Immobilie in Bremen geerbt: Was tun?

Was ist nach einer Immobilien-Erbschaft in Bremen zu tun?

Nach einer Immobilien-Erbschaft in Bremen gehen Sie am besten in fünf Schritten vor: das Erbe prüfen und innerhalb von sechs Wochen annehmen oder ausschlagen, Belastungen klären und das Grundbuch berichtigen, den Verkehrswert ermitteln, Erbschaftsteuer und Freibeträge prüfen und erst dann entscheiden, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.

1. Erbe prüfen: Grundbuchauszug und Schulden klären, dann annehmen oder ausschlagen.
2. Grundbuch berichtigen: Belastungen auswerten und die Erben eintragen lassen, innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei.
3. Wert ermitteln: den marktgerechten Verkehrswert kennen, bevor das Finanzamt seinen typisierten Wert festsetzt.
4. Erbschaftsteuer prüfen: Freibeträge, Familienheim-Befreiung und Vermietungsabschlag berücksichtigen.
5. Entscheiden: Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf anhand derselben Zahlen vergleichen.

Schritt 1: Sollten Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen?

Unmittelbar nach dem Erbfall gilt es, die rechtliche Situation zu klären. Mit dem Tod des Erblassers geht das Eigentum an der Immobilie mit allen Rechten und Pflichten direkt auf die Erben über. Am Anfang steht deshalb nicht die Frage nach dem Wert, sondern die nach den Lasten.

Welche Unterlagen brauchen Sie für die Entscheidung?

Ob sich die Annahme lohnt, können Sie nur beurteilen, wenn Sie wissen, was auf der Immobilie liegt. Fordern Sie deshalb als Erstes einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt Bremen an; als Erbe haben Sie das nötige berechtigte Interesse. Klären Sie parallel mit der Bank, ob noch Darlehen offen sind, und verschaffen Sie sich einen Überblick über weitere Nachlassverbindlichkeiten. Übersteigen die Schulden den Wert des Objekts, kann die Ausschlagung wirtschaftlich der richtige Weg sein.

Welche Frist gilt für die Ausschlagung?

Die Erbschaft kann grundsätzlich innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen werden (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt nicht mit dem Todestag, sondern mit der Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung, bei einem Testament also frühestens mit dessen Eröffnung und der Mitteilung des Nachlassgerichts. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder hält sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Die Ausschlagung muss öffentlich beglaubigt oder zur Niederschrift beim Nachlassgericht erklärt werden. Zuständig ist das Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen, im Land Bremen je nach Bezirk das Amtsgericht Bremen, das Amtsgericht Bremen-Blumenthal oder das Amtsgericht Bremerhaven. Für die Beurkundung beim Amtsgericht fällt eine Mindestgebühr von 30 € an; bei einem überschuldeten Nachlass bleibt es in der Regel bei diesem Betrag. Einen Termin sollten Sie vorab vereinbaren. Stand: 30. September 2026.

Wichtig: Wer den Nachlass tatsächlich in Besitz nimmt, etwa Mietzahlungen annimmt oder Hausrat verwertet, kann die Erbschaft damit bereits angenommen haben.

Wie weisen Sie Ihr Erbrecht nach?

Liegt ein notariell beurkundetes Testament zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts vor, reicht das in der Regel aus. Bei gesetzlicher Erbfolge beantragen Sie einen Erbschein beim zuständigen Nachlassgericht. Diesen Nachweis brauchen Sie später erneut, wenn das Grundbuch berichtigt wird.

Schritt 2: Wie prüfen Sie Belastungen und berichtigen das Grundbuch?

Mit dem Erbfall sind Sie bereits Eigentümer geworden, im Grundbuch steht aber noch der Erblasser. Zwei Aufgaben stehen deshalb an: den Grundbuchauszug inhaltlich auswerten und die Eintragung anpassen lassen. Beides entscheidet darüber, was mit der Immobilie überhaupt möglich ist.

Welche Eintragungen beeinflussen den Wert?

Prüfen Sie im Grundbuchauszug, ob Rechte Dritter eingetragen sind, etwa Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte. Solche Eintragungen wirken sich erheblich auf den Wert und die künftige Nutzung aus; ein lebenslanges Wohnrecht kann den erzielbaren Preis zum Beispiel deutlich mindern. Grundschulden in Abteilung III bedeuten dagegen nicht automatisch, dass noch ein Darlehen offen ist. Das kann nur die Bank beantworten.

Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?

Erben mehrere Personen gemeinsam, etwa Geschwister, entsteht eine Erbengemeinschaft, die gemeinschaftlich als Eigentümerin eingetragen wird. Dabei sind zwei Ebenen zu unterscheiden. Über die Immobilie selbst, also über Verkauf oder Belastung, können die Miterben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, etwa eine notwendige Reparatur oder der Abschluss einer Gebäudeversicherung, können dagegen mit Stimmenmehrheit nach Anteilen beschlossen werden (§ 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 745 BGB).

Für die Auseinandersetzung gibt es im Wesentlichen drei Wege: den gemeinsamen Verkauf mit anschließender Aufteilung des Erlöses, die Übernahme durch einen Miterben, der die anderen auszahlt, und als letztes Mittel die Teilungsversteigerung, die jeder Miterbe beantragen kann (§ 2042 BGB, § 180 ZVG). Der Erlös einer Teilungsversteigerung liegt in aller Regel unter dem Preis, der bei einem freien Verkauf möglich wäre, und die Kosten des Verfahrens tragen alle gemeinsam.

Unsere Erfahrung aus der Praxis: Die Erbengemeinschaft ist die häufigste Quelle für Streit nach einem Immobilienerbe. Weil meist der Wert der Immobilie im Mittelpunkt steht, lässt sich die Auseinandersetzung oft mit einer neutralen Immobilienbewertung in Bremen auf eine sachliche Grundlage stellen.

Wie beantragen Sie die Berichtigung des Grundbuchs?

Legen Sie Ihren Erbnachweis beim zuständigen Grundbuchamt vor und beantragen Sie die Umschreibung. Der Zeitpunkt ist entscheidend: Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei (Anmerkung 1 zu Nr. 14110 KV GNotKG). Danach richtet sich die Gebühr nach dem Grundstückswert. Stand: 30. September 2026.

Soll die Immobilie belastet werden, etwa mit einer Grundschuld für den Kredit eines Käufers, ist die Berichtigung in der Regel erforderlich. Beim Verkauf kann die vorherige Eintragung der Erben dagegen nach § 40 GBO entbehrlich sein. Ob das in Ihrem Fall gilt, klärt der beurkundende Notar.

Welche laufenden Kosten und Verträge müssen Sie sofort prüfen?

Mit dem Erbfall gehen auch die laufenden Verpflichtungen auf Sie über, und manche davon drängen. Verschaffen Sie sich in den ersten Wochen einen Überblick über Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom, Gas, Wasser und Müllabfuhr, bei Eigentumswohnungen auch über das Hausgeld, und bei vermieteten Objekten über die bestehenden Mietverträge, in die Sie automatisch eintreten.

Besonders wichtig ist die Gebäudeversicherung: Informieren Sie den Versicherer über den Erbfall und darüber, ob die Immobilie leer steht. Ein längerer Leerstand kann als Gefahrerhöhung gelten, und wer ihn nicht meldet, riskiert im Schadensfall den Versicherungsschutz. Stellen Sie außerdem sicher, dass im Winter geheizt wird oder die Leitungen entleert sind, denn Frostschäden in leerstehenden Häusern gehören zu den teuersten Überraschungen nach einem Erbfall.

Schritt 3: Wie ermitteln Sie den marktgerechten Wert der geerbten Immobilie?

Sind Erbenstellung und Belastungen geklärt, brauchen Sie eine Zahl. Dabei müssen Sie zwei Werte auseinanderhalten: den Grundbesitzwert, den das Finanzamt der Erbschaftsteuer zugrunde legt, und den Preis, der am Markt tatsächlich zu erzielen ist.

Wie bewertet das Finanzamt?

Das Finanzamt besichtigt die Immobilie bei einer Erbschaft nicht, sondern ermittelt den Wert nach den typisierenden Verfahren der §§ 182 ff. Bewertungsgesetz. Der Zustand der Bausubstanz, Modernisierungsbedarf oder eine veraltete Haustechnik bleiben dabei weitgehend unberücksichtigt.

Welches Verfahren greift, hängt vom Objekt und den vorhandenen Unterlagen ab. Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich anschließend nach dem festgestellten Grundbesitzwert und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erbe und Erblasser.

Müssen Sie den Wert des Finanzamts akzeptieren?

Nein. § 198 BewG gibt Ihnen das Recht, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, entweder durch ein Sachverständigengutachten oder durch einen Kaufpreis für dasselbe Grundstück, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Voraussetzung ist, dass sich die maßgeblichen Verhältnisse seit dem Stichtag nicht verändert haben. Den Nachweis müssen Sie führen; eine bloße Behauptung genügt nicht.

Wann lohnt sich ein Gutachten?

Ein aussagekräftiges Sachverständigengutachten bildet den tatsächlichen Zustand ab, kann die Erbschaftsteuer senken und gibt einer Erbengemeinschaft eine objektive Grundlage, die Streit vorbeugt. Ob sich der Aufwand rechnet, hängt davon ab, wie groß der Unterschied zum Wert des Finanzamts voraussichtlich ist. Was ein solches Gutachten kostet und wer es für das Finanzamt erstellen darf, lesen Sie im Beitrag Was kostet ein Immobiliengutachten in Bremen?

Grundlage für den Bodenwert ist in Bremen die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Die aktuelle Karte hat den Stichtag 1. Januar 2026, wurde am 4. Mai 2026 amtlich bekannt gemacht und ist kostenfrei und ohne Registrierung einsehbar. Sie beruht auf der Kaufpreissammlung, in die alle Grundstückskaufverträge in Bremen einfließen. Stand: 30. September 2026.

Schritt 4: Wie viel Erbschaftsteuer fällt an?

Steht der Wert fest, lässt sich die Steuerlast einschätzen. Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Grundbesitzwert zum Todeszeitpunkt. Das Erbschaftsteuergesetz sieht dafür diese persönlichen Freibeträge vor (§ 16 ErbStG):

Ob der Freibetrag überschritten wird, hängt vom gesamten Erwerb, dem Verwandtschaftsgrad und möglichen Befreiungen ab. Besteuert wird nur der Betrag oberhalb des Freibetrags, nicht die Immobilie als solche. Der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs (§ 19 ErbStG).

Zwei Regeln sollten Sie außerdem kennen:

• Vermietete Wohnimmobilien: Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nach § 13d ErbStG nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad.
• Anzeigepflicht: Nach § 30 ErbStG müssen Sie den Erwerb dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anzeigen. Die Anzeige kann entfallen, wenn der Erwerb auf einem notariell oder gerichtlich beurkundeten Testament beruht und sich das Verhältnis zum Erblasser daraus ergibt. Gehört Grundbesitz zum Nachlass, sollten Sie die Anzeigepflicht trotzdem prüfen lassen.

Wann bleibt eine geerbte Immobilie steuerfrei?

Neben den Freibeträgen gibt es eine Regel, die die Immobilie vollständig steuerfrei stellen kann und Sie zugleich am stärksten bindet: die Befreiung für das selbst genutzte Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Die Finanzverwaltung legt an ihre Voraussetzungen einen strengen Maßstab an:

• Der Erblasser muss die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt haben, oder er war aus zwingenden Gründen daran gehindert.
• Der Erbe muss die Wohnung unverzüglich selbst beziehen. Die Rechtsprechung orientiert sich dabei an etwa sechs Monaten nach dem Erbfall.
• Der Erbe muss die Immobilie zehn Jahre lang als eigenen Hauptwohnsitz nutzen.
• Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt keine Flächengrenze. Bei Kindern sind höchstens 200 m² Wohnfläche befreit, der Rest wird anteilig besteuert.

Was passiert bei einem früheren Auszug?

Geben Sie die Selbstnutzung vor Ablauf der zehn Jahre auf, kann die Befreiung rückwirkend entfallen, und zwar in voller Höhe, nicht anteilig. Eine Ausnahme gilt vor allem bei zwingenden Gründen, die der Erbe nicht zu vertreten hat. Ob ein solcher Grund anerkannt wird, hängt vom Einzelfall ab und sollte vorher steuerlich geprüft werden.

Auch der Einzug muss unverzüglich erfolgen. Der Bundesfinanzhof orientiert sich dabei an einem Zeitraum von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16). Verzögerungen können unschädlich sein, wenn der Erbe sie nicht zu vertreten hat, etwa bei nachweisbaren Verzögerungen durch beauftragte Handwerker. Planen Sie innerhalb der zehn Jahre einen Auszug, lassen Sie die steuerlichen Folgen vorher prüfen.

Schritt 5: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Kennen Sie die rechtliche Lage, den Wert und die steuerlichen Folgen, geht es um die Entscheidung, was mit der Immobilie geschehen soll. Vergleichen Sie alle drei Wege anhand derselben Zahlen.

Selbst nutzen

Die Eigennutzung kann steuerlich sehr günstig sein, weil die Familienheim-Befreiung aus Schritt 4 greift. Im Gegenzug sind Sie zehn Jahre an das Objekt gebunden. Rechnen Sie auch den Instandhaltungsbedarf ein: Ein Haus aus den 1960er-Jahren mit ungedämmter Fassade und alter Heizung verursacht Kosten, die die Steuerersparnis nicht abbildet. Was bei älteren Häusern typischerweise ansteht und was es kostet, zeigt der Beitrag Welcher Makler in Bremen kennt sich mit Sanierung aus?

Vermieten

Eine Vermietung bringt laufende Einnahmen und den Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG. Sie verlangt aber eine realistische Mietkalkulation für Bremen, Rücklagen für Instandhaltung und eine verlässliche Verwaltung. Vor der Entscheidung sollten Sie Zustand, erzielbare Nettomiete, nicht umlagefähige Kosten und mögliche Investitionen zusammen betrachten. In einer Erbengemeinschaft muss die Verwaltung außerdem dauerhaft gemeinsam organisiert werden.

Verkaufen

Der Verkauf ist oft der direkteste Weg zu Liquidität, etwa um die Erbschaftsteuer oder Pflichtteilsansprüche zu bezahlen. Er ermöglicht außerdem eine schnelle und gerechte Aufteilung innerhalb einer Erbengemeinschaft. Wie ein Verkauf in Bremen abläuft, beschreibt der Beitrag Wie läuft ein Immobilienverkauf in Bremen ab? Worauf Sie bei der Wahl eines Maklers für eine geerbte Immobilie achten sollten, zeigt der Beitrag Welche Immobilienmakler in Bremen sind auf Erbimmobilien spezialisiert?

Welche Rolle spielt die Spekulationssteuer beim Verkauf?

Wer verkauft, muss neben der Erbschaftsteuer eine zweite Steuer im Blick behalten: die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Erben treten dabei in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Maßgeblich ist deshalb nicht der Erbfall, sondern der Tag, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Liegen zwischen diesem Kauf und Ihrem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein.

Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist oder wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Nach Auffassung der Finanzverwaltung wird Ihnen dabei die Eigennutzung durch den Erblasser zugerechnet. Ein Leerstand nach dem Erbfall ist selbst keine Eigennutzung. Ob die Nutzung des Erblassers zusammen mit einem anschließenden Leerstand für die Steuerfreiheit ausreicht, hängt von den Kalenderjahren ab und sollte vor dem Verkauf steuerlich geprüft werden. Alle Einzelheiten erklärt der Beitrag Wann muss ich in Bremen Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?

Exkurs: Ist eine Schenkung zu Lebzeiten günstiger als eine Erbschaft?

Die fünf Schritte betreffen einen bereits eingetretenen Erbfall. Viele Erben fragen sich danach aber, wie sie selbst ihr Vermögen einmal übertragen wollen. Hier gibt es einen Gestaltungsspielraum, den Erben nicht mehr haben: Mit einer durchdachten Schenkung lässt sich der Übergang auf die nächste Generation zeitlich planen.

Welchen Vorteil hat eine Schenkung?

Wer früh beginnt, kann Vermögen schrittweise übertragen. Der Freibetrag von 400.000 € steht jedem Kind gegenüber jedem Elternteil zu und ist nach zehn Jahren erneut nutzbar.

Wann sollten Sie eine Immobilie nicht vorab übertragen?

• Ihre Altersvorsorge ist nicht gesichert: Das gilt besonders, wenn die Immobilie Ihre einzige nennenswerte Vermögensreserve ist. Pflegekosten können im Alter beträchtliche Summen erreichen.
• Die familiäre Situation ist nicht stabil: etwa wenn Ihr Kind verschuldet ist, eine Insolvenz droht oder die Ehe des Kindes kriselt. Ohne vertragliche Absicherung könnte die Immobilie sonst bei einer Scheidung betroffen sein.
• Sie wollen die volle Kontrolle behalten: etwa um die Immobilie später ohne Zustimmung Ihrer Kinder verkaufen oder die Vermietung neu regeln zu können.

Ein vorbehaltener Nießbrauch senkt zugleich den steuerlichen Wert der Schenkung. Die Ausgestaltung gehört in die Hände von Notar und Steuerberatung.

Die wichtigsten Fristen nach einem Erbfall im Überblick

Wie Stripling Immobilien Erben in Bremen begleitet

Erwin Stripling ist Inhaber von Stripling Immobilien und Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Für Erben in Bremen und im Bremer Umland heißt das: Wertermittlung und Vermarktung kommen aus einer Hand, und die Zahl, über die eine Erbengemeinschaft spricht, ist belegt statt geschätzt.

Am Anfang steht eine kostenfreie Marktwertanalyse nach einem Ortstermin, auch dann, wenn am Ende kein Verkauf steht. Wir sehen uns das Objekt an, prüfen Zustand und Unterlagen und gleichen das Ergebnis mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen in Bremen ab. Bei einer Erbengemeinschaft ist das zugleich die gemeinsame Zahl, auf die sich alle Beteiligten beziehen können. Welche Unterlagen Sie dafür zusammenstellen sollten, zeigt der Beitrag Welche Unterlagen brauche ich, um mein Haus in Bremen zu verkaufen?

Zwei Rückmeldungen beschreiben Situationen, die für geerbte Immobilien typisch sind: eine Erbengemeinschaft, deren Mitglieder nicht in Bremen wohnen, und das Elternhaus, das nach dem Erbfall verkauft wurde.

„Wir haben als Erbengemeinschaft (vier Personen) eine Eigentumswohnung in Bremen-Schwachhausen geerbt. Da keiner von uns in Bremen lebt, war schnell klar, dass wir einen Makler brauchen. […] Die Preiseinschätzung war top, das Marketing super professionell, und am Ende war die Wohnung nach sechs Wochen zum Angebotspreis verkauft.“ – Uwe K. (Quelle: ProvenExpert)

„Ich habe mein Elternhaus nach Erbschaft durch Immobilien Stripling verkauft. Es war von Anfang bis Verkauf alles sehr positiv. Herr Stripling hat alles gut eingeschätzt, auch [die] Kommunikation [war] immer nett und hilfsbereit. Und er hat absolut nette Käufer gefunden, was mich auch heute noch immer sehr freut.“ – Birgit Abdorf (Quelle: Google)

Weitere Rückmeldungen von Eigentümern und Erbengemeinschaften finden Sie unter Kundenbewertungen & Erfahrungen.

Fazit: Erst klären, dann bewerten, dann entscheiden

Ob Sie eine geerbte Immobilie in Bremen selbst nutzen, vermieten oder verkaufen, lässt sich erst beantworten, wenn die Erbenstellung geklärt, der Wert bekannt und die steuerlichen Folgen berechnet sind. Die Reihenfolge schützt Sie vor teuren Fehlern: vor einer versäumten Ausschlagungsfrist, vor einem zu hohen Steuerwert, vor dem Verlust der Familienheim-Befreiung und vor Streit in der Erbengemeinschaft.

Wenn Sie den Wert Ihrer geerbten Immobilie kennen möchten, bevor Sie entscheiden, erhalten Sie bei uns eine nachvollziehbare Marktwertanalyse, kostenfrei und unverbindlich. Alles Weitere zum Verkauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bremen.