Wem gehört die Immobilie bei einer Scheidung?
Diese Frage lässt sich mit einem Blick ins Grundbuch ganz schnell klären. Wer dort eingetragen ist, ist Eigentümer. Dies gilt unabhängig davon, wer mehr zum Kaufpreis beigetragen hat oder wer länger in der Immobilie wohnt.
Stehen beide Partner im Grundbuch, liegt eine Bruchteilsgemeinschaft vor. In der Regel lassen Ehepartner sich je zur Hälfte eintragen. Ist nur ein Partner eingetragen, bleibt das auch nach der Scheidung so, denn das Alleineigentum wird durch eine Scheidung nicht berührt. Das bedeutet natürlich nicht, dass der Partner völlig leer ausgeht. Die finanzielle Situation wird durch den Zugewinnausgleich geregelt.
Aufteilung des Immobilienwerts beim Zugewinnausgleich
Der gesetzliche Güterstand in der Ehe ist in Deutschland die Zugewinngemeinschaft, sofern ein Ehevertrag nicht etwas anderes regelt. Das bedeutet, dass im Fall der Scheidung der Vermögenszuwachs beider Partner, der während der Zeit der Ehe entstanden ist, ausgeglichen wird.
Alleineigentum Beispiel 1: Die Immobilie wurde vor der Eheschließung gekauft
Partner A besitzt bereits vor der Eheschließung eine Immobilie. Diese hatte zum Zeitpunkt der Eheschließung einen Wert von 300.000 Euro. Bei Scheidung beträgt er 400.000 Euro. Der Zugewinn beläuft sich auf 100.000 Euro. Davon steht Partner B grundsätzlich die Hälfte zu – also 50.000 Euro.
Alleineigentum Beispiel 2: Die Immobilie wurde während der Ehe gekauft
Wird eine Immobilie erst während der Ehe von einem Partner allein gekauft, gilt der gesamte Nettowert bei Scheidung als Zugewinn. Partner A kauft während der Ehe allein eine Immobilie für 400.000 Euro. Bei Scheidung ist sie 460.000 Euro wert, die Restschuld beträgt noch 180.000 Euro. Der Nettowert liegt damit bei 280.000 Euro. Partner B steht die Hälfte zu, also 140.000 Euro als Geldanspruch. Dass Partner B nie im Grundbuch stand, spielt dabei keine Rolle.
Drei Optionen: Verkaufen, Auszahlen oder Übertragen
Wenn feststeht, wie die rechtlichen Verhältnisse liegen, stehen im Wesentlichen drei Wege offen:
- Verkauf: Beide Partner verkaufen die Immobilie gemeinsam und teilen den Erlös. Das ist häufig die unkomplizierteste Lösung, setzt aber Einigkeit voraus.
- Auszahlung: Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Grundlage ist ein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Der übernehmende Partner muss in der Regel eine Anschlussfinanzierung organisieren.
- Übertragung: Ein Partner überträgt seinen Anteil noch während der Ehe an seinen Partner. Das kann steuerliche Vorteile haben, denn bei diesem Vorgehen fällt keine Grunderwerbsteuer an. Zu beachten ist dabei die Frist der Spekulationssteuer.
Gibt es keine Einigung, kann jeder Miteigentümer beim Gericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Das ist meist die schlechteste Option für beide Seiten, weil dabei der Marktwert selten erzielt wird.
Darum ist ein Makler in der Scheidungssituation sinnvoll
Beim Immobilienverkauf in einer Trennungssituation treffen emotionale Belastung und komplexe rechtliche Fragen aufeinander. Ein guter und erfahrener Immobilienmakler übernimmt in dieser Situation weit mehr als nur die Vermarktung.
Wir von Stripling Immobilien sorgen für eine neutrale, marktgerechte Immobilienbewertung, die beide Seiten akzeptieren können. Außerdem koordinieren wir auf Wunsch Besichtigungen und Verhandlungen ohne direkten Kontakt der Partner. Und sofern es Uneinigkeiten zwischen den Partnern gibt, stehen wir als neutraler Vermittler bereit. So stellen wir sicher, dass der Verkaufsprozess reibungslos läuft.
Fazit
Wenn Paare sich nach einer Scheidung entschließen, die Immobilie zu verkaufen, ist das in der Regel eine wirtschaftliche Entscheidung, die nicht leichtfällt. Als erfahrene Immobilienmakler tragen wir dazu bei, die Emotion aus dem Prozess zu nehmen, damit das bestmögliche finanzielle Ergebnis erzielt wird. Vereinbaren Sie gerne einen unverbindlichen Beratungstermin.
Häufige Fragen:
Kann ein Partner den Verkauf der gemeinsamen Immobilie erzwingen?
Solange beide Partner Miteigentümer sind, kann keiner ohne Zustimmung des anderen verkaufen. Verweigert ein Partner allerdings dauerhaft jede Einigung, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung über das Gericht. Dabei wird die Immobilie zwangsversteigert, was in der Regel einen deutlich niedrigeren Erlös als ein regulärer Verkauf bringt.
Wer zahlt den Kredit während der Trennungszeit weiter?
Die Kreditverpflichtung besteht unabhängig von der Trennung fort. Wer den gemeinsamen Kredit nicht mehr bedient, riskiert negative Schufa-Einträge und im schlimmsten Fall den Verlust der Immobilie. In der Regel einigen sich die Partner auf eine vorübergehende Regelung. Eine verbindliche Regelung gehört in die Trennungsvereinbarung.
Muss ich beim Immobilienverkauf nach der Scheidung Steuern zahlen?
Nicht zwingend. Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, zahlt keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Liegt der letzte Kauf mehr als zehn Jahre zurück, gilt dasselbe. Kritisch wird es, wenn ein Partner ausgezogen ist und die Haltefrist noch nicht erreicht wurde. In diesem Fall kann Spekulationssteuer anfallen – die genaue Situation sollte ein Steuerberater prüfen.
