, denn beide gelten zehn Jahre.

Unterlagen und Flächenberechnung

Die Amtsgebühren in Bremen sind überschaubar:

Teurer als die Gebühren ist der Zeitverlust: Die Bauakteneinsicht dauert laut amtlicher Auskunft drei bis sechs Wochen. Ein eigener Posten kann die Wohn- und Nutzflächenberechnung sein, wenn keine aktuelle vorliegt. Sie kostet je nach Objekt einige hundert Euro, lohnt sich aber fast immer: Jeder Quadratmeter geht in den Preis ein, und eine falsche Flächenangabe kann nach dem Verkauf zu Nachforderungen führen. Welche Dokumente Sie im Einzelnen brauchen, zeigt der Beitrag Welche Unterlagen brauche ich, um mein Haus in Bremen zu verkaufen?

Laufende Kosten bis zur Übergabe

Bis zum vereinbarten Besitzübergang zahlen Sie weiter Grundsteuer, Versicherung, Energie und, bei Eigentumswohnungen, das Hausgeld. Bei einem leerstehenden Objekt summiert sich das über mehrere Monate auf einen vierstelligen Betrag, der in vielen Rechnungen fehlt.

Ihre Nettoerlösrechnung: ein Beispiel

Eine Eigentumswohnung wird für 460.000 Euro verkauft, die Restschuld beträgt 180.000 Euro, der Verkauf läuft über einen Makler, und der Gewinn ist steuerfrei, weil die Zehnjahresfrist abgelaufen ist.

Wäre der Gewinn steuerpflichtig, etwa weil die Wohnung vermietet war und der Kauf erst sieben Jahre zurückliegt, kämen je nach Gewinn und persönlichem Steuersatz schnell 30.000 bis 60.000 Euro hinzu. Genau deshalb steht die Steuerfrage am Anfang und nicht am Ende. Ersetzen Sie die Annahmen durch Ihre eigenen Zahlen: die Ablöseauskunft Ihrer Bank, die Gebührenauskunft des Notars und die Einschätzung Ihrer Steuerberatung.

Die größte Position steht in keiner Kostenaufstellung

Alle Posten dieses Beitrags zusammen machen bei einer Bremer Immobilie meist vier bis fünf Prozent des Kaufpreises aus. Denselben Betrag verlieren Sie, wenn der Verkaufspreis fünf Prozent unter dem Marktwert liegt, bei 460.000 Euro also rund 23.000 Euro. Wer seinen Nettoerlös kennt, kann genau das beurteilen und weiß bei jedem Angebot, was davon tatsächlich bei ihm ankommt. Wie Sie den Preis richtig ansetzen, beschreibt der Beitrag Immobilie in Bremen zum besten Preis verkaufen.

Bei Stripling Immobilien zahlen Sie nur die Provision und das nur im Erfolgsfall

Wenn Sie mit uns verkaufen, tragen wir sämtliche Kosten der Vorbereitung und Vermarktung: den Energieausweis, die Beschaffung der Unterlagen samt Amtsgebühren, die Wohn- und Nutzflächenberechnung, professionelle Fotos, das Exposé und die Inserate. Sie zahlen ausschließlich die Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, zusammen 7,14 Prozent, und zwar nur, wenn der Verkauf notariell zustande kommt. Kommt es nicht dazu, entstehen Ihnen keine Kosten.

Seit 2021 haben wir 205 Immobilien in Bremen und im Bremer Umland verkauft. Im Median wurde dabei genau der Angebotspreis erzielt, im Durchschnitt 98,8 Prozent; in 75 Prozent der Fälle mindestens 97 Prozent (eigene Auswertung, Stand: 30. September 2026).

„Beim [A]ussprechen einer Empfehlung bin ich eher zurückhaltend. Bei Erwin Stripling muss ich jedoch keine Sekunde überlegen! Wenn jemand tatsächlich einen kompetenten und zuverlässigen Makler in diesem Bereich benötigt, ist er hier am besten aufgehoben! […] Dieser Mensch ist jeden Cent der Maklerprovision wert!“ – Mihael Deris (Quelle: Google)

Der erste Schritt ist eine kostenlose, unverbindliche Immobilienbewertung in Bremen. Alle Leistungen im Überblick finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bremen.