Woran erkennen Sie einen Makler, der sich mit Sanierung auskennt?
Einen Makler mit Sanierungskompetenz erkennen Sie daran, dass er bei der Besichtigung einschätzen kann, was an Ihrer Immobilie in den nächsten Jahren ansteht, wann das der Fall sein wird und in welcher Größenordnung die Kosten liegen. Diese Einschätzung ist die Grundlage für einen realistischen Preis, denn Käufer ziehen genau diese Kosten ab.
Belastbar wird eine solche Einschätzung vor allem durch zwei Dinge. Das eine ist eigene Erfahrung mit Bau und Sanierung: Wer selbst schon eine Heizung getauscht, ein Dach erneuert oder einen feuchten Keller trockengelegt hat, erkennt bei der Besichtigung, ob Risse nur oberflächlich sind, ob ein Dach noch zehn Jahre hält und wie aufwendig eine Maßnahme im konkreten Haus wird. Er weiß auch, wo die Überraschungen typischerweise lauern und wie realistisch die Kosten sind, die Käufer im Kopf haben. Das andere sind Kontakte zu Fachleuten: Ein Energieberater kann einschätzen, welche Heizung für das Gebäude in Frage kommt und welche Nachrüstpflichten greifen, Handwerksbetriebe kennen die aktuellen Preise und Lieferzeiten. Ein Makler, der beides verbinden kann, nennt Ihnen keine Pauschalwerte, sondern eine Größenordnung, die zu Ihrem Haus passt.
Typischer Sanierungsbedarf nach Baujahr in Bremen
Der Bremer Wohnungsbestand lässt sich grob in Baualtersklassen einteilen, und jede hat ihre typischen Themen:
| Baujahr | Typische Objekte in Bremen | Was häufig ansteht |
|---|---|---|
| vor 1918 | Altbremer Häuser, etwa in Schwachhausen, Findorff, Walle, der Neustadt und der Östlichen Vorstadt | Kellerabdichtung, Fenster, Dämmung; teilweise Auflagen durch Denkmalschutz |
| 1950 bis 1970 | Reihenhäuser und Siedlungen der Nachkriegszeit, etwa in der Vahr, in Osterholz oder im Bremer Norden | Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke, Elektrik, Leitungen, Bäder |
| 1970 bis 1990 | Reihen- und Einfamilienhäuser in den Stadtrandlagen | Heizung, Dach und Fenster im ersten großen Erneuerungszyklus; bis 1993 konnte Asbest verbaut werden |
| 1990 bis 2010 | Neubaugebiete, etwa in Borgfeld, Arsten oder Mahndorf | Heizung erreicht die übliche Lebensdauer, sonst meist nur Instandhaltung |
Dazu kommt eine Bremer Besonderheit: In vielen Lagen steht das Grundwasser hoch. Die Frage nach dem Keller gehört bei fast jeder Besichtigung älterer Häuser dazu, und eine Kellerabdichtung kann je nach Verfahren erheblich kosten.
Was muss wann gemacht werden, und was kostet es?
Jedes Bauteil hat eine übliche Lebensdauer. Daraus ergibt sich, was in den nächsten Jahren ansteht. Die folgenden Werte sind grobe Orientierung für ein Reihen- oder Einfamilienhaus mittlerer Größe; die tatsächlichen Kosten hängen stark von Zustand, Größe und Ausführung ab.
| Bauteil | Übliche Lebensdauer | Grobe Kosten inkl. Einbau |
|---|---|---|
| Heizung (Gas-Brennwert) | 20 bis 25 Jahre | 9.000 bis 15.000 € |
| Heizung (Wärmepumpe) | 20 bis 25 Jahre | 25.000 bis 40.000 € vor Förderung |
| Fenster | 30 bis 40 Jahre | 800 bis 1.500 € je Fenster, im Altbau mehr |
| Dach neu eindecken mit Dämmung | 40 bis 60 Jahre | 250 bis 500 € je m² Dachfläche, zuzüglich Gerüst |
| Dämmung oberste Geschossdecke | dauerhaft | 20 bis 100 € je m², je nachdem ob begehbar |
| Elektrik komplett | 30 bis 40 Jahre | 15.000 bis 35.000 € |
| Badsanierung | 25 bis 30 Jahre | 10.000 bis 25.000 € je Bad |
| Kellerabdichtung von außen | je nach Ursache | 150 bis 400 € je m² Kellerwand |
Wer so rechnet, kommt schnell zu einer realistischen Größenordnung. Ein Reihenhaus von 1975 mit Heizung von 2001, Fenstern aus der Bauzeit und Originalbad hat in den nächsten Jahren wahrscheinlich Heizung, Fenster und Bad vor sich, zusammen je nach Heiztechnik und Ausstattung etwa 30.000 bis 80.000 Euro. Genau diese Spanne haben Käufer im Kopf, wenn sie ein Angebot machen.
Was davon Pflicht ist
Die meisten Arbeiten sind sinnvoll, aber nicht vorgeschrieben. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz ersetzt, enthält für bestehende Häuser nur noch zwei Nachrüstpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Dachs (§ 35 GModG) und die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern greifen sie in der Regel erst nach einem Eigentümerwechsel; der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit.
Die frühere Pflicht, bestimmte Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen, ist mit dem neuen Gesetz entfallen. Eine alte, funktionierende Heizung ist für Käufer deshalb eine Frage der Wirtschaftlichkeit, nicht mehr der Pflicht. Die beiden verbleibenden Pflichten sind meist überschaubar, sollten aber in der Preisüberlegung stehen, weil Käufer sie einrechnen.
Wie die Einschätzung den Preis beeinflusst
Käufer ziehen die erwarteten Sanierungskosten vom Preis eines vergleichbaren, modernisierten Hauses ab. Die Frage ist nur, mit welcher Zahl. Ohne Einschätzung rechnen sie vorsichtig und setzen einen zusätzlichen Puffer für Unbekanntes an. Mit einer realistischen Größenordnung, idealerweise gestützt auf die Einschätzung eines Handwerksbetriebs oder Energieberaters, verhandeln beide Seiten über konkrete Beträge.
Das wirkt in beide Richtungen: Ein Makler, der den Sanierungsbedarf zu niedrig ansetzt, bietet das Haus zu teuer an und verliert Zeit. Einer, der ihn überschätzt, verschenkt Geld. Wie Sie den Angebotspreis richtig ansetzen, beschreibt der Beitrag Immobilie in Bremen zum besten Preis verkaufen.
Sanieren vor dem Verkauf oder so verkaufen, wie es ist?
Die Frage lässt sich einfach stellen: Steigt der Verkaufspreis durch die Sanierung um mehr, als sie kostet? Dabei zählen nicht nur die Handwerkerrechnungen, sondern auch die Monate, in denen das Haus leer steht, Zinsen oder entgangene Erlöse, und das Risiko, dass hinter der alten Fliese ein Wasserschaden auftaucht oder ein Handwerker ausfällt.
In der Praxis geht diese Rechnung bei größeren Maßnahmen selten auf, und zwar aus drei Gründen:
- Käufer bezahlen nicht, was die Sanierung gekostet hat, sondern was sie ihnen wert ist. Ein neues Bad oder eine neue Küche nach Ihrem Geschmack ist für viele Käufer weniger wert als die Summe auf der Rechnung, und manche würden es wieder herausreißen.
- Sie tragen das Risiko, der Käufer nicht. Verzögerungen, Nachträge und Überraschungen gehen zu Ihren Lasten, und der Verkauf beginnt Monate später.
- Käufer können selbst günstiger sanieren. Wer nach dem Kauf saniert, kann Förderungen nutzen, die Arbeiten an seine Wünsche anpassen und sie in die Finanzierung einrechnen.
Anders sieht es bei kleinen Maßnahmen aus, die eine konkrete Unsicherheit beseitigen: ein offensichtlicher Defekt, der behoben wird, eine Heizungswartung, ein aufgeräumter und gut beleuchteter Keller. Sie kosten wenig und verhindern, dass Käufer einen pauschalen Abschlag ansetzen, der deutlich höher ausfällt als die Reparatur.
Die ehrliche Antwort lautet deshalb in den meisten Fällen: so verkaufen, wie es ist, mit einer realistischen Einschätzung, was ansteht und was es kostet. Ob in Ihrem Fall eine einzelne Maßnahme vorher sinnvoll ist, lässt sich nur am Objekt beurteilen. Welche Fehler beim Verkauf sonst noch Geld kosten, zeigt der Beitrag Diese 4 Fehler sollten Sie beim Immobilienverkauf in Bremen vermeiden.
Zehn Fragen fürs Erstgespräch
Mit diesen Fragen finden Sie schnell heraus, ob ein Makler den Sanierungsbedarf realistisch einschätzen kann:
| Ihre Frage | Eine gute Antwort |
|---|---|
| Was steht bei meinem Haus in den nächsten Jahren an? | nennt konkret die Bauteile, die nach Alter und Zustand fällig werden |
| Was kostet das ungefähr? | nennt realistische Größenordnungen statt „das kommt darauf an“ |
| Was davon ist Pflicht für den Käufer? | kennt die Nachrüstpflichten nach einem Eigentümerwechsel |
| Wie berücksichtigen Sie das im Preis? | erklärt, wie Käufer rechnen, und bezieht sich auf Vergleichsfälle aus Bremen |
| Soll ich vor dem Verkauf etwas machen lassen? | begründet mit Kosten, Zeit und Zielgruppe, rät nicht pauschal zur Sanierung |
| Wie beschreiben Sie den Zustand im Exposé? | ehrlich und konkret, ohne Begriffe, die sich nicht halten lassen |
| Mit welchen Fachleuten arbeiten Sie zusammen? | nennt konkret Energieberater, Sachverständige oder Handwerksbetriebe |
| Können Kaufinteressenten die Kosten einschätzen lassen? | kann Kontakte zu Handwerkern oder zum Energieberater herstellen |
| Was passiert bei einem Verdacht auf Feuchtigkeit oder Schadstoffe? | empfiehlt eine gezielte Untersuchung statt Spekulation |
| Haben Sie selbst schon saniert oder gebaut? | eigene Erfahrung ist kein Muss, aber ein deutlicher Vorteil bei der Einschätzung |
Allgemeine Kriterien für die Maklerwahl finden Sie im Beitrag Welcher Immobilienmakler ist der beste in Bremen?
Wie Stripling Immobilien ältere und sanierungsbedürftige Immobilien vermarktet
Erwin Stripling bringt dafür zwei Perspektiven mit: Als Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ordnet er ein, wie sich ein Zustand auf den Preis auswirkt. Und weil er sein eigenes Haus selbst gebaut und mehrere Immobilien saniert hat, kann er bei der Besichtigung einschätzen, was ansteht, wann es fällig wird und was es realistisch kostet.
Wo es genauer werden muss, arbeiten wir mit einem Energieberater zusammen, dazu kommt ein Netzwerk aus Handwerksbetrieben und Bauunternehmen in Bremen und im Umland. Das hilft Ihnen bei der Frage, ob sich eine Maßnahme vor dem Verkauf lohnt, und es hilft Kaufinteressenten, die vor ihrer Entscheidung eine Einschätzung möchten.
Wie das auf beiden Seiten ankommt, beschreiben ein Verkäufer und ein Käufer so:
„Ich selbst habe über Erwin ein wunderschönes, neues Zuhause gefunden und mein bis dato eigenes Heim unglaublich schnell verkauft. Erwin ist ein außergewöhnlicher Makler, welcher mit Rat und Tat jederzeit zur Verfügung steht. Sein Netzwerk ist beeindruckend.“ – CF (Quelle: Google)
„Der gesamte Ablauf des Immobilienerwerbs verlief reibungslos und professionell. Alle notwendigen Unterlagen wurden uns umgehend zur Verfügung gestellt, was eine zeitnahe Finanzierung ermöglichte. Auch zusätzliche Besichtigungen für Sanierungsangebote wurden problemlos und flexibel organisiert.“ – Christian Castens (Quelle: Google)
Der erste Schritt ist eine kostenlose, unverbindliche Immobilienbewertung in Bremen. Alle Leistungen im Überblick finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bremen.
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Häufig gestellte Fragen: Makler und Sanierung in Bremen
Welcher Makler in Bremen kennt sich mit Sanierung aus?
Muss ein Immobilienmakler Energieberater sein?
Nein. Seine Aufgabe sind Bewertung, Preisstrategie und Vermarktung. Energetische Berechnungen, Sanierungsfahrpläne und Förderanträge übernehmen Energieberater und Fachplaner. Ein guter Makler weiß, wann er sie hinzuziehen sollte, und hat entsprechende Kontakte.
Kann ein Makler Sanierungskosten einschätzen?
Ein erfahrener Makler kann Größenordnungen nennen, die für die Preisfindung ausreichen, etwa was eine neue Heizung oder neue Fenster bei einem Haus dieser Größe ungefähr kosten. Verbindliche Zahlen liefern aber nur Angebote von Fachbetrieben. Ein Makler mit gutem Netzwerk kann den Kontakt zu solchen Betrieben herstellen.
Wie lange halten Heizung, Fenster und Dach?
Welche Pflichten kommen nach dem Kauf auf den neuen Eigentümer zu?
Braucht das Gebäude einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Das hängt vor allem vom Baujahr, der Zahl der Wohnungen und dem energetischen Zustand ab. Für Häuser mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht entsprechend modernisiert sind, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Wie beeinflusst der Zustand Preis und Verkaufsdauer?
Käufer ziehen in etwa die Kosten ab, die sie in den nächsten Jahren erwarten, und bei Unklarheit einen zusätzlichen Puffer. Eine realistische Einschätzung des Bedarfs verhindert, dass dieser Abschlag höher ausfällt als nötig. Auf die Verkaufsdauer wirkt vor allem der Preis: Passt er zum Zustand, finden auch sanierungsbedürftige Häuser zügig einen Käufer; ist er zu hoch angesetzt, bleiben sie lange am Markt.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?
Größere Maßnahmen rechnen sich selten, weil Käufer nicht die Kosten bezahlen, sondern was ihnen die Arbeit wert ist, und weil Sie Bauzeit und Risiko tragen. Kleine Maßnahmen lohnen sich dagegen häufig, etwa ein behobener Defekt oder eine aktuelle Heizungswartung, weil sie einen pauschalen Preisabschlag verhindern.
Welche kleinen Maßnahmen lohnen sich vor dem Verkauf?
Vor allem solche, die wenig kosten und eine sichtbare Unsicherheit beseitigen: ein offensichtlicher Defekt wie ein tropfender Wasserhahn oder ein loser Dachziegel, eine aktuelle Heizungswartung, ein aufgeräumter und gut beleuchteter Keller, ein gepflegter Außenbereich. Käufer ziehen für solche Kleinigkeiten oft mehr ab, als ihre Behebung kostet.
Welche Arbeiten sollte ich vor dem Verkauf lieber lassen?
Alles, was vor allem Geschmack oder viel Zeit kostet: eine neue Küche, ein komplett neues Bad in einem Haus, das ohnehin saniert werden muss, oder eine Fassadendämmung kurz vor dem Verkaufsstart. Und niemals Kosmetik über einem bekannten Mangel, etwa frische Farbe über einem Feuchtefleck. Das löst nichts und kann nach dem Verkauf teuer werden.
Brauche ich vor dem Verkauf ein Gutachten?
Lässt sich ein sanierungsbedürftiges Haus in Bremen gut verkaufen?
Ja, wenn der Preis zum Zustand passt. Viele Käufer suchen gezielt Häuser, die sie nach eigenen Vorstellungen modernisieren können, gerade in gefragten Bremer Lagen. Sie brauchen dafür vor allem eine ehrliche Einschätzung, was auf sie zukommt.
Welche Unterlagen interessieren Käufer bei Sanierungsfragen besonders?
Was ist zu tun, wenn Rechnungen fehlen?
Nichts Besonderes, das ist bei älteren Häusern normal. Oft helfen Typenschilder, Schornsteinfegerprotokolle oder die Erinnerung an das ungefähre Jahr. Entscheidend ist, dass im Exposé nichts als belegt dargestellt wird, was nur geschätzt ist. Ein erfahrener Makler kann das Alter vieler Bauteile ohnehin bei der Besichtigung einschätzen.
Wie beschreibe ich eine sanierungsbedürftige Immobilie im Exposé?
Ehrlich und so konkret, wie es geht. „Heizung etwa aus den Neunzigern, regelmäßig gewartet; Fenster vor rund 25 Jahren erneuert“ ist hilfreicher als „gepflegt“ oder „modernisierungsbedürftig“. Begriffe wie „saniert“ oder „kernsaniert“ sollten nur fallen, wenn sie sich bei Nachfragen auch halten lassen.
Muss ich bekannte Mängel offenlegen?
Ja. Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Mängel im Kaufvertrag zwar üblicherweise ausgeschlossen, das gilt aber nicht für Mängel, die Sie kennen und verschweigen (§ 444 BGB). Wer etwa von einem feuchten Keller weiß und ihn nicht erwähnt, kann auch Jahre nach dem Verkauf in Anspruch genommen werden. Nennen Sie bekannte Mängel deshalb offen, am besten auch im Kaufvertrag.
Was gilt bei einer Eigentumswohnung, wenn am Gebäude saniert werden muss?
Dann zählt nicht nur Ihre Wohnung, sondern das ganze Haus. Beschlossene oder absehbare Maßnahmen an Dach, Fassade oder Heizung, eine mögliche Sonderumlage und die Höhe der Erhaltungsrücklage gehören von Anfang an in die Verkaufsunterlagen, weil Käufer und ihre Banken genau danach fragen. Mehr dazu im Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: Das sollten Eigentümer wissen.
Was ist der beste erste Schritt?
Eine Besichtigung mit einer ehrlichen Einschätzung, was an Ihrer Immobilie ansteht und wie sich das auf den Preis auswirkt. Erst auf dieser Grundlage lässt sich entscheiden, ob vor dem Verkauf etwas gemacht werden sollte oder nicht.
Quellen
- Gebäudemodernisierungsgesetz (bis 28. Juli 2026: Gebäudeenergiegesetz): § 35 GModG (Dämmung der obersten Geschossdecke), § 69 GModG (Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen, Fristen beim Eigentümerwechsel) und § 80 GModG (Energieausweis beim Verkauf, Ausweisart). Die frühere Austauschpflicht für Heizkessel nach 30 Jahren ist mit dem Gesetz entfallen. Weitere Hinweise im GModG-Infoportal zu den Nachrüstpflichten. Stand: 30. September 2026.
- Bürgerliches Gesetzbuch: § 444 BGB – Haftungsausschluss bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
- KfW: Bundesförderung für effiziente Gebäude – Förderung von Heizungstausch und energetischen Einzelmaßnahmen, Stand: 30. September 2026.
- BAFA: Energieberatung für Wohngebäude – geförderte Energieberatung und individueller Sanierungsfahrplan, Stand: 30. September 2026.
- Zitierte Rezensionen (Google): CF und Christian Castens.
- Stripling Immobilien: Orientierungswerte zu Lebensdauer und Kosten von Bauteilen aus eigenen Bau- und Sanierungsprojekten, der Vermarktungspraxis in Bremen und im Bremer Umland und aktuellen Marktübersichten von Fachbetrieben. Stand: 30. September 2026.
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- Fachliche Expertise und Erfahrung: Unsere Beiträge entstehen aus der täglichen Vermarktungspraxis in Bremen und im Bremer Umland – seit 2021 und 205 abgeschlossene Verkäufe (Stand: 30. September 2026). Erwin Stripling ist Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und hat sein eigenes Haus gebaut sowie mehrere Immobilien saniert.
- Geprüfte Quellen: Rechtliche Aussagen belegen wir mit Gesetzestext, nicht mit Sekundärliteratur.
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