Was ist ein Makleralleinauftrag?
Beim Makleralleinauftrag beauftragen Sie für einen bestimmten Zeitraum genau einen Makler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie. Anders als beim einfachen Maklerauftrag verpflichtet sich der Makler damit, aktiv tätig zu werden. Beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie selbst weiterhin einen Käufer finden und zahlen dann keine Provision. Beim qualifizierten Alleinauftrag kommt eine Verweisungsklausel hinzu: Sie müssen auch selbst gefundene Interessenten an den Makler schicken. Üblich sind Laufzeiten von sechs Monaten.
Die drei Vertragsarten im Vergleich
Der wichtigste Unterschied liegt nicht im Preis, sondern in den Pflichten beider Seiten:
| Vertragsart | Muss der Makler tätig werden? | Dürfen Sie selbst verkaufen? | Weitere Makler möglich? |
|---|---|---|---|
| Einfacher Maklerauftrag | nein, er darf, muss aber nicht | ja, provisionsfrei | ja |
| Alleinauftrag | ja | ja, provisionsfrei | nein |
| Qualifizierter Alleinauftrag | ja | nur über den Makler; Provision je nach Vertragsgestaltung | nein |
Daraus ergibt sich das eigentliche Argument gegen den einfachen Auftrag: Der Makler hat keine Pflicht, etwas zu tun. Er kann Ihre Immobilie in sein Portfolio aufnehmen und abwarten, ob sich zufällig ein Käufer meldet. Kommt der Verkauf über einen Kollegen zustande, war jeder Aufwand umsonst, weshalb niemand viel investiert.
Beim Alleinauftrag kehrt sich das um. Die Rechtsprechung verlangt vom Makler, sich „rege und intensiv“ für den Verkauf einzusetzen. Was das konkret heißt, sollte allerdings im Vertrag stehen, sonst lässt sich später kaum belegen, dass zu wenig passiert ist.
Die Verweisungsklausel im qualifizierten Alleinauftrag
Der qualifizierte Alleinauftrag unterscheidet sich vom einfachen durch eine einzige Klausel: Sie verpflichten sich, Interessenten, die sich bei Ihnen melden, an den Makler weiterzuleiten. Diese Verweisungsklausel ist auch in vorformulierten Verträgen zulässig. Sie soll verhindern, dass der Makler wirbt, inseriert und Besichtigungen vorbereitet, während der Verkauf am Ende an ihm vorbeiläuft.
Etwas anderes gilt für Klauseln, nach denen bei einem selbst gefundenen Käufer automatisch die volle Provision fällig wird, auch wenn der Makler den Käufer weder nachgewiesen noch die Verhandlung geführt hat. In vorformulierten Verträgen sind solche Klauseln nach § 307 BGB angreifbar, weil sie aus der Erfolgsprovision eine erfolgsunabhängige Zahlung machen und damit vom Grundgedanken des Maklerrechts abweichen. Wirksam vereinbaren lässt sich das nur individuell, also ausgehandelt und nicht als Standardtext.
Praktisch heißt das: Verweisen Sie den Nachbarn an den Makler und der übernimmt Verhandlung und Abwicklung, entsteht der Provisionsanspruch ohnehin über § 652 BGB – dafür braucht es die Klausel nicht. Bleibt der Makler dagegen völlig außen vor, trägt eine Formularklausel den Anspruch in der Regel nicht.
Was für einen Alleinauftrag spricht
Die Immobilie erscheint nur einmal am Markt
Kaufinteressenten beobachten den Markt oft monatelang und erkennen dieselbe Immobilie wieder, auch bei anderen Fotos. Mehrfachangebote wirken auf sie wie ein Ladenhüter, und unterschiedliche Preise laden dazu ein, auf den niedrigsten zu warten. Damit verhandeln Sie gegen sich selbst.
Der Makler investiert tatsächlich
Professionelle Fotos, Video, Grundrisse, Home Staging und bezahlte Anzeigen kosten Geld, das der Makler vorstreckt. Diese Investition macht nur, wer weiß, dass er den Verkauf auch abschließen kann. Bei parallel beauftragten Maklern bekommen Sie deshalb meist das Minimalprogramm.
Ein Ansprechpartner für alle Beteiligten
Interessenten, Notar, Hausverwaltung und Handwerker haben eine Anlaufstelle, und Sie bekommen Rückmeldungen aus einer Hand statt widersprüchlicher Einschätzungen von drei Seiten.
Klarere Verhandlungen
Wenn nur ein Makler alle Interessenten kennt, kann er deren Bonität vergleichen und die Verhandlung steuern. Bei mehreren Maklern weiß niemand, wie ernst ein Gebot tatsächlich ist.
Was gegen einen Alleinauftrag spricht
Zur Ehrlichkeit gehört die andere Seite, und die wird selten erwähnt:
- Sie binden sich. Läuft es schlecht, kommen Sie vor Ablauf der Frist nur mit einem wichtigen Grund heraus.
- Die Wahl entscheidet. Ein Alleinauftrag bei einem unpassenden Makler kostet Sie Monate. Die Prüfung vorher ist deshalb wichtiger als der Vertrag selbst.
- Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie eigene Interessenten an den Makler verweisen. Ob dann Provision anfällt, hängt davon ab, wie der Vertrag formuliert ist und ob der Makler tatsächlich tätig wird. Lesen Sie diese Stelle genau, und lassen Sie sich im Zweifel beraten.
Woran Sie einen passenden Makler erkennen, bevor Sie sich binden, zeigt der Beitrag Welcher Immobilienmakler ist der beste in Bremen?
Was im Maklervertrag stehen sollte
Die §§ 652 ff. BGB regeln im Wesentlichen nur, wann der Makler seinen Lohn verdient. Welche Pflichten er hat, ergibt sich fast ausschließlich aus Ihrer Vereinbarung. Vorgeschrieben ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern lediglich die Textform; mündliche Absprachen sind unwirksam (§ 656a BGB).
1. Leistungen, einzeln aufgeführt
„Vermarktung“ ist keine Leistungsbeschreibung. Aufgeführt gehören: Objektaufnahme, Wertermittlung, Beschaffung der Unterlagen, professionelle Fotos, Exposé, die Portale, auf denen inseriert wird, Besichtigungen, Prüfung der Käuferbonität und Begleitung bis zum Notartermin. Nur so können Sie später beurteilen, ob geliefert wurde.
2. Laufzeit und Kündigung
Üblich sind sechs Monate. In vorformulierten Verträgen sind deutlich längere Laufzeiten AGB-rechtlich angreifbar, ebenso Klauseln über eine automatische Verlängerung. Sinnvoll ist ein Sonderkündigungsrecht für beide Seiten.
3. Provision und Fälligkeit
In Bremen üblich sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, zusammen 7,14 Prozent. Der Anspruch entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag, der auf die Maklertätigkeit zurückgeht. Achten Sie darauf, dass keine Vorauszahlungen und keine Aufwandsentschädigungen für den Fall vereinbart sind, dass kein Verkauf zustande kommt.
Zur Aufteilung: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, die Provisionsteilung nach § 656c BGB. Beauftragen beide Seiten den Makler, muss die Provision für beide gleich hoch sein. Beauftragt nur der Verkäufer, darf höchstens die Hälfte an den Käufer weitergegeben werden (§ 656d BGB). Nicht zu verwechseln ist das mit dem Bestellerprinzip, das seit dem 1. Juni 2015 bei der Vermietung gilt.
Womit Sie sonst noch rechnen müssen, rechnet der Beitrag Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Bremen? vor.
4. Angebotspreis
Der Startpreis gehört in den Vertrag, und er darf nur mit Ihrer Zustimmung geändert werden. Ein guter Makler informiert Sie regelmäßig über die Rückmeldungen aus dem Markt und empfiehlt eine Anpassung, wenn sie nötig ist. Entscheiden tun aber Sie.
5. Berichtspflicht und Ansprechpartner
Vereinbaren Sie schriftlich, wer Ihr Objekt betreut, wie oft Sie eine Rückmeldung bekommen und was darin steht: Zahl der Anfragen, durchgeführte Besichtigungen und vor allem die Gründe, aus denen Interessenten abgesagt haben. Die Absagegründe sind Ihre wichtigste Entscheidungsgrundlage, denn Absagen wegen des energetischen Zustands verlangen eine andere Reaktion als Absagen wegen des Preises.
Und das Widerrufsrecht
Haben Sie den Vertrag als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen, also etwa am Küchentisch oder per E-Mail, steht Ihnen grundsätzlich ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Fehlt die Belehrung, verlängert sich diese Frist erheblich.
Wie kommen Sie vorzeitig aus dem Vertrag?
Ein befristeter Alleinauftrag kann ordentlich nur zum Ende der Laufzeit gekündigt werden. Vorher geht es nur außerordentlich, und dafür braucht es einen wichtigen Grund, der die Fortsetzung unzumutbar macht. In Betracht kommt das vor allem, wenn der Makler
- seinen vereinbarten Pflichten nachweislich nicht nachkommt,
- wissentlich falsche Angaben macht,
- keine Besichtigungen durchführt oder
- das Vertrauensverhältnis durch sein Verhalten zerstört.
In der Praxis scheitert eine solche Kündigung oft am Nachweis. Steht im Vertrag nur allgemein „Vermarktung“, lässt sich kaum belegen, dass zu wenig passiert ist. Eine genaue Leistungsbeschreibung mit überprüfbaren Angaben, etwa bis wann Exposé und erstes Inserat fertig sind, hilft Ihnen deshalb doppelt. Bei einem konkreten Konflikt sollten Sie sich rechtlich beraten lassen; dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Der Alleinauftrag bei Stripling Immobilien
Wenn Sie mit uns verkaufen, erhalten Sie die Leistungen nicht als Zusage im Gespräch, sondern als verbindliche Leistungsgarantie im Vertrag. Darin steht, was wir übernehmen, in welchem Zeitraum und wer Ihr Ansprechpartner während der Vermarktung ist. Wir vereinbaren außerdem regelmäßige Überprüfungen des Auftrags und räumen beiden Seiten ein Sonderkündigungsrecht ein.
Sämtliche Kosten der Vorbereitung und Vermarktung tragen wir: Energieausweis, Beschaffung der Unterlagen samt Amtsgebühren, Wohn- und Nutzflächenberechnung, professionelle Fotos, Exposé und Inserate. Sie zahlen ausschließlich die Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, zusammen 7,14 Prozent, und zwar nur, wenn der Verkauf notariell zustande kommt.
Seit 2021 haben wir 205 Immobilien in Bremen und im Bremer Umland vermittelt; von der Vertragsunterschrift bis zum Notartermin vergingen dabei im Median 90 Tage, im Durchschnitt 88 Tage (eigene Auswertung, Stand: 30. September 2026).
„Herr Stripling nimmt seinen Beruf sehr ernst. Für ihn ist es nicht nur ein Beruf, sondern auch eine Berufung. Jederzeit erreichbar. Hilft, wo er kann. Geht auf seine Kunden und auf ihre Vorstellungen voll und ganz ein.“ – Heiko Baldeus (Quelle: Google)
Der erste Schritt ist eine kostenlose, unverbindliche Immobilienbewertung in Bremen. Alle Leistungen im Überblick finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bremen.
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Häufige Fragen zum Makleralleinauftrag
Was ist der Unterschied zwischen Alleinauftrag und qualifiziertem Alleinauftrag?
Wie lange darf ein Makleralleinauftrag laufen?
Kann ich einen Alleinauftrag vorzeitig kündigen?
Ordentlich nur zum Ende der Laufzeit. Vorher ist eine außerordentliche Kündigung möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, etwa wenn der Makler nachweislich untätig bleibt, keine Besichtigungen durchführt oder falsche Angaben macht. In der Praxis scheitert das oft am Nachweis, weshalb eine genaue Leistungsbeschreibung im Vertrag so wichtig ist.
Muss ich als Verkäufer Provision zahlen oder nur der Käufer?
Wer den Makler beauftragt, zahlt. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, gilt seit dem 23. Dezember 2020 die Provisionsteilung: Sind beide Seiten Auftraggeber, muss die Provision für beide gleich hoch sein (§ 656c BGB); beauftragt nur der Verkäufer, darf höchstens die Hälfte weitergegeben werden (§ 656d BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt das nicht.
Was kostet mich der Alleinauftrag, wenn kein Verkauf zustande kommt?
Bei einer reinen Erfolgsprovision nichts. Prüfen Sie den Vertrag aber gezielt auf Aufwandsentschädigungen für den Fall, dass Sie den Verkauf abbrechen oder die Bedingungen ändern; manche Anbieter stellen dann Inserate und Exposé in Rechnung. Bei Stripling Immobilien entstehen Ihnen in diesem Fall keine Kosten.
Kann der Makler den Verkaufspreis ohne meine Zustimmung senken?
Nein. Der im Vertrag festgehaltene Angebotspreis kann nur mit Ihrer Zustimmung geändert werden. Ein seriöser Makler informiert Sie über die Rückmeldungen aus dem Markt und empfiehlt eine Anpassung, wenn die Resonanz ausbleibt. Entscheiden tun Sie.
Zahle ich doppelt Provision, wenn ich mehrere Makler beauftragt habe?
Möglich ist das, wenn mehrere Makler nachweisen können, dass der Kaufvertrag auf ihre Tätigkeit zurückgeht, etwa weil derselbe Interessent von zwei Seiten angesprochen wurde. Wer parallel beauftragt, sollte deshalb genau dokumentieren, welcher Makler welchen Interessenten wann kontaktiert hat. Beim Alleinauftrag stellt sich die Frage nicht.
Ist ein Alleinauftrag immer die richtige Wahl?
Nicht zwingend. Er lohnt sich, wenn Sie einen Makler gefunden haben, dessen Arbeitsweise Sie überzeugt. Ist das nicht der Fall, ist der Alleinauftrag das falsche Mittel, weil Sie sich dann an eine ungünstige Wahl binden. Investieren Sie die Zeit lieber vorher in die Auswahl.
Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 652 ff. BGB (Maklervertrag und Provisionsanspruch), § 656a BGB (Textform bei Wohnungen und Einfamilienhäusern), § 656c BGB und § 656d BGB (Provisionsteilung, in Kraft seit 23. Dezember 2020), § 307 BGB (Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen) sowie § 312g BGB (Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen und im Fernabsatz geschlossenen Verträgen).
- Rechtsprechung: Nach ständiger Rechtsprechung ist der Makler beim Alleinauftrag verpflichtet, sich „rege und intensiv“ um den Verkauf zu bemühen; die konkrete Reichweite dieser Pflicht ergibt sich aus der vertraglichen Leistungsbeschreibung. Formularverträge mit unangemessen langer Bindung, stillschweigender Verlängerung oder erfolgsunabhängiger Provision beim Eigengeschäft sind nach AGB-Recht angreifbar.
- Stripling Immobilien: eigene Auswertung aller 205 vermittelten Objekte mit notariellem Kaufvertrag zwischen April 2021 und September 2026, davon 102 in der Stadt Bremen und 103 im Bremer Umland; angegeben sind Median und Durchschnitt der Dauer von der Vertragsunterschrift bis zum Notartermin. Stand: 30. September 2026, nicht von dritter Seite geprüft.
- Zitierte Rezension (Google): Heiko Baldeus.
Redaktionsrichtlinien: Qualität, Transparenz und Fachkompetenz
Unsere Inhalte richten sich an Eigentümer, Kaufinteressenten und Kapitalanleger, die verlässliche Informationen suchen. Woran wir uns dabei halten:
- Fachliche Expertise und Erfahrung: Unsere Beiträge entstehen aus der täglichen Vermarktungspraxis in Bremen und im Bremer Umland – seit 2021 und 205 abgeschlossene Verkäufe (Stand: 30. September 2026). Erwin Stripling ist Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
- Geprüfte Quellen: Rechtliche Aussagen belegen wir mit Gesetzestext oder Urteil, nicht mit Sekundärliteratur.
- Transparente Darstellung: Bei Themen, bei denen wir selbst Partei sind, nennen wir auch die Gegenargumente.
- Regionale Relevanz: Wir schreiben über den Bremer Markt bis auf Ortsteilebene und über das Umland, nicht über Bundesdurchschnitte.
- Aktualität und Verlässlichkeit: Zeitkritische Angaben tragen eine Standangabe. Bei Gesetzesänderungen oder neuer Rechtsprechung aktualisieren wir den Beitrag, statt ihn stehen zu lassen.
- Leserfreundlich und unabhängig: Wir arbeiten als unabhängiges Maklerunternehmen ohne Bindung an Franchise oder Finanzierungsvermittler. Dieser Beitrag informiert und ersetzt keine Rechtsberatung.
