Scheidung und Immobilie: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Was passiert bei einer Scheidung mit dem gemeinsamen Haus?

Wem die Immobilie gehört, entscheidet allein das Grundbuch. Stehen beide Partner darin, gehört sie beiden gemeinsam, und keiner kann ohne den anderen verkaufen. Ist nur einer eingetragen, bleibt er Eigentümer; der andere erhält über den Zugewinnausgleich einen Geldanspruch. Für die Immobilie selbst gibt es fünf Wege: gemeinsam verkaufen, einen Partner auszahlen, den Anteil übertragen, gemeinsam vermieten oder, als letztes Mittel, die Teilungsversteigerung.

Wem gehört die Immobilie bei einer Scheidung?

Diese Frage klärt ein Blick ins Grundbuch. Wer dort eingetragen ist, ist Eigentümer, unabhängig davon, wer mehr zum Kaufpreis beigetragen hat oder wer länger in der Immobilie gewohnt hat.

Stehen beide Partner im Grundbuch, liegt eine Bruchteilsgemeinschaft vor, in der Regel je zur Hälfte. Beide zusammen können verkaufen, keiner allein. Ist nur ein Partner eingetragen, bleibt das auch nach der Scheidung so, denn Alleineigentum wird durch eine Scheidung nicht berührt. Der andere Partner geht deshalb aber nicht leer aus: Der finanzielle Ausgleich läuft über den Zugewinnausgleich.

Wie wird der Immobilienwert beim Zugewinnausgleich aufgeteilt?

Der gesetzliche Güterstand ist in Deutschland die Zugewinngemeinschaft, sofern kein Ehevertrag etwas anderes regelt. Bei der Scheidung wird der Vermögenszuwachs beider Partner während der Ehe ausgeglichen: Wer mehr hinzugewonnen hat, zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz.

Beispiel 1: Die Immobilie wurde vor der Ehe gekauft

Partner A besitzt bereits vor der Eheschließung eine Immobilie. Sie hatte damals einen Wert von 300.000 Euro, bei der Scheidung sind es 400.000 Euro. Der Zugewinn beträgt 100.000 Euro, davon steht Partner B grundsätzlich die Hälfte zu, also 50.000 Euro.

Beispiel 2: Die Immobilie wurde während der Ehe gekauft

Kauft ein Partner die Immobilie erst während der Ehe allein, zählt der gesamte Nettowert zum Zugewinn. Partner A kauft für 400.000 Euro, bei der Scheidung ist die Immobilie 460.000 Euro wert, das Restdarlehen beträgt 180.000 Euro. Der Nettowert liegt damit bei 280.000 Euro, Partner B steht die Hälfte zu, also 140.000 Euro als Geldanspruch. Dass Partner B nie im Grundbuch stand, spielt dabei keine Rolle.

Beide Beispiele sind vereinfacht. In der Praxis kommen drei Punkte hinzu: Das Anfangsvermögen wird um die Geldentwertung bereinigt, maßgeblich für das Endvermögen ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird, und ausgeglichen wird die Differenz zwischen den Zugewinnen beider Partner. Die konkrete Berechnung gehört deshalb in die Hände einer Anwältin oder eines Anwalts für Familienrecht.

Welche fünf Wege gibt es für die Immobilie?

Eine Realteilung, also die Aufteilung des Hauses in zwei Wohnungen, ist theoretisch möglich, scheitert in der Praxis aber meist an Grundriss, Baurecht und daran, dass beide Parteien weiter im selben Haus wohnen müssten.

Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?

Hier entstehen die meisten Konflikte. Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften sie gesamtschuldnerisch: Die Bank kann die vollen Raten von jedem Einzelnen verlangen, unabhängig davon, wer noch im Haus wohnt oder was Sie untereinander vereinbart haben. Wer die Zahlungen einstellt, riskiert negative Schufa-Einträge und im Extremfall die Kündigung des Darlehens.

Daraus folgen drei Punkte:

• Eine Entlassung aus der Haftung gibt es nur mit Zustimmung der Bank. Sie prüft, ob der verbleibende Partner das Darlehen allein tragen kann. Ohne diese Zustimmung haftet der ausziehende Partner weiter, auch wenn er nicht mehr im Grundbuch steht.
• Regeln Sie die Ratenzahlung schriftlich, am besten in einer Trennungsvereinbarung. Wer zahlt bis zum Verkauf, und wie wird das später verrechnet?
• Prüfen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Wird das Darlehen bei einem Verkauf vorzeitig abgelöst, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Läuft das Darlehen bereits länger als zehn Jahre, können Sie es mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB).

Wer darf bis zum Verkauf im Haus wohnen?

Während der Trennungszeit kann ein Partner die Wohnung ganz oder teilweise für sich beanspruchen, wenn das zur Vermeidung einer unbilligen Härte nötig ist, etwa wegen der Kinder (§ 1361b BGB). Zieht ein Partner aus, kann er vom anderen eine Nutzungsentschädigung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht. Nach der Scheidung richtet sich das nach den Regeln der Bruchteilsgemeinschaft (§ 745 BGB).

Praktisch heißt das: Wer auszieht, verschenkt seinen Anspruch nicht automatisch, sollte ihn aber zeitnah geltend machen. Umgekehrt sollte der verbleibende Partner wissen, dass mietfreies Wohnen nicht selbstverständlich ist.

Welche Steuern fallen an?

Grunderwerbsteuer

Überträgt ein Partner seinen Anteil auf den anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und auch zwischen geschiedenen Ehegatten, wenn die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Ohne diesen Zusammenhang, etwa Jahre später, greift die Befreiung nicht.

Spekulationssteuer

Hier liegt die teuerste Falle. Ein Gewinn ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Mit dem Auszug endet die Eigennutzung für den ausgezogenen Partner, und zwar auch dann, wenn die gemeinsamen Kinder weiterhin dort mit dem anderen Elternteil leben.

Wichtig: Auch die Übertragung des Miteigentumsanteils auf den Ex-Partner gilt steuerlich als Veräußerung. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein solcher Vorgang im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung steuerpflichtig sein kann, wenn die Frist noch läuft und keine Eigennutzung mehr vorliegt (Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21). Klären Sie das deshalb, bevor Sie eine Vereinbarung unterschreiben. Einzelheiten erklärt der Beitrag Wann muss ich in Bremen Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?

Rechtlich können Sie jederzeit verkaufen, auch schon im Trennungsjahr. Sinnvoll ist ein Verkauf dann, wenn drei Dinge geklärt sind: Sie sind sich über Preis und Ablauf einig, die Bank hat mitgeteilt, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, und die steuerliche Situation ist geprüft.

Ein Aufschieben kostet dagegen fast immer Geld: Zins und Tilgung laufen weiter, ebenso Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung, und die Uneinigkeit wird selten kleiner. Welche Fristen sonst noch eine Rolle spielen, beschreibt der Beitrag Wann ist der beste Zeitpunkt, um in Bremen ein Haus zu verkaufen?

Wie Stripling Immobilien in dieser Situation unterstützt

Beim Verkauf in einer Trennungssituation treffen emotionale Belastung und komplexe rechtliche Fragen aufeinander. Wenn Sie mit uns verkaufen, erhalten Sie zuerst eine neutrale, marktgerechte Bewertung, die beide Seiten akzeptieren können und die auch als Grundlage für eine Auszahlung taugt. Erwin Stripling ist Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Auf Wunsch kommunizieren wir getrennt mit beiden Partnern, koordinieren Besichtigungen ohne direkten Kontakt und halten beide Seiten auf demselben Informationsstand. Die Unterlagen beschaffen wir mit Vollmacht, auch bei der Bank. So bleibt der Verkauf sachlich, und Sie müssen nicht über jede Einzelheit miteinander verhandeln.

Wie das bei Eigentümern ankommt, die in einer schwierigen Lage verkaufen, beschreiben zwei Kunden so:

„Herr Stripling ist in der Umsetzung des Hausverkaufs zügig gewesen und hatte für alle Herausforderungen eine Lösung parat. Dabei verhielt er sich immer zuverlässig, klar und auf menschlicher Ebene zugewandt und korrekt. Klare Empfehlung!“ – Anna Wehrmann (Quelle: Google)

„Ich möchte Stripling Immobilien und vor allem auch Erwin Stripling und Mona Evenburg von Herzen danken für ihre hervorragende Arbeit. Hier bucht man das Sorglos-Paket. Es wird sich ständig und sofort um alle Anliegen gekümmert. […] Stripling Immobilien ist immer freundlich, hat immer gute Nerven, auch wenn man selbst mal nervöser ist.“ – Manuel Glüheisen (Quelle: Google)

Der erste Schritt ist eine kostenlose, unverbindliche Immobilienbewertung in Bremen. Woran Sie einen Makler erkennen, der in Trennungssituationen neutral bleibt, zeigt der Beitrag Makler für Scheidungsimmobilien in Bremen.

Fazit: Erst die Zahlen, dann die Entscheidung

Ob verkaufen, auszahlen oder übertragen: Die Entscheidung fällt leichter, wenn drei Zahlen auf dem Tisch liegen, nämlich der Marktwert, die Restschuld samt möglicher Vorfälligkeitsentschädigung und die steuerliche Lage. Erst dann lässt sich vergleichen, was jede Variante für beide Seiten bedeutet. Wer stattdessen wartet, zahlt weiter Zins, Grundsteuer und Instandhaltung, und am Ende bleibt oft nur die Teilungsversteigerung, bei der beide verlieren.