Was die Verkaufsdauer beeinflusst
Der Preis
Der Angebotspreis ist der wichtigste Hebel. Eine empirische Studie der Kreissparkasse Köln auf Basis von über 1.000 Immobilienverkäufen zeigt den Zusammenhang:
| Angebotspreis | Ø Vermarktungsdauer | Ø Verkaufspreis |
|---|---|---|
| Bis 5 % über Marktwert | ca. 2 Monate | ca. 99 % des Marktwerts |
| 10 % über Marktwert | ca. 9 Monate | ca. 97 % des Marktwerts |
| 20 % über Marktwert | über 12 Monate | ca. 85 % des Marktwerts |
Wer zu hoch einsteigt, verliert am Ende oft beides – Zeit und Geld.
Quelle: Empirische Marktbericht-Studie der Kreissparkasse Köln, 2023
Die Zielgruppe
Jede Immobilie hat ihre Käufer. Entscheidend ist, dass Sie diese erreichen.
| Objekttyp | Zielgruppe | Ansprache |
|---|---|---|
| Modernisiertes Einfamilienhaus | Familien, Selbstnutzer | Emotional, Lifestyle-Bilder |
| Sanierungsbedürftiges Objekt | Investoren, Sanierer | Potenzial betonen, nüchterne Zahlen |
| Mehrfamilienhaus | Kapitalanleger | Renditekennzahlen, Mietübersicht |
| Altbremer Haus | Liebhaber, lokale Käufer | Charme und Geschichte |
Die Lage
Die Lage beeinflusst vor allem den erzielbaren Preis. In gefragten Stadtteilen wie Schwachhausen oder Findorff sind höhere Preise durchsetzbar. In sehr abgelegenen Lagen gibt es tatsächlich weniger Interessenten – hier zählt eine angemessene Preisvorstellung umso mehr.
Die Qualität der Vermarktung
Eine durchdachte Vermarktung macht den Unterschied zwischen „monatelang inseriert“ und „in wenigen Wochen verkauft“:
- Professionelle Fotos: Der erste Eindruck entscheidet, ob Interessenten weiterlesen oder weiterscrollen.
- Aussagekräftiges Exposé: Informativ, ehrlich und auf die Zielgruppe zugeschnitten.
- Breite Kanalauswahl: Portale, Social Media, lokale Netzwerke, vorgemerkte Suchkunden.
- Schnelle Reaktionszeiten: Wer Anfragen tagelang liegen lässt, verliert Käufer an die Konkurrenz.
Ein gut vernetzter Makler mit gepflegter Suchkundenkartei kann oft schon vor der öffentlichen Vermarktung passende Käufer ansprechen – und so die Verkaufsdauer deutlich verkürzen.
Die Nachfrage im Preissegment
| Preissegment | Nachfrage in Bremen |
|---|---|
| Bis 250.000 € | Sehr hoch |
| 250.000–450.000 € | Hoch |
| 450.000–700.000 € | Mittel |
| Über 700.000 € | Spezialisiert |
Objekte im mittleren Segment sind am gefragtesten, weil sie für viele Käufer finanzierbar sind. Im Luxussegment dauert die Käufersuche in der Regel länger.
Der Ablauf: Von der Vorbereitung bis zur Übergabe
Phase 1: Vorbereitung
Bevor Ihre Immobilie auf den Markt kommt, müssen die Grundlagen stimmen:
- Marktwertermittlung: Was ist die Immobilie tatsächlich wert? Eine fundierte Bewertung verhindert Fehleinschätzungen und spätere Preiskorrekturen.
- Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Flurkarte, ggf. Teilungserklärung. Wer alles parat hat, beschleunigt die Kaufentscheidung.
- Wohnfläche berechnen: Exakt nach aktueller Wohnflächenverordnung.
- Strategie festlegen: Welche Käufer wollen Sie erreichen und über welche Kanäle?
- Objekt vorbereiten: Sauberkeit, kleinere Reparaturen und ein gepflegter Außenbereich hinterlassen einen positiven ersten Eindruck.
Wichtig: Beginnen Sie frühzeitig – fehlende Dokumente verzögern den gesamten Prozess.
Phase 2: Vermarktung
Jetzt wird Ihre Immobilie sichtbar:
- Exposé erstellen: Aussagekräftige Fotos und ein informativer Text wecken Interesse, schon bevor der Besichtigungstermin steht.
- Kanäle bespielen: ImmoScout24, Immowelt, Social Media, vorgemerkte Suchkunden, lokale Netzwerke.
- Anfragen qualifizieren: Nicht jeder Interessent ist ein ernsthafter Käufer.
- Besichtigungen durchführen: Einzeltermine mit vorqualifizierten Interessenten. Seien Sie flexibel, auch abends und am Wochenende.
Die ersten 14 Tage zählen: Frisch inserierte Immobilien erhalten den Großteil ihrer Anfragen in den ersten zwei Wochen. Exposé und Preis müssen von Anfang an stimmen.
Phase 3: Verhandlung
Sie haben ernsthafte Interessenten – jetzt geht es ums Geld:
- Angebote bewerten: Nicht nur die Höhe zählt, auch Zuverlässigkeit und Kaufbereitschaft.
- Finanzierung klären: Zahlungsfähigkeit vor dem Notartermin prüfen.
- Verhandeln: Mit Fingerspitzengefühl zum bestmöglichen Ergebnis.
- Einigung: Handschlag und Notartermin vorbereiten.
Wichtig: Die Finanzierung ist einer der häufigsten Gründe, warum Verkäufe in letzter Minute platzen. Um das zu vermeiden, sollten Sie vor dem Notartermin klären, ob der Käufer zahlungsfähig ist:
- Kauf aus Eigenkapital: Bankbestätigung über vorhandenes Guthaben.
- Kauf mit Finanzierung: Objektbezogene Finanzierungszusage der Bank (diese kann erst erteilt werden, wenn der Bank die Objektunterlagen vorliegen).
Phase 4: Abwicklung
Der formale Abschluss:
- Notartermin: Beurkundung des Kaufvertrags.
- Auflassungsvormerkung: Eintragung im Grundbuch zum Schutz des Käufers.
- Kaufpreiszahlung: Überweisung auf Ihr Konto.
- Übergabe: Begehung, Protokoll, Schlüsselübergabe.
- Eigentumsumschreibung: Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Die Übergabe erfolgt in der Regel direkt nach Zahlungseingang – nicht erst nach der Eigentumsumschreibung.
Häufige Fehler, die den Verkauf verzögern
Einige Fehler kosten nicht nur Zeit, sondern auch bares Geld:
| Fehler | Konsequenz |
|---|---|
| Unrealistische Preisvorstellung | Immobilie „verbrennt“ am Markt, Verkauf am Ende oft unter Wert – Käufer zahlen für Lage und Zustand, nicht für Erinnerungen |
| Schlechte Fotos | Interessenten scrollen weiter, bevor sie das Exposé lesen |
| Fehlende Unterlagen | Vertrauen geht verloren, Kaufentscheidung verzögert sich |
| Falsche Zielgruppenansprache | Sanierungsobjekt an Selbstnutzer vermarkten kostet Monate |
Was tun, wenn der Verkauf stockt?
Steht Ihre Immobilie seit Monaten ohne ernsthaftes Angebot? Diese fünf Schritte helfen weiter:
1. Feedback auswerten
Was sagen Interessenten nach der Besichtigung? Deren Einwände liefern wertvolle Hinweise auf Schwachstellen in Preis, Präsentation oder Objektzustand.
2. Preis überprüfen
Vergleichen Sie mit tatsächlichen Verkäufen ähnlicher Objekte – nicht mit anderen Angebotspreisen. Der Markt lügt nicht. Ein zu hoher Preis ist der häufigste Grund für lange Vermarktungszeiten.
3. Präsentation hinterfragen
Wie wirkt Ihr Exposé im Vergleich zur Konkurrenz? Manchmal reicht ein professionelles Foto-Shooting, um die Anfragen zu vervielfachen. Auch die Textqualität und Vollständigkeit der Objektbeschreibung spielen eine wichtige Rolle.
4. Kanäle erweitern
Neben den großen Portalen können lokale Netzwerke oder eine Suchkundenkartei zusätzliche Interessenten bringen. Prüfen Sie, ob alle relevanten Plattformen genutzt werden.
5. Professionelle Unterstützung holen
Ein erfahrener Makler mit Marktkenntnis und Netzwerk kann den entscheidenden Unterschied machen – besonders wenn Sie bereits mehrere Monate erfolglos vermarktet haben.
Fazit
Ein Hausverkauf in Bremen dauert im Durchschnitt 3 bis 6 Monate. Ob es schneller geht, hängt vor allem von drei Dingen ab:
- Preis: Am Markt orientiert, nicht an Wunschvorstellungen.
- Zielgruppe: Die richtigen Käufer über die passenden Kanäle erreichen.
- Aufbereitung: Immobilie, Exposé und Unterlagen überzeugen lassen.
Stimmen diese drei Faktoren, ist ein Verkauf innerhalb von 3 Monaten realistisch.
Bereit für den nächsten Schritt?
Wir beraten Sie zum optimalen Verkauf Ihrer Immobilie in Bremen – von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen:
Wie lange dauert ein Hausverkauf im Durchschnitt?
Was ist der häufigste Grund für lange Verkaufszeiten?
Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis?
Der richtige Verkaufspreis lässt sich nur durch eine professionelle Bewertung bestimmen – entweder durch einen erfahrenen Makler oder einen unabhängigen Gutachter. Nur sie haben Zugriff auf verlässliche Marktdaten und können den tatsächlichen Wert der Immobilie realistisch einschätzen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Muss ich meine Immobilie vor dem Verkauf renovieren?
Was bringt ein professionelles Exposé wirklich?
Wie prüfe ich, ob ein Käufer wirklich zahlungsfähig ist?
Was passiert, wenn mehrere Käufer Interesse haben?
Kann ich den Verkauf selbst machen oder brauche ich einen Makler?
Was passiert nach dem Notartermin?
Nach der notariellen Beurkundung erfolgt die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, anschließend wird der Kaufpreis fällig. Nach Zahlung findet die Übergabe der Immobilie statt. Die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst später, spielt aber für die Übergabe in der Regel keine Rolle.
