Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bremen?
Rund 10,5 bis 11 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen 5,5 Prozent auf die Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2 Prozent auf Notar und Grundbuch und 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer auf Ihren Anteil an der Maklerprovision, die insgesamt 7,14 Prozent beträgt und zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das rund 37.000 Euro, die aus Eigenkapital kommen müssen.
Die Kaufnebenkosten im Überblick
| Position | Anteil | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % | 19.250 € |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 % | 5.250 € |
| Maklerprovision, Käuferanteil | 3,57 % inkl. MwSt. | 12.495 € |
| Summe | rund 10,6 % | 36.995 € |
Die Grunderwerbsteuer
Sie macht den größten Anteil aus und fällt einmalig an. In Bremen liegt der Satz seit dem 1. Juli 2025 bei 5,5 Prozent; zuvor waren es 5,0 Prozent. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also im Regelfall der beurkundete Kaufpreis.
Der Ablauf: Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt, dieses schickt Ihnen den Steuerbescheid, üblicherweise vier bis acht Wochen nach der Beurkundung. Nach der Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst dann kann das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer eintragen. Überweisen Sie den Betrag deshalb zügig, sonst verzögert sich die Umschreibung.
Wo sich legal sparen lässt: bewegliches Inventar
Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück samt Gebäude an, nicht auf bewegliche Sachen. Übernehmen Sie Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Sauna, Möbel oder Kaminofen, können diese im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Auf diesen Teil zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer.
Ein Beispiel: Bei 350.000 Euro Gesamtpreis und 20.000 Euro für die Einbauküche und weitere Einrichtung sinkt die Bemessungsgrundlage auf 330.000 Euro. Das spart 1.100 Euro Steuer.
Drei Dinge sind dabei wichtig. Die Werte müssen realistisch sein: Angesetzt wird der Zeitwert, nicht der Neupreis. Die Gegenstände sollten im Vertrag einzeln aufgeführt werden, damit die Aufstellung nachvollziehbar ist. Und übertreiben Sie es nicht, denn Finanzämter prüfen bei einem Inventaranteil von mehr als etwa 15 Prozent des Kaufpreises genauer und verlangen Belege.
Ein Nebeneffekt, den Sie einplanen sollten: Banken beleihen das Inventar in der Regel nicht mit, es muss also ebenfalls aus Eigenkapital kommen.
Notar- und Grundbuchkosten
Ein Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz bundeseinheitlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis; verhandeln lässt sich daran nichts.
Der Notar prüft das Grundbuch, entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn, veranlasst die Auflassungsvormerkung und überwacht die Zahlungsvoraussetzungen bis zur Eigentumsumschreibung. In der Praxis liegen die Notarkosten bei rund 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, die Grundbuchkosten bei etwa 0,5 Prozent. Zusammen also etwa 1,5 bis 2 Prozent, je nachdem, ob und in welcher Höhe eine Grundschuld eingetragen wird.
Finanzieren Sie über eine Bank, kommt die Eintragung der Grundschuld hinzu, die ebenfalls beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden muss. Sie ist in den genannten Prozentsätzen üblicherweise enthalten.
Die Maklerprovision
Kommt der Kauf durch Vermittlung eines Maklers zustande, wird eine Provision fällig. Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen gilt dabei der Halbteilungsgrundsatz: Sie zahlen höchstens denselben Anteil wie der Verkäufer (§ 656c BGB). In Bremen sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite üblich, zusammen also 7,14 Prozent.
Ein Punkt, den viele nicht kennen: Hat allein der Verkäufer den Makler beauftragt und gibt die Provision teilweise an Sie weiter, müssen Sie erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656d BGB). Lassen Sie sich den Nachweis vorlegen.
Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese Teilung nicht; dort ist die Aufteilung frei verhandelbar. Fragen Sie die genaue Höhe deshalb schon vor der Besichtigung ab. Was Sie von einem Makler erwarten dürfen, zeigt der Beitrag Eine Immobilie in Bremen kaufen – Infos für Käufer.
Wie viel Eigenkapital Sie brauchen
Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital tragen; mitfinanziert werden sie so gut wie nie. Darüber hinaus verbessert weiteres Eigenkapital Ihre Konditionen deutlich, weil es den Beleihungsauslauf senkt. Als Orientierung nennen viele Banken 20 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zu den Nebenkosten.
Verplanen Sie dabei nicht Ihr gesamtes Guthaben. Nach dem Kauf kommen weitere Posten, und eine Reserve für Unvorhergesehenes gehört dazu.
Was nach dem Notartermin noch kommt
- Umzug: je nach Entfernung und Umfang 1.000 bis 4.000 Euro, mit Umzugsunternehmen entsprechend mehr.
- Wohngebäudeversicherung: Sie geht mit dem Eigentumsübergang kraft Gesetzes auf Sie über, kann aber gekündigt werden. Ein Vergleich lohnt sich.
- Renovierung und Anschaffungen: Küche, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Gardinen. Auch bei einem gepflegten Objekt kommen hier schnell mehrere tausend Euro zusammen.
- Grundsteuer: ab dem Eigentumsübergang, in Bremen vierteljährlich. Fragen Sie beim Verkäufer oder Makler nach dem aktuellen Betrag; nach der Grundsteuerreform haben sich viele Beträge verschoben.
- Anschlusskosten und Ummeldungen: Strom, Gas, Wasser, Internet, gegebenenfalls Schornsteinfeger.
Bei einem älteren Objekt sollten Sie zusätzlich einschätzen, was in den nächsten Jahren an Sanierung ansteht. Eine Übersicht nach Baujahr und Bauteil gibt der Beitrag Welcher Makler in Bremen kennt sich mit Sanierung aus?
Fazit: früh rechnen, getrennt kalkulieren
Die Nebenkosten sind kein Kleingedrucktes, sondern ein fester Bestandteil Ihrer Finanzierung. Rechnen Sie sie von Anfang an getrennt vom Kaufpreis, klären Sie mit Ihrer Bank, wie viel Eigenkapital Sie darüber hinaus brauchen, und prüfen Sie bei der Vertragsgestaltung, ob sich Inventar gesondert ausweisen lässt.
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Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Bremen
Wer zahlt die Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Wann werden die einzelnen Nebenkosten fällig?
Die Maklerprovision wird mit dem wirksamen Kaufvertrag fällig, also nach der Beurkundung; hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlen Sie Ihren Anteil erst, wenn er seinen nachweislich beglichen hat. Die Notar- und Grundbuchkosten stellt der Notar kurz nach der Beurkundung in Rechnung. Der Grunderwerbsteuerbescheid kommt üblicherweise vier bis acht Wochen nach dem Notartermin und ist innerhalb der darin genannten Frist zu zahlen. Der Kaufpreis selbst wird erst fällig, wenn der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, in der Regel sechs bis zehn Wochen nach der Beurkundung.
Wie kann ich bei der Grunderwerbsteuer sparen?
Indem Sie bewegliches Inventar im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Sauna, Möbel oder Kaminofen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Bei 20.000 Euro Inventar sparen Sie in Bremen 1.100 Euro. Die Werte müssen dem Zeitwert entsprechen und sollten einzeln aufgeführt werden; ab etwa 15 Prozent des Kaufpreises prüfen Finanzämter genauer. Beachten Sie, dass Banken das Inventar meist nicht mitfinanzieren.
Sind die Kaufnebenkosten in Bremen höher als in anderen Bundesländern?
Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Fallen Nebenkosten auch beim Kauf ohne Makler an?
Ja, bis auf die Provision. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten fallen unabhängig davon an, ob ein Makler beteiligt ist; zusammen sind das rund 7 Prozent des Kaufpreises. Ein Privatkauf spart also die Provision, verlagert aber die Beschaffung und Prüfung der Unterlagen vollständig zu Ihnen.
Kann ich die Nebenkosten steuerlich absetzen?
Welche Kosten kommen nach dem Kauf auf mich zu?
Umzug, gegebenenfalls Renovierung und Anschaffungen, die Wohngebäudeversicherung sowie Anschluss- und Ummeldekosten. Laufend kommt die Grundsteuer hinzu, in Bremen vierteljährlich. Bei älteren Objekten sollten Sie außerdem eine Rücklage für anstehende Instandhaltung bilden; als Orientierung gelten ein bis zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat.
Wie viel Eigenkapital brauche ich insgesamt?
Mindestens die Nebenkosten, also rund 10 bis 11 Prozent des Kaufpreises. Für gute Konditionen erwarten viele Banken zusätzlich etwa 20 Prozent des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro wären das rund 107.000 Euro. Weniger ist möglich, verteuert die Finanzierung aber spürbar. Wie viel in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären Sie mit Ihrer Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater.
Quellen
- Grunderwerbsteuer: Grunderwerbsteuergesetz, insbesondere § 8 GrEStG (Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, weshalb bewegliches Inventar nicht einfließt) und § 22 GrEStG (Unbedenklichkeitsbescheinigung als Voraussetzung der Grundbucheintragung). Der Bremer Steuersatz von 5,5 Prozent gilt für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Juli 2025; siehe Senatspressestelle Bremen. Stand: 30. September 2026.
- Notar- und Grundbuchkosten: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – bundeseinheitliche, nach Geschäftswert gestaffelte Gebühren für Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung. Verhandelbar sind sie nicht.
- Bürgerliches Gesetzbuch: § 311b BGB (Beurkundungspflicht des Kaufvertrags), § 656c BGB (gleiche Provisionshöhe bei beiderseitiger Beauftragung) und § 656d BGB (Käuferanteil erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat).
- Versicherungsvertragsgesetz: § 95 VVG (Übergang der Wohngebäudeversicherung auf den Erwerber) und § 96 VVG (Kündigungsrecht des Erwerbers).
- Einkommensteuergesetz: § 6 EStG und § 7 EStG – Anschaffungsnebenkosten und Abschreibung bei vermieteten Objekten.
- Grundsteuer: Informationen der Freien Hansestadt Bremen zur Grundsteuer – Hebesätze, Bescheide und vierteljährliche Zahlungstermine nach der Grundsteuerreform, Stand: 30. September 2026.
- Stripling Immobilien: Erfahrungswerte zu Bearbeitungszeiten des Finanzamts, zum üblichen Ablauf bis zur Kaufpreisfälligkeit und zu marktüblichen Provisionssätzen in Bremen, aus der Vermarktungspraxis seit 2021. Die Angaben zu Notar- und Grundbuchkosten sowie sämtliche Rechenbeispiele sind Modellrechnungen; die tatsächlichen Beträge hängen vom Einzelfall ab. Stand: 30. September 2026.
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