Immobilie als Kapitalanlage: Tipps vom Makler

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage in Bremen?

Für langfristig orientierte Anleger kann sie sich lohnen, weil das Preisniveau den Einstieg erleichtert und die Mietnachfrage breit aufgestellt ist. Bruttomietrenditen von 4 bis 6 Prozent sind je nach Lage und Zustand üblich; nach Kaufnebenkosten von rund 11 Prozent und den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten bleibt davon eine Nettorendite von etwa 2,5 bis 4 Prozent. Entscheidend sind eine sorgfältige Objektauswahl, eine solide Finanzierung und eine Rechnung, die alle Kosten enthält.

Darum sind Immobilien eine interessante Kapitalanlage

Immobilien zählen zu den Sachwerten: Sie haben einen physischen Wert, anders als Geldwerte wie Bargeld oder Bankguthaben. Ein Hinweis zur Einordnung gehört dazu: Auch Sachwerte sind nicht sicher. Sie können an Wert verlieren, wenn Lage, Zustand oder Nachfrage sich verschlechtern. Sie gelten aber als stabiler, weil ihr Wert nicht allein von der Kaufkraft des Geldes abhängt.

Außerdem gelten Immobilien als relativ inflationssicher. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigen mittelfristig meist auch die Mieten, was gerade für Vermieter interessant ist.

Bei guter Lage und gutem Zustand besteht zusätzlich die Chance, dass die Immobilie über die Jahre an Wert gewinnt. Wie stark, hängt von Marktlage und Region ab, weshalb eine fundierte Standortanalyse am Anfang steht.

Immobilien können im Übrigen nicht nur durch allgemeine Marktentwicklungen im Wert steigen, sondern auch durch eigene Maßnahmen. Eine energetische Sanierung, eine Wärmepumpe, eine Photovoltaikanlage oder die Renovierung der Räume erhöhen sowohl die Attraktivität für Mieter als auch den späteren Verkaufswert. Bei Geldwerten haben Sie diese Möglichkeit nicht.

Was Immobilien von anderen Anlagen unterscheidet, ist allerdings der Aufwand. Eine vermietete Wohnung ist kein Wertpapier, das im Depot liegt, sondern ein Betrieb im Kleinen: mit Mietverhältnis, Eigentümerversammlung, Nebenkostenabrechnung und Handwerkern.

Welche Rendite ist realistisch?

Eine häufig gestellte Frage: Wie viel Rendite kann ich mit einer Immobilie erwarten? Bruttomietrenditen von 4 bis 6 Prozent gelten in Bremen als realistisch, vorausgesetzt, Lage und Zustand stimmen. In Großstädten mit höherem Preisniveau fallen die Mietrenditen geringer aus, dafür ist dort häufig mit stärkeren Wertsteigerungen zu rechnen.

Wichtig ist dabei ein Punkt, den Anzeigen verschweigen: Die Rendite steht nicht von Anfang an fest. Sie verändert sich mit jedem Mieterwechsel, mit jeder Reparatur und mit jeder Zinsanpassung. Eine Zahl im Exposé ist eine Momentaufnahme unter günstigen Annahmen, keine Zusage.

Drei Renditebegriffe, und nur einer zählt

• Bruttomietrendite: Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis. Diese Zahl steht in Anzeigen, weil sie die freundlichste ist. Sie ignoriert sämtliche Kosten.
• Nettomietrendite: Jahresnettomiete minus nicht umlagefähige Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Das ist die Zahl, mit der Sie rechnen sollten.
• Eigenkapitalrendite: der Überschuss nach Zins und Tilgung, bezogen auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Sie kann über der Nettorendite liegen, mit dem Kreditanteil steigt aber auch das Risiko.

Ein Rechenbeispiel für Bremen

Aus 4,56 Prozent werden also 3,28 Prozent, und das ohne Leerstand, ohne Mietausfall und ohne größere Reparatur. Zwei Posten werden am häufigsten vergessen. Erstens die Kaufnebenkosten: Sie erhöhen die Investition um rund 11 Prozent und lassen sich in der Regel nicht mitfinanzieren, weil Banken sie nicht beleihen. Zweitens die nicht umlagefähigen Kosten, also vor allem Verwaltung und Zuführung zur Erhaltungsrücklage; rechnen Sie mit 1,50 bis 2 Euro je Quadratmeter monatlich.

Alle Kaufnebenkosten im Einzelnen zeigt der Beitrag Für Käufer: Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bremen.

Der Bremer Immobilienmarkt bietet Chancen

Immobilien in Bremen sind im Vergleich zu vielen anderen deutschen Großstädten verhältnismäßig günstig, was den Einstieg erleichtert. Im Berichtsjahr 2025 lag der Durchschnittspreis für weiterverkaufte Eigentumswohnungen bei rund 2.520 Euro je Quadratmeter (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen). In der eigenen Auswertung liegt der Median bei 2.498 Euro je Quadratmeter für Eigentumswohnungen (Durchschnitt 2.562 Euro) und bei 2.242 Euro für Häuser (Durchschnitt 2.481 Euro).

Für Anleger interessant ist vor allem die Spannweite zwischen den Stadtteilen: Bei den von uns verkauften Eigentumswohnungen und Häusern reicht sie von rund 1.500 Euro je Quadratmeter in Walle bis über 3.400 Euro in Findorff (eigene Auswertung, Stand: 30. September 2026). Weil die Mieten nicht im gleichen Verhältnis auseinanderliegen, fallen die Anfangsrenditen in den günstigeren Lagen höher aus. In Toplagen wie Schwachhausen oder der Östlichen Vorstadt ist die Anfangsrendite dagegen niedriger, das Wertsteigerungspotenzial und die Vermietungssicherheit sind aber höher. Die vollständige Aufstellung finden Sie unter Immobilienpreise in Bremen.

Auch die Marktaktivität spricht für den Standort: Die Zahl der Kaufverträge stieg im Berichtsjahr 2025 um 13,4 Prozent auf 6.519, bei Eigentumswohnungen sogar um 22,5 Prozent. Für Mehrfamilienhäuser in normalen Stadtlagen weist der Gutachterausschuss ein Plus von 24,6 Prozent je Quadratmeter aus, den stärksten Anstieg aller Segmente.

Auf der Nachfrageseite ist Bremen ein Wohnort für alle Altersgruppen, von Studierenden über Familien bis zu Senioren. Universität und Hochschulen, die Häfen, die Luft- und Raumfahrtindustrie, der Automobilbau und die Lebensmittelwirtschaft sorgen für eine breite Mieterbasis, die nicht von einer einzigen Branche abhängt.

Welche Miete ist erzielbar?

Verlassen Sie sich dabei nicht auf Angebotsmieten aus Portalen. Bremen hat seit dem 1. Januar 2024 einen qualifizierten Mietspiegel, fortgeschrieben zum 1. Januar 2026, der die ortsüblichen Vergleichsmieten nach Baualter, Größe und Ausstattung ausweist. Er ist die belastbarste Grundlage für Ihre Kalkulation und bei Mieterhöhungen die maßgebliche Referenz: bremer-mietspiegel.de.

Was Sie zum Mietrecht in Bremen wissen müssen

Zwei Regelungen begrenzen, was Sie an Miete ansetzen können. Beide sollten Sie kennen, bevor Sie kalkulieren:

• Mietpreisbremse: In der Stadtgemeinde Bremen, nicht in Bremerhaven, darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Verordnung gilt vom 1. Dezember 2025 bis zum 31. Dezember 2029. Ausgenommen sind Neubauten ab dem 1. Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen.
• Abgesenkte Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 15 statt um 20 Prozent steigen.

Für die Kalkulation heißt das: Rechnen Sie nicht mit einer Miete, die am Markt vielleicht durchsetzbar wäre, sondern mit der, die rechtlich zulässig ist.

Steuerliche Vorteile für Vermieter

Ein oft unterschätzter Vorteil: Wer eine Immobilie vermietet, kann zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen. Das reduziert die Steuerlast und verbessert die Gesamtrendite. Einen ausführlichen Überblick finden Sie im Beitrag Steuerliche Vorteile für Immobilieneigentümer. Absetzbar sind unter anderem:

• Abschreibung (AfA): Für vermietete Wohngebäude im Bestand jährlich 2 Prozent der Gebäudekosten, bei Baujahr vor 1925 2,5 Prozent. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist eine degressive Abschreibung von 5 Prozent möglich, unter Voraussetzungen zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
• Finanzierungszinsen: als Werbungskosten in vollem Umfang absetzbar, die Tilgung dagegen nicht.
• Instandhaltung und Renovierung: Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen. Bei größeren Maßnahmen kurz nach dem Kauf ist die Grenze zum anschaffungsnahen Herstellungsaufwand zu beachten.
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberatung und Maklerkosten bei Neuvermietung.
• Nebenkosten: nicht auf Mieter umlegbare Betriebskosten.

Höhere Abschreibung durch Restnutzungsdauer-Gutachten

Wenig bekannt, aber wirkungsvoll: Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten können Sie die jährliche Abschreibung erhöhen. Das Finanzamt geht bei Wohngebäuden im Bestand standardmäßig von 50 Jahren Nutzungsdauer aus, also 2 Prozent im Jahr. Weist ein Gutachter eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach, etwa 25 Jahre, verdoppelt sich die Abschreibung auf 4 Prozent.

Ein Beispiel: Bei einem Gebäudewert von 250.000 Euro beträgt die reguläre Abschreibung 5.000 Euro im Jahr. Mit einem Gutachten über 25 Jahre Restnutzungsdauer steigt sie auf 10.000 Euro. Was das an Steuern spart, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Die Anforderungen sind allerdings gestiegen. Das Finanzamt verlangt ein Gutachten, das sich ausdrücklich mit der Restnutzungsdauer befasst und einer anerkannten Methodik folgt; eine pauschale Schätzung genügt nicht. Klären Sie Aufwand und Erfolgsaussichten vorher mit Ihrer Steuerberatung.

Das sollten Anleger beachten

Eine Immobilie zu besitzen und zu vermieten bedeutet auch, Verantwortung zu übernehmen. Es genügt nicht, eine Wohnung zu kaufen und auf steigende Preise zu hoffen.

Lage und Mieterstruktur

Für ein Anlageobjekt zählt nicht, ob Ihnen die Wohnung gefällt, sondern ob sie sich dauerhaft vermieten lässt. Prüfen Sie Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und die Entwicklung im Quartier, und überlegen Sie, wer hier mieten wird: Studierende ziehen häufiger um, Familien bleiben länger.

Zustand und anstehende Arbeiten

Der Sanierungsstau ist das größte Renditerisiko. Eine Wohnung mit hoher Anfangsrendite und einer Heizung von 1995 ist keine gute Anlage, sobald die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließt. Was bei älteren Objekten typischerweise ansteht und was es kostet, zeigt der Beitrag Welcher Makler in Bremen kennt sich mit Sanierung aus?

Bei Eigentumswohnungen: die Gemeinschaft

Lesen Sie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, prüfen Sie die Höhe der Erhaltungsrücklage und fragen Sie nach beschlossenen oder absehbaren Maßnahmen. Eine niedrige Rücklage bedeutet nicht niedrige Kosten, sondern nur, dass sie später kommen. Worauf es dabei ankommt, beschreibt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: Das sollten Eigentümer wissen.

Bestehendes Mietverhältnis

Bei einer vermieteten Wohnung übernehmen Sie den Mietvertrag mit allen Konditionen, auch eine seit Jahren nicht erhöhte Miete. Prüfen Sie Mietvertrag, Kaution, Mieterhöhungsspielraum und Zahlungsverhalten. Eigenbedarf lässt sich nur unter engen Voraussetzungen und mit Kündigungssperrfristen geltend machen.

Die fünf Punkte auf einen Blick

• Lage prüfen: Infrastruktur, ÖPNV-Anbindung und Entwicklungspotenzial des Quartiers.
• Zustand begutachten lassen: Ein Sanierungsstau wird schnell teurer als die Rendite mehrerer Jahre.
• Finanzierung realistisch planen: mit Puffer für Zinsänderungen und ohne die Kaufnebenkosten zu vergessen, die Banken in der Regel nicht beleihen.
• Rücklagen bilden: damit Leerstand, Mietausfall und unerwartete Reparaturen überbrückt werden können, üblicherweise drei bis sechs Monatsmieten.
• Regelmäßig investieren: damit die Immobilie attraktiv bleibt und der Wert erhalten wird.

Wer vermieten möchte, sollte sich außerdem mit den rechtlichen Grundlagen auskennen oder eine Hausverwaltung beauftragen. Eine vermietete Immobilie ist kein passives Investment. Und zur Klarstellung: Wie Sie Ihre Finanzierung aufstellen, gehört in ein Gespräch mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater. Wir sind keine Anlage- oder Finanzberater.

Denken Sie den Ausstieg mit

Wer seine Kapitalanlage später verkaufen möchte, sollte zwei Dinge früh bedenken. Bei vermieteten Immobilien ist der Käuferkreis kleiner, weil Eigennutzer meist eine freie Wohnung suchen. Und steuerlich gilt: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein, wobei bereits geltend gemachte Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn zusätzlich erhöhen. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist entfällt die Steuer. Die Einzelheiten erklärt der Beitrag Wann muss ich in Bremen Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?

Fazit: Worauf es bei einer Immobilie als Kapitalanlage ankommt

Immobilien bleiben für langfristig orientierte Anleger interessant, gerade in Bremen, wo das Preisniveau den Einstieg erleichtert und die Mietnachfrage breit aufgestellt ist. Nach der Zinskorrektur von 2022 und 2023 haben sich die Preise stabilisiert, und die Finanzierungskonditionen sind wieder planbar.

Entscheidend ist aber nicht der Markt, sondern Ihre Rechnung. Wer mit der Bruttorendite aus dem Exposé kalkuliert, plant mit 4,6 Prozent und erhält 3,3 Prozent. Wer Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und eine Reserve für Leerstand von Anfang an einrechnet, weiß dagegen, woran er ist, und kann eine Immobilie zu einem verlässlichen Baustein der Altersvorsorge machen.

Wie Stripling Immobilien Kapitalanleger unterstützt

Erwin Stripling ist Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und bewertet Anlageobjekte im Ertragswertverfahren, also genau so, wie ein Investor rechnen sollte. Statt einer Bruttorendite aus dem Exposé bekommen Sie eine Einordnung, die Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und den Zustand berücksichtigt.

Wenn Sie kaufen möchten: Legen Sie ein Suchprofil bei uns an, mit Ihren Kriterien zu Lage, Objekttyp, Preisrahmen und gewünschter Rendite. Passende Objekte melden wir Ihnen dann direkt, häufig bevor sie in den Portalen erscheinen.

Wenn Sie ein Anlageobjekt verkaufen möchten: In unserer Datenbank sind 6.900 aktive Suchprofile hinterlegt (Stand: 30. September 2026), darunter Kapitalanleger, die gezielt nach vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern suchen. Wir wissen also oft schon beim Ortstermin, wie viele davon zu Ihrem Objekt passen.

Eine Anlageberatung ersetzt das nicht. Die steuerliche Beurteilung gehört zu Ihrer Steuerberatung, die Finanzierung zu Ihrer Bank.

Wenn Sie den Wert eines Anlageobjekts kennen möchten, ist eine kostenlose Immobilienbewertung in Bremen der erste Schritt. Passende Objekte finden Sie unter Immobilienangebote, und über ein Suchprofil informieren wir Sie, sobald etwas Passendes auf den Markt kommt.