Wie finden Sie den Wert Ihrer Immobilie heraus?
Den Wert Ihrer Immobilie in Bremen können Sie auf fünf Wegen ermitteln: selbst anhand von Durchschnittspreisen und Bodenrichtwert grob einordnen, mit einem Online-Rechner schätzen, von einem Makler eine kostenfreie Marktwertanalyse erstellen lassen oder bei einem Sachverständigen ein Kurzgutachten oder ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Für eine Verkaufsentscheidung reicht meist die Marktwertanalyse, für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung braucht es ein Gutachten.
Die folgende Übersicht zeigt, wie sich die Wege unterscheiden:
| Weg | Kosten | Aussagekraft | Geeignet für |
|---|---|---|---|
| Selbst einordnen mit Marktdaten | kostenlos | grobe Spanne, ohne Zustand und Ausstattung | erste Orientierung |
| Online-Rechner | kostenlos | grobe Schätzung, ohne Besichtigung | erste Orientierung |
| Marktwertanalyse durch einen Makler | meist kostenfrei | objektbezogen, mit Ortstermin und Vergleichsverkäufen | Verkaufsentscheidung, Angebotspreis |
| Kurzgutachten durch einen Sachverständigen | ab etwa 500 € | fundiert, aber nicht in jedem Verfahren anerkannt | private Klärung, Einigung unter Beteiligten |
| Verkehrswertgutachten | mehrere tausend Euro, bis etwa 1,5 % des Verkehrswerts | rechtlich belastbar nach § 194 BauGB | Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung, Scheidung |
Wie können Sie den Wert selbst grob einordnen?
Eine erste Orientierung können Sie sich mit öffentlich zugänglichen Daten selbst verschaffen. Das ersetzt keine Bewertung, zeigt aber, in welcher Größenordnung Ihre Immobilie ungefähr liegt.
- Durchschnittspreise nachschlagen: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen wertet jedes Jahr die tatsächlich gezahlten Kaufpreise aus und veröffentlicht sie im kostenpflichtigen Grundstücksmarktbericht. Ein Reihenhaus aus dem Bestand kostete 2025 im Mittel rund 303.000 Euro, eine weiterverkaufte Eigentumswohnung rund 2.520 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Kostenlos finden Sie Quadratmeterpreise nach Stadtteil, Objektart und Zustand aus unseren eigenen Verkäufen unter Immobilienpreise in Bremen.
- Mit Ihrer Wohnfläche multiplizieren: Ein Reihenhaus in Findorff mit 120 m² Wohnfläche käme beim mittleren Quadratmeterpreis von rund 3.023 Euro auf etwa 363.000 Euro. Das ist ein Richtwert für ein durchschnittliches Haus im Stadtteil, kein Preis für Ihr Haus.
- Bodenrichtwert prüfen: Bei Häusern lohnt der Blick auf den Bodenrichtwert Ihrer Lage. Die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses ist online kostenfrei einsehbar. Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt einen Anhaltspunkt für den Wert des Grundstücks.
- Ehrlich einordnen: Liegt Ihre Immobilie bei Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und Lage im Straßenzug über oder unter dem Durchschnitt? Davon hängt ab, ob Ihr Wert eher über oder unter dem Richtwert liegt.
Das Ergebnis ist eine Spanne, keine feste Zahl. Welche Faktoren innerhalb dieser Spanne über den Wert entscheiden, beschreibt der Beitrag Was beeinflusst die Immobilienpreise in Bremen? 8 Faktoren im Überblick.
Was leisten Online-Rechner?
Online-Rechner fragen einige Eckdaten ab, etwa Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung, und berechnen daraus einen Schätzwert. Das geht schnell und kostet nichts. Die Rechner sehen Ihre Immobilie aber nie: Sanierungsstau, ein ungünstiger Grundriss, eine laute Straße oder eine hochwertige Modernisierung fließen nur so weit ein, wie Sie sie selbst angeben.
Hinzu kommt, dass viele Rechner mit statistischen Modellen und teilweise mit Angebotspreisen aus Portalen arbeiten statt mit tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Häufig werden sie außerdem von Maklern oder Portalen betrieben, um Kontaktdaten von Eigentümern zu gewinnen. Als erste Orientierung sind Online-Rechner brauchbar, als Grundlage für einen Angebotspreis nicht.
Wie läuft eine Marktwertanalyse durch einen Makler ab?
Für eine Verkaufsentscheidung ist die Marktwertanalyse durch einen ortskundigen Makler der übliche Weg. Sie ist meist kostenfrei und verbindet eine Besichtigung mit einer Auswertung vergleichbarer Verkäufe.
Beim Ortstermin nimmt der Makler die Immobilie auf: Lage, Grundriss, Zustand, Ausstattung, Haustechnik und energetischen Stand. Er sichtet Unterlagen wie Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis. Anschließend vergleicht er Ihre Immobilie mit tatsächlich verkauften Objekten in der Umgebung und leitet daraus den Marktwert ab. Das Ergebnis erhalten Sie in der Regel innerhalb weniger Tage.
Immobilienbewertung ist allerdings nicht gleich Immobilienbewertung. Achten Sie auf einen erfahrenen, ortskundigen Makler mit nachweisbaren Referenzen, der das Verfahren und die Vergleichsfälle offenlegt. Eine Zahl ohne Begründung ist keine Bewertung. Vorsicht ist auch bei auffällig hohen Einschätzungen geboten: Mit einem zu hohen Wert lässt sich zwar ein Auftrag gewinnen, am Markt führt er aber meist zu langer Vermarktung und späteren Preisabschlägen.
Woran Sie eine seriöse Bewertung erkennen, zeigt der Beitrag Welcher Immobilienmakler ist der beste in Bremen? Welche Anbieter in Bremen kostenlose Bewertungen anbieten, lesen Sie im Beitrag Wer bietet kostenlose Immobilienbewertungen in Bremen an? Weitere Hinweise zur Preisfindung finden Sie im Ratgeber Den richtigen Immobilienpreis ermitteln.
Wann brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten?
Eine Marktwertanalyse reicht, wenn Sie verkaufen möchten. Muss der Wert dagegen gegenüber Dritten Bestand haben, brauchen Sie ein Gutachten eines Sachverständigen. Typische Anlässe sind:
- Erbauseinandersetzung: wenn Miterben ausgezahlt werden sollen oder sich über den Wert nicht einig sind
- Scheidung: etwa für den Zugewinnausgleich oder die Übernahme durch einen Partner
- Finanzamt: wenn Sie für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen niedrigeren Wert nachweisen wollen als den, den das Finanzamt ansetzt (§ 198 Bewertungsgesetz)
- Gericht: bei Rechtsstreitigkeiten rund um die Immobilie
Ein förmliches Verkehrswertgutachten ermittelt den Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch, also den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen. Es ist deutlich umfangreicher als eine Marktwertanalyse und entsprechend teurer: Einfache Kurzgutachten beginnen bei etwa 500 Euro, ausführliche, rechtssichere Verkehrswertgutachten können bis zu 1,5 Prozent des Verkehrswerts kosten, bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro also bis zu 6.000 Euro. Welches Gutachten für welchen Anlass nötig ist, erklärt der Beitrag Was kostet ein Immobiliengutachten in Bremen?
Was bei einer Erbschaft oder einer Scheidung außerdem zu klären ist, beschreiben die Beiträge Immobilie in Bremen geerbt: Was tun? und Scheidung und Immobilie: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?
Nach welchen Verfahren werden Immobilien bewertet?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht drei Verfahren vor. Welches angewendet wird, hängt von der Art und Nutzung der Immobilie und davon ab, welche Daten verfügbar sind.
| Verfahren | Grundlage | Typischer Einsatz |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und unbebaute Grundstücke, wenn genügend Vergleichsverkäufe vorliegen |
| Sachwertverfahren | Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, angepasst an die Marktlage | selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, vor allem bei individuellen Objekten ohne ausreichende Vergleichsdaten |
| Ertragswertverfahren | nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins | vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien |
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders marktnah, weil es direkt auf das zurückgreift, was Käufer tatsächlich bezahlt haben. Verglichen werden Merkmale wie Lage, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Zustand. Voraussetzung ist eine ausreichende Zahl vergleichbarer Verkäufe, die in gefragten Stadtteilen wie Schwachhausen, der Neustadt oder dem Viertel meist gegeben ist.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Wert des Gebäudes getrennt ermittelt. Für das Gebäude werden die Herstellungskosten angesetzt und um die Wertminderung durch das Alter reduziert. Anschließend wird das Ergebnis über einen Marktanpassungsfaktor an das tatsächliche Preisniveau angeglichen. Das Verfahren eignet sich vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser, für die es wenige direkt vergleichbare Verkäufe gibt.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten steht die Rendite im Vordergrund. Das Ertragswertverfahren leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ab, abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der Bodenwert wird separat ermittelt und dem Gebäudeertragswert hinzugerechnet. Maßgeblich sind Nettokaltmiete, Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszins.
Wie unterstützt Stripling Immobilien bei der Wertermittlung?
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, erstellen wir Ihnen eine kostenfreie und unverbindliche Marktwertanalyse. Erwin Stripling ist Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Grundlage jeder Analyse sind ein Ortstermin, die Unterlagen zur Immobilie und tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte in Bremen. Das Ergebnis erhalten Sie in der Regel innerhalb von 72 Stunden, mit dem angewendeten Verfahren und den Vergleichsfällen, auf denen es beruht. Ob und wann Sie danach verkaufen, entscheiden Sie in Ruhe.
Zwei Eigentümer beschreiben ihre Erfahrung so:
„Vielen Dank für die hervorragende und schnelle Abwicklung bei der Bewertung unseres Hauses. Fachliche Kompetenz und Beratung sowie Freundlichkeit und gute Kommunikation. Das sind nur einige der positiven Aspekte, welche ich hier erwähnen kann.“ – Vladimir Spitzer (Quelle: Google)
„Er verbrachte viel Zeit damit, meine Fragen zu beantworten, objektive Daten […] zur Verfügung zu stellen […]. Als ich die Haus- und Marktbewertung sah, war ich hin und weg. Seine gründliche Arbeit und sein Wissen darüber, was es braucht, um ein Haus zu verkaufen, haben sich wirklich ausgezahlt.“ – Boris Pavlekovic (Quelle: Google)
Die kostenfreie Marktwertanalyse können Sie unter Immobilienbewertung Bremen anfordern. Wie Sie aus dem ermittelten Wert den richtigen Angebotspreis ableiten, lesen Sie im Beitrag Immobilie in Bremen zum besten Preis verkaufen.
Fazit: Der Anlass bestimmt den richtigen Weg
Was Ihre Immobilie in Bremen wert ist, lässt sich auf unterschiedlich genaue Weise herausfinden. Für eine erste Orientierung reichen Durchschnittspreise und Bodenrichtwert. Wenn Sie verkaufen möchten, ist eine Marktwertanalyse mit Ortstermin die richtige Grundlage. Und wenn der Wert vor Gericht, beim Finanzamt oder unter Erben Bestand haben muss, führt an einem Verkehrswertgutachten kein Weg vorbei.
Was ist meine Immobilie aktuell wert?
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Häufige Fragen zum Wert Ihrer Immobilie
Wie finde ich heraus, was meine Immobilie in Bremen wert ist?
Für eine erste Orientierung können Sie die Durchschnittspreise und den Bodenrichtwert Ihrer Lage nachschlagen; die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses ist kostenfrei online einsehbar. Einen belastbaren Wert liefert aber erst eine Bewertung mit Ortstermin, die Zustand, Ausstattung und tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte berücksichtigt. Für einen Verkauf reicht dafür meist eine kostenfreie Marktwertanalyse durch einen Makler, für Gericht oder Finanzamt braucht es ein Verkehrswertgutachten.
Wie kann ich den Wert meines Hauses kostenlos ermitteln?
Wann reicht ein Online-Rechner aus?
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten statt einer Maklerbewertung?
Immer dann, wenn der Wert gegenüber Dritten Bestand haben muss: bei einer Erbauseinandersetzung, bei einer Scheidung, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht. Für einen Verkauf reicht in der Regel die Marktwertanalyse eines Maklers. Ein Verkehrswertgutachten ist deutlich aufwendiger und kostet je nach Objekt und Umfang mehrere tausend Euro, bis zu etwa 1,5 Prozent des Verkehrswerts.
Muss ich mich nach der Bewertung für einen Verkauf entscheiden?
Nein. Eine Marktwertanalyse ist unverbindlich. Sie erhalten eine fundierte Einschätzung und entscheiden danach in Ruhe, ob und wann Sie verkaufen möchten. Viele Eigentümer lassen ihre Immobilie bewerten, um für eine spätere Entscheidung vorbereitet zu sein.
„Ich beauftragte Herrn Stripling zunächst mit der Bewertung unseres Mehrfamilienobjekts. Der Termin kam zügig und reibungslos zustande. […] Es kam dann zwar nicht mehr zur Veräußerung der Immobilie, wie ursprünglich vorgenommen, aber das hat sich aus meinen geänderten Plänen heraus ergeben. […] Er verlangte auch keine Aufwandsentschädigung für seine bereits geleisteten Arbeiten.“ – Endise Pozitif (Quelle: Google)
Kann ich meine Immobilie bewerten lassen, wenn ich noch gar nicht sicher bin, ob ich verkaufen will?
Ja. Viele Eigentümer möchten erst einmal wissen, was ihre Immobilie wert ist, ohne Verkaufsdruck, etwa zur Planung der Altersvorsorge, vor einer Erbschaft oder um verschiedene Möglichkeiten durchzurechnen. Genau dafür ist eine kostenfreie Marktwertanalyse gedacht.
Meine Immobilie ist vermietet – kann sie trotzdem bewertet werden?
Ja. Bei vermieteten Objekten wird der Wert in der Regel im Ertragswertverfahren ermittelt, das die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen berücksichtigt. Der Besichtigungstermin wird so abgestimmt, dass er für die Mieter passt. Ein bestehendes Mietverhältnis kann den Wert für Selbstnutzer senken, für Kapitalanleger aber ein Vorteil sein.
Das Haus gehört mehreren Erben – wer muss bei der Bewertung dabei sein?
Niemand muss zwingend anwesend sein. Wichtig ist, dass alle Miteigentümer mit der Bewertung einverstanden sind, damit das Ergebnis später von allen akzeptiert wird. Das Ergebnis kann anschließend allen Beteiligten zur Verfügung gestellt werden. Soll der Wert für eine Auszahlung unter den Erben verbindlich sein, kann zusätzlich ein Verkehrswertgutachten sinnvoll sein.
Ich wohne nicht mehr in Bremen – wie läuft die Bewertung ab?
Sie müssen dafür nicht anreisen. Die Immobilie wird vor Ort besichtigt, etwa mit einem Schlüssel, den Sie hinterlegen, oder gemeinsam mit einer Vertrauensperson. Alles Weitere lässt sich telefonisch oder per Videogespräch besprechen, und das Ergebnis erhalten Sie schriftlich.
Mein Haus hat Mängel – soll ich die vor der Bewertung beheben lassen?
Nicht unbedingt. Bewertet wird der Ist-Zustand, und die Bewertung zeigt Ihnen auch, welche Maßnahmen sich vor einem Verkauf lohnen und welche nicht. Manchmal ist ein Verkauf ohne vorherige Reparaturen wirtschaftlich sinnvoller, weil die Kosten über dem Mehrerlös liegen würden.
Was passiert, wenn ich mit dem ermittelten Wert nicht einverstanden bin?
Dann sollten Sie sich erklären lassen, wie das Ergebnis zustande gekommen ist: welches Verfahren angewendet wurde und welche Vergleichsfälle zugrunde liegen. Eine seriöse Bewertung lässt sich nachvollziehen. Weichen Ihre Vorstellungen deutlich ab, hilft ein offenes Gespräch darüber, was der Markt tatsächlich hergibt und welche Preisstrategie realistisch ist.
Quellen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen: Grundstücksmarktbericht Bremen 2026, Berichtsjahr 2025 (November 2024 bis Oktober 2025) – Durchschnittspreise für Reihenhäuser und Eigentumswohnungen sowie mittlerer Quadratmeterpreis für Reihenhäuser in Findorff (Rechenbeispiel). Ausgewertet werden beurkundete Kaufpreise, keine Angebotspreise aus Portalen. Der vollständige Bericht ist beim Gutachterausschuss kostenpflichtig erhältlich.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen: Bodenrichtwertkarte Bremen, Stichtag 1. Januar 2026, kostenfrei einsehbar.
- Immobilienwertermittlungsverordnung: ImmoWertV – Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.
- Baugesetzbuch: § 194 BauGB – Verkehrswert.
- Bewertungsgesetz: § 198 BewG – Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt.
- Zitierte Rezensionen (Google): Vladimir Spitzer, Boris Pavlekovic und Endise Pozitif.
- Stripling Immobilien: Erfahrungswerte zu Ablauf und Dauer der Marktwertanalyse sowie zu marktüblichen Kosten von Kurz- und Verkehrswertgutachten. Dazu die Quadratmeterpreise unserer eigenen Verkäufe unter Immobilienpreise in Bremen, ermittelt aus allen 205 vermittelten Objekten mit notariellem Kaufvertrag zwischen April 2021 und September 2026. Stand: 30. September 2026, nicht von dritter Seite geprüft.
Redaktionsrichtlinien: Qualität, Transparenz und Fachkompetenz
Unsere Inhalte richten sich an Eigentümer, Kaufinteressenten und Kapitalanleger, die verlässliche Informationen suchen. Woran wir uns dabei halten:
- Fachliche Expertise und Erfahrung: Unsere Beiträge entstehen aus der täglichen Vermarktungspraxis in Bremen und im Bremer Umland – seit 2021 und 205 abgeschlossene Verkäufe (Stand: 30. September 2026). Erwin Stripling ist Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
- Geprüfte Quellen: Marktzahlen stammen aus amtlichen Auswertungen, vor allem vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen. Rechtliche Aussagen belegen wir mit Gesetzestext oder Verordnung, nicht mit Sekundärliteratur.
- Transparente Darstellung: Wir kennzeichnen, welche Zahlen von dritter Seite geprüft sind und welche aus unserer eigenen Erfahrung stammen. Wo wir selbst Anbieter sind, nennen wir auch die anderen Wege.
- Regionale Relevanz: Wir schreiben über den Bremer Markt bis auf Ortsteilebene und über das Umland, nicht über Bundesdurchschnitte.
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