Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Hausverkauf in Bremen?
Der beste Zeitpunkt ist in den meisten Fällen dann, wenn Ihre persönliche Situation es erfordert und die Vorbereitung steht. Die Jahreszeit spielt eine untergeordnete Rolle: Bei unseren Verkäufen lag der erzielte Anteil am Angebotspreis in jedem Quartal im Durchschnitt zwischen 98 und 100 Prozent. Zwei Fristen lohnen dagegen eine genaue Prüfung: Liegt der Kauf noch keine zehn Jahre zurück und war die Immobilie vermietet, kann Warten die Steuer auf den Gewinn sparen. Und läuft Ihr Darlehen bereits länger als zehn Jahre, können Sie es ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
Spielt die Jahreszeit in Bremen eine Rolle?
Um diese Frage zu beantworten, haben wir alle Verkäufe ausgewertet, die wir seit 2021 in Bremen und im Bremer Umland begleitet haben, sortiert nach dem Quartal des Notartermins:
| Quartal | Verkäufe | Anteil am Angebotspreis (Durchschnitt) | Dauer bis Notartermin (Median) |
|---|---|---|---|
| Januar bis März | 45 | 99,2 % | 85 Tage |
| April bis Juni | 61 | 99,5 % | 86 Tage |
| Juli bis September | 52 | 98,4 % | 98 Tage |
| Oktober bis Dezember | 47 | 98,2 % | 89 Tage |
Notartermine in der ersten Jahreshälfte schneiden tatsächlich etwas besser ab als in der zweiten. Der Abstand beträgt rund einen Prozentpunkt, bei einem Haus für 300.000 Euro also etwa 3.000 Euro. Bei der Dauer zeigt sich nur im Sommer ein Ausreißer nach oben, sonst liegen die Quartale nah beieinander.
Entscheidend ist aber, was hinter diesen Zahlen steckt. Die Tabelle ordnet die Verkäufe nach dem Notartermin, nicht nach dem Start der Vermarktung. Von der Vertragsunterschrift bis zur Beurkundung vergehen rund drei Monate. Die starken Notartermine von Januar bis Juni gehen also überwiegend auf Verkäufe zurück, die im Herbst und Winter begonnen haben. Wer erst im März startet, ist meist im Sommer beim Notar – und der Sommer gehört zu den schwächeren Quartalen.
Dazu kommt die Konkurrenz: Das Frühjahr bringt erfahrungsgemäß mehr Anfragen, aber auch mehr Angebote, weil viele Eigentümer denselben Gedanken haben. Im Winter ist die Zahl der Interessenten kleiner, dafür sind die verbleibenden meist ernsthafter unterwegs.
Zwei saisonale Punkte sind trotzdem praktisch relevant:
- Fotos: Ein Haus mit Garten wirkt im Mai anders als im November. Wenn Sie im Winter vermarkten, helfen Aufnahmen aus dem Sommer, sofern sie den aktuellen Zustand zeigen.
- Käufergruppen: Familien richten sich oft nach dem Schuljahr und wollen im Sommer einziehen. Kapitalanleger und Paare ohne Kinder kaufen dagegen das ganze Jahr über.
Eine gut vorbereitete Immobilie verkauft sich auch im Januar, eine schlecht vorbereitete bleibt auch im Mai stehen.
Welche zwei Fristen sollten Sie vor dem Verkauf prüfen?
Hier liegt der eigentliche Hebel. Anders als die Jahreszeit kann eine dieser Fristen über einen fünfstelligen Betrag entscheiden. Beide sollten Sie klären, bevor Sie mit der Vermarktung starten.
Die Zehnjahresfrist bei der Einkommensteuer
Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.
Steuerfrei bleibt der Gewinn in zwei Fällen: wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Bei einer vermieteten Immobilie, die Sie vor neun Jahren gekauft haben, kann es sich deshalb rechnen, den Notartermin um einige Monate zu verschieben. Einzelheiten erklärt der Beitrag Wann muss ich in Bremen Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?
Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit
Läuft Ihr Darlehen länger als zehn Jahre, können Sie es mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen (§ 489 BGB). Gerechnet wird ab vollständiger Auszahlung des Darlehens.
Liegt der Abschluss noch nicht so lange zurück, ist die Entschädigung derzeit oft trotzdem kein Thema: Wer zwischen 2015 und 2021 zu ein bis zwei Prozent finanziert hat, verschafft seiner Bank durch die vorzeitige Ablösung eher einen Vorteil. Lassen Sie sich die Summe vorab schriftlich nennen, bevor Sie einen Termin planen.
Fristen bei Erbschaft und Scheidung
Nach einem Erbfall laufen eigene Fristen: sechs Wochen für die Ausschlagung und drei Monate für die Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt. Die Erbschaftsteuererklärung selbst ist erst abzugeben, wenn das Finanzamt dazu auffordert. Die Zehnjahresfrist zählt weiter ab dem Kauf durch den Erblasser, sie beginnt nicht neu. Mehr dazu im Beitrag Immobilie in Bremen geerbt: Was tun? Bei einer Trennung hängt der richtige Zeitpunkt vom Güterstand und vom Zugewinnausgleich ab; der Beitrag Scheidung und Immobilie geht darauf ein.
Wie steht der Bremer Markt aktuell da?
Nach der Zurückhaltung infolge der Zinserhöhungen 2022 und 2023 hat der Markt wieder angezogen. Im Berichtsjahr 2025 registrierte der Gutachterausschuss 6.519 Kaufverträge, rund 13,4 Prozent mehr als im Vorjahr, und der Geldumsatz stieg von 1,657 auf 2,134 Milliarden Euro. Auch die Preise legten zu: Reihenhäuser um rund 6,7 Prozent, Doppelhaushälften um rund 8,5 Prozent, weiterverkaufte Eigentumswohnungen um rund 7 Prozent. Gesunken sind dagegen die Durchschnittspreise freistehender Häuser und die Preise für Neubauwohnungen.
Für den Verkaufszeitpunkt heißt das: Der Markt ist aufnahmefähig, aber kein Selbstläufer. Käufer haben mehr Auswahl als in der Niedrigzinsphase und verhandeln selbstbewusster. Welche Stadtteile besonders gefragt sind und wie sich die Preise nach Wohnlage entwickelt haben, zeigt die Übersicht Immobilienpreise in Bremen.
Auf eine bestimmte Marktentwicklung zu warten, ist dagegen Spekulation. Niemand kennt das Zinsniveau in zwölf Monaten, und ein Jahr Wartezeit kostet Grundsteuer, Versicherung, Energie und Instandhaltung, bei einem leerstehenden Haus schnell mehrere tausend Euro.
Wann lohnt sich Warten, und wann wird es teuer?
| Warten kann sich lohnen | Warten kostet meist Geld |
|---|---|
| Die Zehnjahresfrist läuft in wenigen Monaten ab und die Immobilie war vermietet | Sie hoffen auf sinkende Zinsen oder steigende Preise |
| Das Darlehen erreicht bald die Zehnjahresgrenze nach § 489 BGB | Das Haus steht leer und verursacht laufende Kosten |
| Unterlagen fehlen noch, etwa die Bauakte mit drei bis sechs Wochen Bearbeitungszeit | Eine Erbengemeinschaft ist sich uneinig, der Streit wird mit der Zeit selten kleiner |
| Eine kleine Maßnahme steht kurz vor dem Abschluss, etwa die neue Heizung mit Rechnung | Sie warten auf das Frühjahr, obwohl die Vorbereitung schon steht |
Verkaufen oder erst einmal vermieten?
Manchmal ist die Frage nicht wann, sondern ob. Eine Vermietung überbrückt die Zeit bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist, bindet aber Kapital und macht die Immobilie für Selbstnutzer später weniger attraktiv. Die Abwägung beschreibt der Beitrag Immobilie in Bremen verkaufen oder vermieten?
Wie bereiten Sie den Zeitpunkt richtig vor?
Der Starttermin ist nicht der Tag, an dem Sie sich entscheiden, sondern der Tag, an dem die Immobilie online geht. Dazwischen liegen in der Regel sechs bis acht Wochen:
- Fristen klären: Zehnjahresfrist, Eigennutzung und Vorfälligkeitsentschädigung prüfen, bei Bedarf mit der Steuerberatung.
- Wert ermitteln: mit Ortstermin und tatsächlich erzielten Vergleichspreisen, nicht mit Angebotspreisen aus Portalen.
- Unterlagen beschaffen: Die Einsicht in die Bauakte dauert in Bremen drei bis sechs Wochen und bestimmt damit den Zeitplan. Welche Dokumente Sie brauchen, zeigt der Beitrag Welche Unterlagen brauche ich, um mein Haus in Bremen zu verkaufen?
- Immobilie vorbereiten: Kleinreparaturen, entrümpeln, Außenbereich pflegen, Fotos bei gutem Licht.
Rechnen Sie von Ihrem Wunschtermin rückwärts: Wer in der ersten Jahreshälfte beim Notar sitzen möchte, sollte im Spätsommer mit der Vorbereitung beginnen und im Herbst oder Winter veröffentlichen. Wie lange der Verkauf danach dauert, beschreibt der Beitrag Wie lange dauert ein Hausverkauf in Bremen?
Wie Stripling Immobilien den Zeitpunkt mit Ihnen plant
Wenn Sie mit uns verkaufen, klären wir im Erstgespräch zuerst die Fristen: Wann wurde gekauft, wie wurde die Immobilie genutzt, wie lange läuft das Darlehen? Daraus ergibt sich, ob ein späterer Notartermin Geld spart oder ob Sie sofort starten können. Anschließend planen wir rückwärts: von Ihrem Wunschtermin über die Vermarktung bis zu dem Tag, an dem die Unterlagen beantragt sein müssen.
Seit 2021 haben wir 205 Immobilien in Bremen und im Bremer Umland verkauft; von der Vertragsunterschrift bis zum Notartermin vergehen dabei im Median 90 Tage, im Durchschnitt 88 Tage (eigene Auswertung, Stand: 30. September 2026). Zwei Eigentümer beschreiben die Zusammenarbeit so:
„Ich möchte meinen aufrichtigen Dank für die hervorragende Unterstützung beim Verkauf meiner Immobilie ausdrücken. Die offene, ehrliche und professionelle Herangehensweise, gepaart mit Ihrem Engagement und Ihrer Fachkompetenz, hat zu einem erfolgreichen Abschluss in der vorgegebenen Zeit geführt. Alle Termine und Zeitvorgaben wurden zuverlässig eingehalten.“ – Gerold Schmidt (Quelle: Google)
„Wir haben nun schon vier Häuser durch Stripling Immobilien verkauft und sind von der Zusammenarbeit begeistert. […] Die Immobilien waren immer innerhalb weniger Wochen zu einem guten Preis verkauft.“ – Karl Krist (Quelle: Google)
Der erste Schritt ist eine kostenlose, unverbindliche Immobilienbewertung in Bremen. Alle Leistungen im Überblick finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bremen.
Fazit: Der richtige Zeitpunkt ist der, an dem Sie vorbereitet sind
Auf den perfekten Marktmoment zu warten, kostet in der Regel mehr, als es bringt. Unsere Zahlen zeigen: Die Jahreszeit bewegt den Preis um rund einen Prozentpunkt, und wer wartet, bis alle starten, verpasst sogar das bessere Halbjahr. Prüfen Sie stattdessen die beiden Fristen, die wirklich Geld bewegen: die Zehnjahresfrist bei der Steuer und die Zehnjahresgrenze beim Darlehen. Ist beides geklärt, entscheidet nicht der Monat über Ihren Verkaufserfolg, sondern ob Preis, Unterlagen und Präsentation am Tag der Veröffentlichung stimmen.
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Häufige Fragen zum Verkaufszeitpunkt
Verkaufen sich Häuser in Bremen im Frühjahr besser?
Kaum. Bei unseren 205 Verkäufen lag der erzielte Anteil am Angebotspreis in jedem Quartal im Durchschnitt zwischen 98 und 100 Prozent. Notartermine in der ersten Jahreshälfte schnitten rund einen Prozentpunkt besser ab, gehen aber überwiegend auf Vermarktungen zurück, die im Herbst und Winter begonnen haben. Wer erst im Frühjahr startet, konkurriert mit allen anderen, die denselben Gedanken hatten. Entscheidender als die Jahreszeit sind ein marktgerechter Preis, vollständige Unterlagen und eine gute Präsentation.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf auf niedrigere Zinsen zu warten?
Zählt für die Zehnjahresfrist der Notartermin oder die Übergabe?
Wie schnell kann ein Verkauf gehen, wenn Preis und Unterlagen stimmen?
Deutlich schneller als der Durchschnitt. Wenn der Angebotspreis belegbar ist, alle Unterlagen vorliegen und die Präsentation stimmt, gehen die meisten ernsthaften Anfragen in den ersten zwei Wochen ein. Der Zeitplan hängt dann vor allem an der Finanzierungsbestätigung des Käufers, für die zwei bis vier Wochen üblich sind.
„Rundum zufrieden mit dem Service. Kompetente und umfassende Abwicklung beim Verkauf der Immobilie. Die freundliche und zuvorkommende Korrespondenz sowie die kooperative Zusammenarbeit während des Verkaufsprozesses führten schnell zu einem positiven Vertragsabschluss.“ – Babette Christians (Quelle: Google)
Sollte ich eine laufende Modernisierung noch abwarten?
Wenn sie kurz vor dem Abschluss steht, meist ja. Eine fertige Heizung mit Rechnung und Abnahme lässt sich im Exposé und in der Verhandlung belegen, eine halbfertige Baustelle schreckt dagegen ab und führt zu Abschlägen. Bei Maßnahmen, die noch Monate dauern würden, ist der Verkauf im Ist-Zustand meist die bessere Rechnung, weil Käufer die Restarbeiten ohnehin einpreisen.
Ist der Zeitpunkt bei einer geerbten Immobilie anders zu bewerten?
Ja, denn nach einem Erbfall laufen eigene Fristen: sechs Wochen für die Ausschlagung und drei Monate für die Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt. Die steuerliche Zehnjahresfrist beginnt dagegen nicht neu, sondern zählt ab dem Kauf durch den Erblasser weiter. Bei mehreren Erben empfiehlt sich ein früher Verkauf, solange Einigkeit besteht, weil Uneinigkeit über die Zeit selten kleiner wird.
Quellen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen: Grundstücksmarktbericht Bremen 2026, Berichtsjahr 2025 (November 2024 bis Oktober 2025) – Zahl der Kaufverträge, Geldumsatz und Preisentwicklung nach Objektart. Ausgewertet werden beurkundete Kaufpreise, keine Angebotspreise aus Portalen. Der vollständige Bericht ist kostenpflichtig erhältlich.
- Einkommensteuergesetz: § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte, Zehnjahresfrist und Ausnahme bei Eigennutzung.
- Bürgerliches Gesetzbuch: § 489 BGB (ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach zehn Jahren) und § 1944 BGB (sechswöchige Ausschlagungsfrist).
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz: § 30 ErbStG – Anzeigepflicht innerhalb von drei Monaten.
- Freie Hansestadt Bremen, Onlinedienste: Einsicht in archivierte Bauakten – Bearbeitungszeit von drei bis sechs Wochen.
- Zitierte Rezensionen (Google): Gerold Schmidt, Karl Krist und Babette Christians.
- Stripling Immobilien: eigene Auswertung aller 205 vermittelten Objekte mit notariellem Kaufvertrag zwischen April 2021 und September 2026, davon 102 in der Stadt Bremen und 103 im Bremer Umland – Anzahl, Median und Durchschnitt der Dauer von der Vertragsunterschrift bis zum Notartermin sowie erzielter Anteil am Angebotspreis und Dauer nach Quartal, zugeordnet nach dem Datum des Notartermins. Stand: 30. September 2026, nicht von dritter Seite geprüft.
Redaktionsrichtlinien: Qualität, Transparenz und Fachkompetenz
Unsere Inhalte richten sich an Eigentümer, Kaufinteressenten und Kapitalanleger, die verlässliche Informationen suchen. Woran wir uns dabei halten:
- Fachliche Expertise und Erfahrung: Unsere Beiträge entstehen aus der täglichen Vermarktungspraxis in Bremen und im Bremer Umland – seit 2021 und 205 abgeschlossene Verkäufe (Stand: 30. September 2026). Erwin Stripling ist Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
- Geprüfte Quellen: Marktzahlen stammen aus amtlichen Auswertungen, vor allem vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen. Rechtliche Aussagen belegen wir mit Gesetzestext, nicht mit Sekundärliteratur.
- Transparente Darstellung: Wir kennzeichnen, welche Zahlen von dritter Seite geprüft sind und welche aus unserer eigenen Dokumentation stammen, und nennen die Fallzahl dazu.
- Regionale Relevanz: Wir schreiben über den Bremer Markt bis auf Ortsteilebene und über das Umland, nicht über Bundesdurchschnitte.
- Aktualität und Verlässlichkeit: Zeitkritische Angaben tragen eine Standangabe. Bei neuen Marktberichten oder Gesetzesänderungen aktualisieren wir den Beitrag, statt ihn stehen zu lassen.
- Leserfreundlich und unabhängig: Wir arbeiten als unabhängiges Maklerunternehmen ohne Bindung an Franchise oder Finanzierungsvermittler. Unsere Beiträge informieren und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
