Welche Unterlagen brauche ich, um mein Haus in Bremen zu verkaufen?

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf in Bremen?

Gesetzlich vorgeschrieben ist nur der Energieausweis. Ohne Grundbuchauszug, Baupläne mit Wohnflächenberechnung und Auszug aus der Liegenschaftskarte kommt aber kaum ein Verkauf zustande, weil Käufer und finanzierende Banken sie verlangen. Empfohlen sind außerdem die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Modernisierungsbelege, der aktuelle Grundsteuerbescheid und die Police der Wohngebäudeversicherung. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle und Hausgeldabrechnungen hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.

Die folgende Übersicht zeigt, wo Sie die Dokumente bekommen, was sie kosten und wie lange die Bearbeitung dauert:

Die Pflichtunterlagen im Detail

Ohne diese Dokumente lässt sich ein Verkauf nicht sauber abwickeln. Sie sollten vollständig vorliegen, bevor die Immobilie veröffentlicht wird.

Energieausweis: Pflicht schon in der Anzeige

Der Energieausweis ist bei jedem Hausverkauf vorgeschrieben. Bereits in der Immobilienanzeige müssen Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse genannt werden (§ 87 Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz ersetzt). Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen, und beim Verkauf ist er dem Käufer zu übergeben (§ 80 GModG). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können mit Bußgeldern geahndet werden (§ 108 GModG).

Sie haben die Wahl zwischen zwei Varianten:

• Verbrauchsausweis: günstiger, beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre.
• Bedarfsausweis: aufwendiger, berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Bausubstanz.

Frei wählen können Sie nicht immer: Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Niveau der damaligen Wärmeschutzverordnung gebracht wurden, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Beide Ausweise sind zehn Jahre gültig. Was ein Energieausweis in Bremen kostet, lesen Sie im Beitrag Was kostet ein Energieausweis in Bremen?

Grundbuchauszug: Ihr Eigentumsnachweis

Der Grundbuchauszug belegt Ihr Eigentum und zeigt alle Belastungen: Hypotheken und Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch. Käufer und finanzierende Banken sehen darin, was übernommen und was gelöscht werden muss.

Beantragt wird er beim Grundbuchamt des Amtsgerichts; für Objekte in Bremen-Nord ist das Amtsgericht Bremen-Blumenthal zuständig. Ein unbeglaubigter Auszug kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Zum Verkaufszeitpunkt sollte er nicht älter als drei Monate sein, weil Banken das für die Finanzierungsprüfung verlangen. Am Beurkundungstag prüft der Notar zusätzlich den aktuellen Stand.

Baupläne, Baugenehmigungen und die Bauakte

Grundrisse, Ansichten, Schnitte und Baugenehmigungen zeigen, was gebaut und was genehmigt wurde. Besonders wichtig ist das bei späteren Umbauten, etwa einem ausgebauten Dachgeschoss: Ohne Genehmigung ist die zusätzliche Fläche rechtlich keine Wohnfläche, und Käufer sowie Banken reagieren entsprechend.

Liegen die Unterlagen nicht mehr vor, hilft die Einsicht in die Bauakte über das Onlineportal der Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung. Sie kostet 52 Euro inklusive der ersten 10 Megabyte und dauert laut amtlicher Auskunft drei bis sechs Wochen. Einsicht erhalten nur Eigentümer, Erbbauberechtigte oder ausdrücklich Bevollmächtigte. Weil das der längste Posten im Zeitplan ist, sollte dieser Antrag als erster gestellt werden.

Liegenschaftskarte und Wohnflächenberechnung

Der Auszug aus der Liegenschaftskarte, oft Flurkarte genannt, zeigt Zuschnitt, Lage und Bebauung des Grundstücks. Er kostet beim Landesamt GeoInformation Bremen 50 Euro.

Bei der Wohnfläche zählt jeder Quadratmeter, denn sie geht direkt in den Preis ein. In vielen älteren Unterlagen ist sie ungenau oder nach veralteten Regeln berechnet. Eine Berechnung nach Wohnflächenverordnung auf Basis eines Aufmaßes vor Ort, bestätigt mit Architektenstempel, schafft hier Klarheit. Eine zu niedrig angegebene Fläche verschenkt Geld, eine zu hohe führt später zu Nachforderungen des Käufers.

Empfohlene Unterlagen für einen schnelleren Verkauf

Diese Dokumente sind nicht vorgeschrieben, beantworten aber genau die Fragen, die Interessenten und Banken ohnehin stellen.

Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Ergänzend zum Grundbuch zeigt das Baulastenverzeichnis öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die mit dem Grundstück verbunden sind: Abstandsflächenregelungen, Zufahrtsrechte für Nachbargrundstücke oder Stellplatzverpflichtungen. Diese Lasten stehen nicht im Grundbuch, können den Wert aber spürbar beeinflussen. Die Auskunft erteilt die untere Bauaufsichtsbehörde, die Grundgebühr beträgt 17 Euro.

Modernisierungsbelege

Rechnungen, Handwerkerbelege und Abnahmeprotokolle sind der einzige Nachweis, dass eine Investition tatsächlich stattgefunden hat. Wichtig sind vor allem Heizung, Dach, Fenster, Elektrik und Bad, jeweils mit Jahreszahl. In der Verhandlung rechtfertigen solche Belege schnell einen fünfstelligen Betrag, weil der Käufer weiß, was in den nächsten Jahren nicht ansteht.

Grundsteuerbescheid

Seit dem 1. Januar 2025 gelten in Bremen die neu berechneten Grundsteuerwerte. Halten Sie den aktuellen Bescheid bereit, damit Käufer die laufenden Kosten realistisch einplanen können. Alte Bescheide aus der Zeit davor führen dagegen zu falschen Erwartungen.

Wohngebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung geht mit dem Eigentumsübergang kraft Gesetzes auf den Käufer über. Legen Sie die aktuelle Police vor, damit er Kosten und Leistungsumfang kennt. Der Käufer kann den Vertrag innerhalb eines Monats kündigen, nachdem er von der Versicherung Kenntnis erlangt hat (§ 96 Versicherungsvertragsgesetz).

Unterlagen bei Eigentumswohnungen

Gehört die Immobilie zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft, brauchen Käufer und Banken zusätzlich die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, den aktuellen Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Daraus ergibt sich, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, welche Sanierungen beschlossen sind und ob eine Sonderumlage droht. Mehr dazu im Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: Das sollten Eigentümer wissen.

Unterlagen bei vermieteten Immobilien

Bei vermieteten Objekten kommen die aktuellen Mietverträge samt Nachträgen, die Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre, Nachweise über hinterlegte Kautionen und Angaben zu etwaigen Mietrückständen hinzu. Der Käufer tritt nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in die bestehenden Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB), und zwar zu unveränderten Konditionen. Für Kapitalanleger sind diese Unterlagen die wichtigste Entscheidungsgrundlage.

Wie lange dauert die Beschaffung?

Planen Sie mindestens sechs Wochen ein. Versicherungspolice, Grundsteuerbescheid und Modernisierungsbelege haben Sie sofort zur Hand, Ämter brauchen dagegen Zeit: Grundbuchauszug und Baulastenauskunft etwa zwei bis drei Wochen, ein neuer Energieausweis ein bis drei Wochen je nach Auftragslage, die Bauakteneinsicht drei bis sechs Wochen.

Zwei Dinge verkürzen den Zeitplan spürbar. Erstens: Stellen Sie den Antrag auf Bauakteneinsicht zuerst, alles andere lässt sich parallel erledigen. Zweitens: Wenn ein Makler die Unterlagen beschafft, braucht er dafür früh eine schriftliche Vollmacht, denn ohne sie erhält er keine Einsicht in die Bauakte.

Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?

Fehlende Unterlagen kosten Zeit und Geld. Ein Kaufinteressent, der nach den Bauplänen fragt und „reichen wir nach“ hört, ist oft nicht mehr lange interessiert. Banken erteilen ohne vollständige Objektunterlagen keine Finanzierungszusage, und ohne Zusage gibt es keinen Notartermin.

Hinzu kommt die Haftung. Für die Richtigkeit Ihrer Angaben stehen Sie ein, und wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich nicht auf den üblichen Gewährleistungsausschluss berufen (§ 444 BGB). Eine falsch angegebene Wohnfläche oder eine verschwiegene Baulast kann noch Jahre später zu Nachforderungen führen. Weitere typische Stolperfallen beschreibt der Beitrag Diese 4 Fehler sollten Sie beim Immobilienverkauf in Bremen vermeiden.

Kostenlose Checkliste für Ihren Hausverkauf

Behalten Sie den Überblick mit unserer kostenlosen Checkliste: Dokumentieren Sie jeden Schritt und haken Sie erledigte Punkte ab, so wissen Sie jederzeit, was noch fehlt. Fordern Sie die digitale Checkliste Wichtige Unterlagen für den Verkauf der Immobilie kostenlos an.

Unterlagen beschaffen lassen statt selbst sammeln

Die Dokumentenbeschaffung kostet Zeit und Nerven: Anträge stellen, Fristen im Blick behalten, Fehlendes nachfordern. Wenn Sie mit uns verkaufen, übernehmen wir das mit Ihrer Vollmacht, vom Antrag auf Bauakteneinsicht über die Unterlagen der Hausverwaltung bis zur Auskunft Ihrer Bank über Restschuld und Löschungsbewilligung. Den Energieausweis beauftragen wir bei einem zugelassenen Aussteller und tragen die Kosten. Wie der Verkauf danach weitergeht, beschreibt der Beitrag Wie läuft ein Immobilienverkauf in Bremen ab?

Zwei Kunden beschreiben das so:

„Wir haben uns Ende 2021 entschlossen, unser Haus zu verkaufen und uns eine Eigentumswohnung zu kaufen. Dabei hat uns Herr Stripling super freundlich und professionell unterstützt. Vom Energiepass, Bildern vom Haus und so weiter bis zum Notarbesuch hat Stripling Immobilien alles organisiert.“ – Joern Runge (Quelle: Google)

„Vom ersten Telefonat bis zum Notartermin lief alles absolut reibungslos. […] Die Unterlagen waren perfekt vorbereitet. Einer der besten Verkaufsprozesse, die ich erlebt habe.“ – Fabian Sohl (Quelle: Google)

Der erste Schritt ist eine kostenlose, unverbindliche Immobilienbewertung in Bremen. Dabei klären wir auch, welche Unterlagen bereits vorliegen und was noch fehlt.

Fazit: Erst die Unterlagen, dann die Anzeige

Für einen Hausverkauf in Bremen brauchen Sie Energieausweis, Grundbuchauszug, Baupläne mit Wohnflächenberechnung und Liegenschaftskarte, dazu möglichst Baulastenauskunft, Modernisierungsbelege, Grundsteuerbescheid und Versicherungspolice. Weil die Bauakteneinsicht allein drei bis sechs Wochen dauert, sollten Sie rund sechs Wochen vor der geplanten Veröffentlichung anfangen. Wer vollständig vorbereitet startet, verkauft schneller und muss in der Verhandlung weniger nachgeben.