Wie berechnet man die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?
Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Danach zählen die Grundflächen aller Räume, die zu Wohnzwecken dienen, in voller Höhe, sofern die lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt. Bei einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zählt die Fläche zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Keller, Garagen, Heizungs- und Waschräume zählen nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie ausgebaut sind.
Warum die Wohnfläche über Tausende Euro entscheidet
Immobilienpreise werden je Quadratmeter gedacht, verhandelt und verglichen. Die Wohnfläche ist deshalb keine Nebenangabe, sondern die Bezugsgröße für den gesamten Preis.
Bei unseren eigenen Bremer Verkäufen lag der Quadratmeterpreis im Median bei 2.498 Euro für Eigentumswohnungen und 2.242 Euro für Häuser (eigene Auswertung, Stand: 30. September 2026). Drei nicht angerechnete Quadratmeter kosten Sie damit rund 7.500 beziehungsweise 6.700 Euro. In gefragten Lagen wie Findorff, wo der Median bei 3.419 Euro je Quadratmeter liegt, sind es über 10.000 Euro. Welche Preise in Ihrem Stadtteil erzielt werden, zeigt die Übersicht Immobilienpreise in Bremen.
Die Fläche wirkt aber nicht nur auf den Preis:
- Finanzierung: Banken prüfen den Beleihungswert anhand der Wohnfläche und verlangen dafür meist eine Berechnung mit Stempel und Unterschrift eines Architekten oder Bauingenieurs. Fehlt sie oder weicht sie von den Unterlagen ab, verzögert sich die Zusage oder fällt schlechter aus. Für Ihren Verkauf heißt das: Der Käufer bekommt sein Geld später oder gar nicht.
- Versicherung: Wohngebäude- und Hausratversicherung bemessen sich teilweise nach der Fläche. Eine falsche Angabe kann im Schadensfall Ärger bei der Regulierung bedeuten.
- Vermietung: Die Wohnfläche ist die Grundlage für Miethöhe und Nebenkostenabrechnung.
- Haftung: Eine zu große Angabe im Kaufvertrag kann Sie nach dem Verkauf noch Geld kosten.
WoFlV oder DIN 277: Welche Methode gilt?
Es gibt zwei gebräuchliche Verfahren, und sie führen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Die DIN 277 ermittelt die Grundfläche eines Gebäudes und rechnet dabei auch Keller, Dachböden und Garagen mit, ohne Abzüge für Dachschrägen. Die nach DIN 277 berechnete Fläche fällt deshalb oft deutlich größer aus.
Für Wohnimmobilien ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich. Sie ist im geförderten Wohnungsbau vorgeschrieben, wird von der Rechtsprechung im Zweifel herangezogen und ist deshalb auch beim Verkauf der Maßstab. Wer mit einer DIN-277-Fläche inseriert, ohne das zu kennzeichnen, gibt eine Zahl an, die nach dem üblichen Verständnis zu hoch ist.
Prüfen Sie deshalb bei alten Unterlagen, nach welcher Methode gerechnet wurde. Vor 2004 galt außerdem die Zweite Berechnungsverordnung, die in Teilen abweichende Regeln enthielt.
Welche Flächen zählen wie?
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Räume mit mindestens 2 m lichter Höhe | 100 % |
| Flächen mit 1 bis unter 2 m Höhe, etwa unter Dachschrägen | 50 % |
| Flächen unter 1 m Höhe | 0 % |
| Unbeheizter Wintergarten, Schwimmbad und ähnliche geschlossene Räume | 50 % |
| Beheizbarer Wintergarten | 100 % |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel 25 %, höchstens 50 % |
| Keller, Heizungsraum, Waschküche, Garage, Dachboden ohne Wohnraumqualität | 0 % |
Zwei Punkte werden häufig übersehen. Erstens die fest eingebauten Gegenstände: Einbaumöbel und freiliegende Installationen werden nicht abgezogen, Türnischen dagegen schon. Zweitens Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen. Sie werden nur abgezogen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt. Trifft nur eine der beiden Bedingungen zu, zählen sie zur Wohnfläche.
Der Klassiker: das Dachgeschoss
Nirgends liegen Erwartung und Ergebnis so weit auseinander wie unter der Dachschräge. Ein Dachgeschoss mit 60 Quadratmetern Grundfläche kommt nach WoFlV oft nur auf 45 Quadratmeter anrechenbare Wohnfläche.
Umgekehrt wird dieser Abzug bei Verkäufen regelmäßig vergessen. Wer die Grundfläche aus dem Bauplan übernimmt, gibt eine Fläche an, die der Käufer bei einem Nachmaß nicht bestätigt findet. Genau daraus entstehen die Auseinandersetzungen nach dem Verkauf.
Bei den Bremer Altbauten mit ausgebautem Dach, etwa in Findorff, Walle oder der Neustadt, lohnt sich deshalb ein Aufmaß fast immer, und zwar in beide Richtungen: Mal ist die tatsächliche Fläche kleiner als angenommen, mal deutlich größer, weil frühere Berechnungen zu vorsichtig waren.
Was passiert bei einer falschen Flächenangabe?
Beim Verkauf
Entscheidend ist, ob die Wohnfläche im Kaufvertrag als Beschaffenheit vereinbart wurde. Ist sie dort ohne Einschränkung genannt, kann der Käufer bei einer erheblichen Abweichung den Kaufpreis mindern, und der übliche Gewährleistungsausschluss hilft Ihnen dann nicht. Anders als im Mietrecht gibt es dafür keine feste Prozentgrenze; die Gerichte entscheiden im Einzelfall und legen dabei strengere Maßstäbe an als bei der Miete.
Noch klarer ist die Lage, wenn Sie wussten, dass die Angabe nicht stimmt: Bei arglistigem Verschweigen können Sie sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Praktisch heißt das: Übernehmen Sie keine Zahl, die Sie nicht belegen können, und kennzeichnen Sie Angaben, deren Herkunft unklar ist, ausdrücklich als solche.
Bei Vermietung
Hier gilt zweierlei. Für die Mietminderung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mangel vorliegt, wenn die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten liegt; der Mieter kann die Miete dann entsprechend mindern. Für Mieterhöhungen hat der BGH diese Toleranz 2015 dagegen aufgegeben: Dort zählt allein die tatsächliche Wohnfläche, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
In der Stadtgemeinde Bremen kommt die Mietpreisbremse hinzu, die im November 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert wurde. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und diese wird je Quadratmeter bemessen. Eine falsche Fläche verzerrt damit auch die zulässige Miete. Dasselbe gilt für die in Bremen abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Grundlage ist der qualifizierte Mietspiegel der Stadtgemeinde Bremen, fortgeschrieben zum 1. Januar 2026.
Die fünf häufigsten Fehler
- Zahl aus dem Bauantrag übernommen: Sie stammt oft aus einer anderen Zeit, einer anderen Methode und kennt spätere Umbauten nicht.
- Dachschrägen voll angerechnet: der teuerste Fehler, weil er zur Haftung führt.
- Balkon mit 50 Prozent angesetzt: Die Regel sind 25 Prozent, mehr nur bei besonderer Ausstattung oder Lage.
- Ausgebauter Keller mitgerechnet: Auch ein beheizter Hobbyraum bleibt Zubehörraum und zählt nicht.
- Methoden vermischt: Eine Zahl nach DIN 277, eine nach WoFlV, und im Exposé steht die größere.
Wer erstellt eine Wohnflächenberechnung, und was kostet sie?
Die Tätigkeit ist nicht geschützt, erstellen dürfen die Berechnung also Architekten, Bauingenieure, Bausachverständige und Vermessungsbüros, teilweise auch Makler. Wichtig ist, dass das Ergebnis nachvollziehbar dokumentiert ist: Aufmaß je Raum, angewandte Methode, Abzüge und eine zeichnerische Darstellung.
Was das kostet, hängt von Größe und Zuschnitt ab. Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus liegen die Angebote meist im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich, häufig zusammen mit der Erstellung eines maßstabsgetreuen Grundrisses. Gemessen an einem einzigen falsch angerechneten Quadratmeter, der in Bremen je nach Lage 1.500 bis 3.400 Euro wert ist, rechnet sich das fast immer.
Beim Verkauf mit Makler lohnt die Nachfrage, wer diese Kosten trägt, denn das unterscheidet sich erheblich. Eine Übersicht aller Verkaufskosten gibt der Beitrag Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Bremen?
Wo finden Sie Ihre Wohnflächenberechnung?
- In Ihren eigenen Unterlagen: Die Wohn- und Nutzflächenberechnung liegt oft beim Bauantrag oder beim Kaufvertrag.
- Beim Bauamt: Über die Einsicht in die Bauakte lassen sich ältere Berechnungen beschaffen. In Bremen dauert das laut amtlicher Auskunft drei bis sechs Wochen, planen Sie das also früh ein.
- Bei der Hausverwaltung: Bei Eigentumswohnungen enthalten Teilungserklärung und Aufteilungsplan Flächenangaben.
- Beim Architekten: Bei jüngeren Objekten liegt die Berechnung häufig noch im Büro vor.
Welche Unterlagen Sie darüber hinaus brauchen, zeigt der Beitrag Welche Unterlagen brauche ich, um mein Haus in Bremen zu verkaufen?
Wie Stripling Immobilien damit umgeht
Wenn Sie mit uns verkaufen, nehmen wir Ihre Immobilie bei einem Ortstermin vollständig auf und prüfen die vorhandenen Flächenangaben auf ihre Herkunft. Ist keine belastbare Berechnung vorhanden oder passt sie nicht zum heutigen Zustand, lassen wir ein Aufmaß durchführen und einen aktuellen Grundriss erstellen. Die Kosten dafür tragen wir; Sie zahlen ausschließlich die Provision, und das nur im Erfolgsfall.
Im Exposé steht anschließend, worauf die Angabe beruht. Das ist keine Formalie: Käufer und ihre Banken prüfen genau diesen Punkt, und eine belegte Zahl erspart Ihnen Rückfragen, Nachverhandlungen und im schlimmsten Fall Ansprüche nach dem Verkauf.
„Die Unterlagen für die zum Verkauf stehenden Immobilien sind ausführlich aufbereitet und lassen einen genauen Gesamteindruck zu.“ – Wald Forest (Quelle: Google)
Der erste Schritt ist eine kostenlose, unverbindliche Immobilienbewertung in Bremen. Alle Leistungen im Überblick finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bremen.
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Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
Wo finde ich die Wohnfläche meiner Immobilie?
In der Wohn- und Nutzflächenberechnung, die meist der Architekt im Rahmen des Bauantrags erstellt hat. Bei älteren Immobilien liegt sie oft in den Bauunterlagen oder beim Bauamt; die Einsicht in die Bauakte dauert in Bremen drei bis sechs Wochen. Angaben aus einem alten Exposé sollten Sie vor dem Verkauf immer überprüfen, weil sie häufig veraltet oder nach einer anderen Methode berechnet sind.
Zählt mein Balkon zur Wohnfläche?
Wie werden Dachschrägen angerechnet?
Nach der lichten Höhe: ab zwei Metern voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Deshalb kommt ein Dachgeschoss mit 60 Quadratmetern Grundfläche oft nur auf rund 45 Quadratmeter Wohnfläche. Dieser Abzug wird beim Verkauf häufig vergessen, und genau daraus entstehen später Streitigkeiten.
Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277?
Die DIN 277 ermittelt die Grundfläche des gesamten Gebäudes, einschließlich Keller, Dachboden und Garage, und kennt keine Abzüge für Dachschrägen. Die Wohnflächenverordnung erfasst nur die zu Wohnzwecken nutzbare Fläche und rechnet Teilflächen anteilig an. Die DIN-Fläche fällt deshalb meist deutlich größer aus. Für Wohnimmobilien ist die WoFlV maßgeblich.
Was kostet eine Wohnflächenberechnung?
Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus liegen die Angebote meist im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich, häufig einschließlich eines maßstabsgetreuen Grundrisses. Gemessen daran, dass ein Quadratmeter in Bremen je nach Lage 1.500 bis 3.400 Euro wert ist, rechnet sich das fast immer. Beim Verkauf mit Makler sollten Sie klären, wer diese Kosten trägt.
Wer darf eine Wohnflächenberechnung erstellen?
Formal ist die Tätigkeit nicht geschützt. Praktisch entscheidend ist aber, wer die Berechnung anerkennt: Finanzierende Banken akzeptieren häufig nur Berechnungen, die ein Architekt oder Bauingenieur gestempelt und unterschrieben hat. Für den Verkauf lohnt sich deshalb gleich der Weg über ein Architektur-, Ingenieur- oder Vermessungsbüro. Dokumentiert sein sollten Aufmaß je Raum, Methode, Abzüge und eine Zeichnung.
Was passiert, wenn die Wohnfläche im Exposé falsch ist?
Beim Verkauf kommt es darauf an, ob die Fläche im Kaufvertrag als Beschaffenheit vereinbart wurde. Ist das der Fall, kann der Käufer bei erheblicher Abweichung den Kaufpreis mindern. Eine feste Prozentgrenze wie im Mietrecht gibt es dabei nicht, die Gerichte entscheiden im Einzelfall. Wer eine falsche Angabe kennt und verschweigt, haftet auch trotz Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB).
Ab welcher Abweichung kann ein Mieter die Miete mindern?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag vereinbarten liegt. Für Mieterhöhungen gilt diese Toleranz seit 2015 nicht mehr: Dort ist allein die tatsächliche Fläche maßgeblich, unabhängig von der Angabe im Vertrag.
Lohnt sich eine Neuberechnung vor dem Verkauf?
In den meisten Fällen ja, vor allem bei älteren Objekten, ausgebauten Dachgeschossen und nach Umbauten. Sie schützt vor Haftung, und nicht selten ergibt sie eine größere Fläche als die alten Unterlagen, weil frühere Berechnungen zu vorsichtig waren oder Anbauten fehlen. Bei einem Quadratmeterpreis von rund 2.500 Euro trägt sich der Aufwand schon bei einem einzigen zusätzlichen Quadratmeter.
Quellen
- Wohnflächenverordnung: WoFlV – § 2 (zur Wohnfläche gehörende Grundflächen und Zubehörräume), § 3 (Ermittlung der Grundfläche sowie Abzüge für Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen ab 1,50 m Höhe und mehr als 0,1 m² Grundfläche) und § 4 (Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen, Wintergärten und Flächen unter Dachschrägen). Bis zum Inkrafttreten der WoFlV am 1. Januar 2004 galt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) mit in Teilen abweichenden Regeln.
- DIN 277: Norm zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Bauwesen, herausgegeben vom Deutschen Institut für Normung. Sie erfasst die gesamte Gebäudegrundfläche und kennt keine Abzüge für Dachschrägen; für Wohnimmobilien ist nicht sie, sondern die WoFlV maßgeblich.
- Bürgerliches Gesetzbuch: § 444 BGB (Haftungsausschluss bei arglistig verschwiegenen Mängeln), § 536 BGB (Mietminderung bei Mängeln), § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Kappungsgrenze) sowie §§ 556d ff. BGB (Mietpreisbremse).
- Bundesgerichtshof zur Mietminderung: Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 133/03 – eine Wohnflächenabweichung von mehr als zehn Prozent ist ein erheblicher Mangel; bestätigt durch Urteil vom 10. November 2010, VIII ZR 306/09, wonach es weder auf die Kenntnis des Mieters noch auf eine konkrete Gebrauchseinschränkung ankommt.
- Bundesgerichtshof zur Mieterhöhung: Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14 (BGHZ 208, 18) – für Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist allein die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, unabhängig von der im Mietvertrag vereinbarten Größe. Damit hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben (zuletzt Urteil vom 8. Juli 2009, VIII ZR 205/08).
- Freie Hansestadt Bremen: Mietenbegrenzungsverordnung vom 18. November 2025 – die Mietpreisbremse gilt für die Stadtgemeinde Bremen vom 1. Dezember 2025 bis zum 31. Dezember 2029, nicht für Bremerhaven; ausgenommen sind Neubauten ab dem 1. Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen. Dazu die Mitteilung der Senatspressestelle vom 18. November 2025.
- Bremer Mietspiegel: qualifizierter Mietspiegel der Stadtgemeinde Bremen, erstmals zum 1. Januar 2024, fortgeschrieben zum 1. Januar 2026.
- Freie Hansestadt Bremen, Onlinedienste: Einsicht in archivierte Bauakten – Bearbeitungszeit von drei bis sechs Wochen.
- Zitierte Rezension (Google): Wald Forest.
- Stripling Immobilien: eigene Auswertung aller 205 vermittelten Objekte mit notariellem Kaufvertrag zwischen April 2021 und September 2026, davon 102 in der Stadt Bremen und 103 im Bremer Umland. Die genannten Quadratmeterpreise sind Medianwerte der 90 Bremer Eigentumswohnungen und Häuser. Die vollständige Auswertung mit Median und Durchschnitt finden Sie unter Immobilienpreise in Bremen. Stand: 30. September 2026, nicht von dritter Seite geprüft.
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