Die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer macht den größten Anteil der Nebenkosten aus und fällt einmalig beim Kauf an. Berechnungsgrundlage ist der Gesamtkaufpreis. In Bremen liegt der Satz für die Grunderwerbsteuer im Jahr 2026 bei 5,5 Prozent. Das Finanzamt verschickt den Steuerbescheid, nachdem der Kaufvertrag beim Notar beurkundet wurde. Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt es eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die entscheidend für den weiteren Prozess ist. Sobald die Bescheinigung vorliegt, trägt das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer oder neue Eigentümerin ein. Überweisen Sie den Betrag im eigenen Interesse also zeitnah.
Notar- und Grundbuchkosten
Ein Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden und auch dieser Akt ist, abhängig vom konkreten Aufwand, mit Kosten verbunden. Der Notar prüft dafür unter anderem das Grundbuch, entwirft den Kaufvertrag und begleitet Sie bis zur Eigentumsumschreibung.
Die Gebühren dafür sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und richten sich, wie die Grunderwerbsteuer, nach dem Kaufpreis. In der Praxis bewegen sich die Notarkosten zwischen 0,8 und 1,2 Prozent des Kaufpreises. Die Grundbuchkosten umfassen die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls die Grundschuldeintragung. Sie liegen bei rund 0,5 Prozent. Zusammen kommen Sie damit auf etwa 1,3 bis 1,7 Prozent.
Die Maklerprovision
Kommt der Kauf durch die Vermittlung eines Immobilienmaklers zustande, wird üblicherweise eine Maklerprovision fällig. Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch Privatpersonen gilt dafür der gesetzliche Halbteilungsgrundsatz. Das bedeutet, Käufer und Verkäufer tragen die Maklercourtage je zur Hälfte. In Bremen liegt die Gesamtprovision meist bei 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Auf Sie als Käufer entfallen entsprechend 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Fragen Sie die genaue Höhe am besten schon vor der Besichtigung beim Makler ab, damit Sie von Anfang an korrekt kalkulieren können. Was ein seriöser Makler für Sie als Käufer leistet, lesen Sie in unserem Artikel: Eine Immobilie in Bremen kaufen – Infos für Käufer.
Eigenkapital für die Nebenkosten
In der Summe machen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision etwa 10 bis 11 Prozent des Kaufpreises aus. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro entstehen so zusätzliche Kosten von 35.000 bis 38.500 Euro. Viele Käufer wissen zwar, dass es Kaufnebenkosten gibt, die konkrete Zahl überrascht dann doch einige. Deshalb ist eine frühzeitige Information wichtig. Unser Tipp: Kalkulieren Sie die Nebenkosten von Anfang an separat vom eigentlichen Kaufpreis.
Banken erwarten in der Regel, dass Sie diesen Betrag komplett aus Eigenkapital stemmen. Nebenkosten werden also so gut wie nie mitfinanziert. Haben Sie weiteres Eigenkapital, wirkt sich das positiv auf die Konditionen aus, die die Bank Ihnen für die Finanzierung anbietet. Auch hier lohnt sich übrigens ein Vergleich, denn Banken vergeben individuelle Angebote.
Weitere Kosten nach dem Notartermin
Auch wenn Eigenkapital sich positiv auf die Finanzierungskonditionen auswirkt, sollten Sie nicht Ihr gesamtes Guthaben dafür verwenden. Auch die Kosten für den Umzug, eine neue Wohngebäudeversicherung und gegebenenfalls Renovierungsarbeiten müssen bezahlt werden. Ein weiterer Posten, den Sie als Immobilieneigentümer zukünftig einplanen müssen, ist die Grundsteuer. Sie muss ab dem Eigentumsübergang kontinuierlich gezahlt werden. Die Abbuchung erfolgt vierteljährlich. Informieren Sie sich am besten beim Verkäufer oder Makler, wie hoch die Grundsteuer derzeit ist.
Fazit: Nebenkosten sollten frühzeitig eingeplant werden
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind ein fester Bestandteil der Kaufsumme. Wer die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision von Beginn an mitrechnet, kauft entspannter und stellt sicher, dass der Start als Eigentümer oder Eigentümerin reibungslos läuft.
Häufige Fragen:
Wer zahlt die Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten trägt grundsätzlich der Käufer. Bei der Maklerprovision gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen der Halbteilungsgrundsatz. Käufer und Verkäufer teilen sich die Courtage je zur Hälfte.
Wann genau werden die Nebenkosten fällig?
Die Maklerprovision wird meist mit der Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Die Notar- und Grundbuchkosten stellt der Notar im Anschluss an die Beurkundung in Rechnung. Für die Grunderwerbsteuer müssen Sie den Steuerbescheid vom Finanzamt abwarten. Dieser wird in der Regel sehr zeitnah nach dem Notartermin ausgestellt.
Sind die Kaufnebenkosten in Bremen höher als in anderen Bundesländern?
Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland teils deutlich. In Bremen liegt sie mit 5,5 Prozent im oberen Mittelfeld. Die Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit gesetzlich geregelt und daher überall vergleichbar.
Was der Notar nicht übernimmt, ist die Bewertung von Preis oder Zustand der Immobilie – diese Prüfung liegt bei Ihnen, Ihrem Makler und gegebenenfalls einem Gutachter.
