Immobilie in Bremen geerbt: Was tun?

Schritt 1: Erbe prüfen – annehmen oder ausschlagen?

Unmittelbar nach dem Erbfall gilt es, die rechtliche Situation zu klären. Das Eigentum an der Immobilie wechselt mit dem Tod des Erblassers zusammen mit allen Rechten und Pflichten direkt zu den Erben. Deshalb steht am Anfang nicht die Frage nach dem Wert, sondern die nach den Lasten.

Grundlagen für die Entscheidung beschaffen

Sie können nur beurteilen, ob sich die Annahme lohnt, wenn Sie wissen, was auf der Immobilie liegt. Fordern Sie deshalb als Erstes einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt Bremen an – als Erbe haben Sie das erforderliche berechtigte Interesse. Klären Sie parallel mit der Bank, ob Darlehen noch offen sind, und verschaffen Sie sich einen Überblick über sonstige Nachlassverbindlichkeiten. Übersteigen die Schulden den Wert des Objekts, kann die Ausschlagung der Erbschaft der wirtschaftlich richtige Weg sein.

Welche Frist gilt für die Ausschlagung?

Die Erbschaft kann grundsätzlich innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen werden (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt nicht mit dem Todestag, sondern mit der Kenntnis vom Anfall der Erbschaft und vom Grund der Berufung – bei einem Testament also frühestens mit dessen Eröffnung und der Mitteilung des Nachlassgerichts. Hatte der Erblasser seinen letzten Aufenthalt im Ausland oder hält sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Die Ausschlagung ist in öffentlich beglaubigter Form oder zur Niederschrift des Nachlassgerichts zu erklären. Zuständig ist das Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen – im Land Bremen je nach Bezirk das Amtsgericht Bremen, das Amtsgericht Bremen-Blumenthal oder das Amtsgericht Bremerhaven. Für die Beurkundung beim Amtsgericht fallen in der Regel 30 € an; ein Termin ist vorab zu vereinbaren. Stand: August 2026.

Beachten Sie dabei: Wer den Nachlass tatsächlich in Besitz nimmt – etwa Mietzahlungen annimmt oder Hausrat verwertet –, kann die Erbschaft damit bereits angenommen haben.

Erbanspruch belegen

Liegt ein notariell beurkundetes Testament zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts vor, ist dies in der Regel ausreichend. Bei gesetzlicher Erbfolge ist ein Erbschein beim zuständigen Nachlassgericht zu beantragen. Diesen Nachweis benötigen Sie später erneut – bei der Berichtigung des Grundbuchs.

Schritt 2: Belastungen prüfen und das Grundbuch berichtigen

Mit dem Erbfall sind Sie bereits Eigentümer geworden – das Grundbuch weist aber noch den Erblasser aus. Zwei Aufgaben stehen deshalb an: den Auszug inhaltlich auswerten und die Eintragung anpassen lassen. Beides entscheidet darüber, was mit der Immobilie überhaupt möglich ist.

Welche Eintragungen sind wertrelevant?

Verschaffen Sie sich anhand des Grundbuchauszugs Klarheit über mögliche Belastungen durch Dritte, etwa durch Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte. Solche Eintragungen wirken sich maßgeblich auf den Immobilienwert und die künftige Verwendung aus. Ein lebenslanges Wohnrecht etwa kann den erzielbaren Preis erheblich mindern. Eingetragene Grundschulden in Abteilung III bedeuten umgekehrt nicht automatisch, dass noch ein Darlehen offen ist – das klärt allein die Bank.

Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?

Wenn mehrere Personen, zum Beispiel Geschwister, das Erbe antreten, entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie wird gemeinschaftlich als Eigentümerin eingetragen. Zu unterscheiden sind dabei zwei Ebenen: Über den Nachlassgegenstand selbst – also Verkauf oder Belastung – können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung, etwa eine notwendige Reparatur oder der Abschluss einer Gebäudeversicherung, können dagegen mit Stimmenmehrheit nach Anteilen beschlossen werden (§ 2038 Abs. 2 BGB i. V. m. § 745 BGB). Kommt über den Verkauf keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen – mit einem Erlös, der in aller Regel unter dem freihändig erzielbaren Preis liegt.

Was wir in der Praxis beobachten: Die Erbengemeinschaft ist die häufigste Konfliktquelle nach einem Immobilienerbe. Weil die Bewertung des Objekts oft im Zentrum der Auseinandersetzung steht, lässt sich der Streit häufig mit einer neutralen Immobilienbewertung in Bremen auf eine sachliche Grundlage stellen.

Berichtigung des Grundbuchs beantragen

Legen Sie Ihren Erbnachweis beim zuständigen Grundbuchamt vor und beantragen Sie die Umschreibung. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung der Erben nach Anmerkung 1 zu Nr. 14110 KV GNotKG gebührenfrei. Danach fällt die Gebühr nach dem Grundstückswert an. Stand: August 2026.

Für die Belastung der Immobilie – etwa mit einer Grundschuld zugunsten eines Käufers – ist die Berichtigung in der Regel erforderlich. Beim Verkauf kann die Voreintragung nach § 40 GBO dagegen entbehrlich sein. Ob das im konkreten Fall gilt, klärt der beurkundende Notar.

Schritt 3: Marktgerechten Verkehrswert in Bremen festlegen

Sind Erbenstellung und Belastungen geklärt, braucht es eine Zahl. Und hier gilt es, zwei Werte auseinanderzuhalten: den Grundbesitzwert, den das Finanzamt der Erbschaftsteuer zugrunde legt, und den tatsächlich am Markt erzielbaren Preis.

Wie das Finanzamt bewertet

Die Finanzbehörde nimmt bei Erbschaftsangelegenheiten keine individuellen Objektbesichtigungen vor, sondern ermittelt den Wert nach den typisierenden Verfahren der §§ 182 ff. BewG. Der Zustand der Bausubstanz, Modernisierungsbedarf oder überalterte Haustechnik bleiben dabei weitgehend unberücksichtigt.

Welche Methode greift, hängt vom konkreten Objekt und den verfügbaren Unterlagen ab. Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich anschließend nach zwei Größen: dem festgestellten Grundbesitzwert und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erbe und Erblasser.

Ihr gesetzliches Anrecht auf einen niedrigeren Wert

Der Bewertung durch das Finanzamt müssen Sie nicht einfach zustimmen. § 198 BewG räumt Ihnen ein Wahlrecht ein, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – entweder durch ein Sachverständigengutachten oder durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis über dasselbe Grundstück. Voraussetzung ist, dass die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert sind. Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen; eine bloße Darlegung genügt nicht.

Vorteile eines Gutachtens

Ein aussagekräftiges Sachverständigengutachten spiegelt den tatsächlichen Zustand wider, kann die fällige Erbschaftsteuer mindern und stellt zudem eine objektive Diskussionsgrundlage dar, um Streitigkeiten in Erbengemeinschaften vorzubeugen. Ob sich der Aufwand rechnet, hängt von der erwarteten Wertdifferenz ab – was ein solches Gutachten kostet, lesen Sie im Beitrag: Was kostet ein Immobiliengutachten in Bremen?

Als Datengrundlage für den Bodenwert dient in Bremen die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Die aktuelle Karte hat den Stichtag 01.01.2026 und wurde am 04.05.2026 amtlich bekannt gemacht; sie ist über das Portal BORIS.NI kostenfrei und ohne Registrierung einsehbar. Grundlage ist die Kaufpreissammlung, in die sämtliche Grundstückskaufverträge in Bremen einfließen. Stand: August 2026.

Schritt 4: Erbschaftsteuer, Freibeträge und Befreiungen

Steht der Wert fest, lässt sich die Steuerlast einschätzen. Die Berechnung der Erbschaftsteuer basiert auf dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser sowie dem festgesetzten Grundbesitzwert zum Zeitpunkt des Todes. Das Erbschaftsteuergesetz (§ 16 ErbStG) sieht hierfür nachstehende persönliche Freibeträge vor:

Freibeträge bewerten: Ob der persönliche Freibetrag überschritten wird, hängt vom gesamten Erwerb, dem Verwandtschaftsgrad und möglichen sachlichen Befreiungen ab. Steuerpflichtig ist nur der übersteigende Betrag – besteuert wird also nicht die Immobilie als solche.

Vermietete Wohnimmobilien: Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nach § 13d ErbStG nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. Dieser Bewertungsabschlag gilt unabhängig vom Verwandtschaftsgrad.

Meldepflicht beachten: Nach § 30 ErbStG ist der Erwerb dem zuständigen Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen. Die Anzeige kann entfallen, wenn der Erwerb auf einer notariell oder gerichtlich beurkundeten Verfügung von Todes wegen beruht und sich das Verhältnis zum Erblasser daraus ergibt (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Gehört Grundbesitz zum Nachlass, sollten Sie die Anzeigepflicht dennoch prüfen lassen. Stand: August 2026.

Steuerfreie Erbschaft: Wann ist das möglich?

Neben den persönlichen Freibeträgen gibt es eine Regelung, die die Immobilie vollständig steuerfrei stellen kann – und die Sie zugleich am stärksten bindet. Die Befreiung für das selbstgenutzte Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG) ist ein bedeutendes Instrument für Erben, an ihre Voraussetzungen legt die Finanzverwaltung jedoch einen strengen Maßstab an.

Die Voraussetzungen im Überblick:

• Die geerbte Immobilie muss vom Erblasser bis zu seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein – oder er war aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert.
• Der Erbe muss die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen. Die Rechtsprechung orientiert sich dabei regelmäßig an einem Zeitraum von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall.
• Das Objekt muss zehn Jahre lang als eigener Hauptwohnsitz des Erben dienen.
• Flächengrenze: Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt keine Begrenzung. Bei Kindern sind höchstens 200 m² Wohnfläche befreit; der darüber hinausgehende Anteil wird anteilig besteuert.

Wann ein früherer Auszug steuerlich unschädlich bleibt

Geben Sie die Selbstnutzung vor Ablauf der zehn Jahre auf, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen – und zwar in voller Höhe, nicht anteilig. Eine Ausnahme kommt insbesondere in Betracht, wenn zwingende, vom Erwerber nicht zu vertretende Gründe vorliegen. Ob ein solcher Grund anerkannt wird, hängt vom Einzelfall ab und sollte vorab steuerlich geprüft werden.

Auch der Einzug muss grundsätzlich unverzüglich erfolgen. Die Rechtsprechung orientiert sich dabei regelmäßig an einem Zeitraum von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall (BFH, Urteil vom 28.05.2019, II R 37/16). Verzögerungen können unschädlich sein, wenn sie auf Umständen beruhen, die der Erbe nicht zu vertreten hat – etwa auf nachweisbaren Verzögerungen beauftragter Handwerker. Planen Sie einen Auszug innerhalb der Zehnjahresfrist, lassen Sie die steuerlichen Folgen deshalb vorab prüfen.

Schritt 5: Strategische Entscheidung – Ihre drei Wege

Wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen, der aktuelle Immobilienwert und die steuerlichen Folgen bekannt sind, gilt es, die weitere Vorgehensweise für das Objekt in Bremen strategisch zu bestimmen. Alle drei Wege sollten anhand derselben Zahlen verglichen werden.

Das Eigenheim selbst nutzen (als Familienwohnsitz)

Die Eigennutzung der Immobilie kann sich steuerlich sehr günstig auswirken, weil die in Schritt 4 beschriebene Familienheim-Befreiung greift. Sie bindet Sie im Gegenzug zehn Jahre an das Objekt. Rechnen Sie den Instandhaltungsbedarf ein: Ein Haus aus den 1960er-Jahren mit ungedämmter Fassade und alter Heizung verursacht Kosten, die in der Steuerersparnis nicht abgebildet sind.

Das Objekt vermieten

Eine Vermietung kann laufende Einnahmen sichern und bringt den Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG, verlangt in Bremen aber eine realistische Mietkalkulation, Rücklagen für Instandhaltung und eine verlässliche Organisation der Verwaltung. Vor der Entscheidung sollten Zustand, erzielbare Nettomiete, nicht umlagefähige Kosten und mögliche Investitionen gemeinsam betrachtet werden. In einer Erbengemeinschaft kommt hinzu, dass die Verwaltung dauerhaft gemeinschaftlich organisiert werden muss.

Verkauf der Immobilie

Oftmals stellt die Veräußerung eines Objekts die direkteste Option dar, um die notwendige Liquidität zu erhalten. Dies ist besonders relevant für die Begleichung von Erbschaftsteuern oder die Erfüllung von Pflichtteilsansprüchen. Ebenso ermöglicht ein Verkauf eine rasche sowie gerechte Aufteilung des Nachlasses innerhalb einer Erbengemeinschaft. Wie der Ablauf konkret aussieht, beschreibt der Beitrag: Der Immobilienverkauf in Bremen – Schritt für Schritt

Wichtig beim Verkauf – die Spekulationssteuer: Wer verkauft, muss neben der Erbschaftsteuer eine zweite Steuer im Blick behalten. Erben treten bei der Besteuerung des Immobilienverkaufs in die Rechtsstellung des Erblassers ein – bekannt als „Fußstapfentheorie“. Maßgeblich ist damit nicht der Erbfall, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie angeschafft hat. Liegt zwischen dieser Anschaffung und dem Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Ein bloßer Leerstand nach dem Erbfall gilt regelmäßig nicht als Eigennutzung. Die Details erläutert der Beitrag: Wie vermeide ich die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Bremen?

Exkurs: Lebzeitige Schenkung statt Erbschaft

Die fünf Schritte betreffen den eingetretenen Erbfall. Viele Erben stellen sich anschließend jedoch dieselbe Frage für das eigene Vermögen – und da besteht ein Gestaltungsspielraum, den Erben nicht mehr haben. Eine wohlüberlegte Schenkung erlaubt es, den Vermögensübergang auf die nächste Generation zeitlich zu planen.

Der wesentliche Vorteil: alle zehn Jahre Freibeträge nutzen

Wer rechtzeitig beginnt, kann Vermögenswerte schrittweise übertragen. Der Freibetrag von 400.000 € steht jedem Kind gegenüber jedem Elternteil zu und nach Ablauf von zehn Jahren erneut zur Verfügung.

Wann Sie eine Immobilie keinesfalls vorab übertragen sollten

• Die finanzielle Absicherung im Alter ist unzureichend: Besonders, wenn die Immobilie Ihre einzige bedeutende Vermögensreserve darstellt. Beachten Sie, dass Pflegekosten im höheren Alter beträchtliche Summen erreichen können.
• Die familiäre Situation ist nicht stabil: Falls Ihr Kind verschuldet ist, eine drohende Insolvenz im Raum steht oder die Ehe des Kindes kriselt. Ohne geeignete vertragliche Sicherungen könnte die Immobilie sonst im Zuge einer Scheidung betroffen sein.
• Sie möchten die uneingeschränkte Kontrolle behalten: Wenn Sie die Flexibilität wahren wollen, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt ohne die Zustimmung der Kinder zu veräußern oder die Vermietung neu zu gestalten.

Ein Nießbrauchvorbehalt mindert zugleich den steuerlichen Wert der Schenkung. Die Ausgestaltung gehört in die Hände von Notar und Steuerberatung.

Wie Stripling Immobilien Erben in Bremen begleitet

Erwin Stripling ist Inhaber von Stripling Immobilien und Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Für geerbte Immobilien in Bremen und Umgebung bedeutet das: Wertermittlung und Vermarktung kommen aus einer Hand, und die Zahl, über die eine Erbengemeinschaft diskutiert, ist belegt statt geschätzt.

Der Einstieg ist eine kostenfreie Marktwertanalyse nach einem Ortstermin – auch dann, wenn am Ende kein Verkauf steht. Welche Unterlagen Sie dafür zusammenstellen, zeigt unser Beitrag: Welche Unterlagen brauche ich, um mein Haus in Bremen zu verkaufen?

Was Erben nach der Zusammenarbeit berichten

Zwei Rückmeldungen beschreiben Situationen, die für geerbte Immobilien typisch sind: die Erbengemeinschaft mit Wohnsitz außerhalb Bremens und das Elternhaus, das nach dem Erbfall verkauft wurde.

„Ich habe gemeinsam mit meinem Bruder eine Immobilie in Bremen geerbt, standen aber vor der Herausforderung, sie aus der Ferne zu verwalten, da wir beide in Berlin leben. Die Vermietung erschien uns zu kompliziert, also entschieden wir uns für den Verkauf. Das Team arbeitet hochprofessionell, strukturiert und absolut transparent. Wir wurden stets auf dem Laufenden gehalten und alle Unterlagen wurden in Rekordzeit organisiert. Nach wenigen Wochen lagen uns bereits zwei Kaufangebote zum vereinbarten Preis vor. Drei Monate nach Beginn der Zusammenarbeit war die Immobilie erfolgreich verkauft – genau zu unserem Wunschpreis.“ – Aron Grawert (Quelle: Google)

„Ich habe mein Elternhaus nach Erbschaft durch Stripling Immobilien verkauft. Es war von Anfang bis Verkauf alles sehr positiv. Herr Stripling hat alles gut eingeschätzt, auch Kommunikation immer nett und hilfsbereit. Und er hat absolut nette Käufer gefunden, was mich auch heute noch immer sehr freut. Das Rundum-Sorglos-Paket, wie man es sich wünscht.“ – Birgit Abdorf (Quelle: Google)

Weitere Rückmeldungen von Eigentümern und Erbengemeinschaften finden Sie unter: Kundenbewertungen und Erfahrungen

Ihr nächster Schritt: den Wert kennen, bevor Sie entscheiden

Ob Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf die richtige Wahl ist, lässt sich erst beantworten, wenn der Wert der geerbten Immobilie feststeht. Wir sehen uns das Objekt vor Ort an, prüfen Zustand und Unterlagen und gleichen das Ergebnis mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen in Bremen ab. Sie erhalten eine nachvollziehbare Marktwertanalyse – kostenfrei, unverbindlich und auch dann, wenn Sie sich anschließend gegen einen Verkauf entscheiden. Bei einer Erbengemeinschaft ist das zugleich die gemeinsame Zahl, auf die sich alle Beteiligten beziehen können.