Das Wichtigste auf einen Blick:
- Lassen Sie den Wert der Immobilie ermitteln, um eine fundierte Entscheidung hinsichtlich des weiteren Vorgehens treffen zu können.
- Behalten Sie alle potenziellen Kosten im Blick, um sich finanziell nicht zu übernehmen.
- Verschaffen Sie sich einen Überblick über wichtige Fristen wie das Ausschlagen eines Erbes, die Grundbuchberichtigung oder die Kündigungsfristen von Mietverträgen, sofern die Immobilie vermietet wird und zukünftig selbst genutzt werden soll.
- Sammeln Sie alle wichtigen Unterlagen wie den aktuellen Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, Rechnungen oder Verträge, die im Zusammenhang mit der Immobilie geschlossen wurden.
Eine geerbte Immobilie kann ein großer Segen sein, sie birgt aber auch Risiken. Wir empfehlen Ihnen daher dringend, sich kurzfristig nach Bekanntwerden der Erbschaft einen Überblick darüber zu verschaffen, was die Immobilie wert ist. Erst wenn Sie sicher sein können, dass es sich um einen positiven Nachlass handelt, sollten weitere Schritte folgen. Sofern Sie nämlich Schulden erben und das Erbe daher ausschlagen möchten, haben Sie hierfür nur ein begrenztes Zeitfenster. Die Frist zur Erbausschlagung beginnt mit der Kenntnis vom Anfall und dem Grund der Berufung (§ 1944 BGB). Im Inland beträgt die Frist 6 Wochen, im Ausland 6 Monate.
In diesem Beitrag geben wir wichtige Tipps und Informationen für Alleinerben und Erbengemeinschaften, die die geerbte Immobilie annehmen.
Die ersten Schritte nach Annahme der Erbschaft
Immobilie bewerten lassen
Eine professionelle Immobilienbewertung von einem erfahrenen Immobilienmakler gibt Ihnen Klarheit über den aktuellen Marktwert. Damit haben Sie eine solide Basis, auf der Sie Entscheidungen über die weitere Verwendung der Immobilie treffen können. Sollte das Finanzamt wegen einer eventuell anfallenden Erbschaftssteuer involviert werden, empfehlen wir die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, denn dies wird in der Regel vom Finanzamt akzeptiert.
Erbschein beantragen
Der Erbschein weist Sie als rechtmäßigen Erben aus und ist für viele weitere Schritte erforderlich. Sie können diesen beim Nachlassgericht beantragen. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert. Hinweis: Ein Erbschein ist allerdings nicht immer zwingend erforderlich. Eine Alternative kann zum Beispiel ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll sein.
Grundbuch berichtigen lassen
Sobald der Erbschein vorliegt, sollten Sie das Grundbuch berichtigen lassen, denn das passiert nach dem Tod des Eigentümers nicht automatisch. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist diese Berichtigung kostenfrei möglich, danach entstehen Gebühren gemäß Grundstückswert.
Steuerliche Aspekte der Immobilienerbschaft
Abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie kann es sein, dass Sie Erbschaftsteuer für die geerbte Immobilie zahlen müssen. Es gelten derzeit folgende Freibeträge:
- Ehepartner: 500.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro je Kind
- Enkel: 200.000 Euro je Enkel
- Andere Erben: 20.000 Euro pro Person
Liegt der Wert der Immobilie oberhalb des Freibetrags, wird Erbschaftsteuer fällig. Die Höhe der Steuer ist abhängig von der Höhe der Erbschaft und der Steuerklasse des Erben. Eine Erbschaftsteuererklärung müssen Sie dem Finanzamt erst nach Aufforderung zukommen lassen.
Wichtig: Ehepartner und Kinder, die die Immobilie noch mindestens 10 Jahre nach dem Tod des Erblassers selbst bewohnen, müssen auch über den Freibetrag hinaus keine Erbschaftsteuer zahlen. Ein weiterer steuerlicher Aspekt betrifft die Spekulationssteuer. Diese könnte innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb durch den Erblasser anfallen, sofern keine Eigennutzung vorliegt. Bei Erbimmobilien gilt der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser.. Mehr zu dem Thema erfahren Sie in unserem Artikel: Spekulationssteuer beim Immobilienkauf: So vermeiden Sie böse Überraschungen
Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung. Erben, die selbst noch kein Eigentum haben oder mit ihrer aktuellen Wohnsituation unzufrieden sind, werden es in der Regel bevorzugen, die Immobilie selbst zu nutzen, sofern Lage, Größe und Zustand ihren Vorstellungen entsprechen. Wir empfehlen Ihnen vor einem solchen Schritt in jedem Fall, sich einen Überblick über die laufenden Kosten zu verschaffen, damit das neue Eigenheim nicht zu einem finanziellen Risiko wird. Sofern die Immobilie vermietet ist, müssen geltende Kündigungsfristen eingehalten werden.
Eine weitere Option ist die Vermietung. So bleibt die Immobilie in Ihrem Besitz und Sie haben die Möglichkeit, regelmäßige Mieteinnahmen zu generieren. Bedenken Sie aber, dass Sie als Vermieter auch Pflichten haben und steuerliche Aspekte zu klären sind.
Die dritte Möglichkeit ist, die Immobilie zu verkaufen. Dieser Schritt kann sinnvoll sein, wenn:
- Sie die Immobilie absehbar nicht selbst benötigen.
- hohe Renovierungskosten anstehen.
- Sie das Kapital anderweitig benötigen.
- es mehrere Erben gibt, die sich nicht einigen können.
Besonderheiten in einer Erbengemeinschaft
Als Alleinerbe haben Sie die volle Entscheidungsfreiheit über die Immobilie. Alle Rechte und Pflichten liegen bei Ihnen. Sie tragen so zwar auch die finanzielle Verantwortung allein, können aber eben auch ohne Rücksprache mit anderen entscheiden, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten.
Anders sieht es bei einer Erbengemeinschaft aus. Diese entsteht automatisch, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben. Alle wichtigen Entscheidungen bezüglich der Immobilie müssen in diesem Fall einstimmig gemeinsam getroffen werden.
Besteht die Erbengemeinschaft zum Beispiel aus drei Personen und nur eine von ihnen möchte die Immobilie verkaufen, steht die Erbengemeinschaft vor einem Problem. Der einfachste Weg wäre in einem solchen Fall, dass die anderen beiden Erben dem dritten Erben das Erbe abkaufen. Sofern keine Einigung erzielt werden kann, hat jeder Miterbe die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung zu beantragen (§ 180 ZVG).
Möchten mehrere Personen die geerbte Immobilie selbst nutzen, ist dies nur möglich, wenn das Objekt geeignet aufgeteilt werden kann. Diese Voraussetzung ist allerdings nicht immer gegeben. Sie sehen, eine geerbte Immobilie birgt Konfliktpotenzial.
Um den Frieden innerhalb der Familie zu wahren, empfehlen wir Ihnen daher, kompetente Unterstützung von Experten in Anspruch zu nehmen. Dazu gehören Rechtsanwälte für Erbrecht, Steuerberater, Sachverständige, Immobilienmakler und Hausverwaltungen.
Wir von Stripling Immobilien unterstützen sowohl bei der Wertermittlung als auch beim Verkauf einer geerbten Immobilie, sodass Sie sich um nichts kümmern müssen. Lediglich die Unterschrift beim Notar müssen Sie selbst leisten. Klingt das interessant für Sie? Dann vereinbaren Sie einen unverbindlichen Kennenlerntermin!
