Der Unterschied zum Hausverkauf
Wer eine Wohnung besitzt, teilt sich eine Immobilie mit einer Eigentümergemeinschaft. Man besitzt Sondereigentum an den eigenen vier Wänden und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach, dem Treppenhaus, der Fassade und der Heizung. Das klingt nach einer Formsache, ist aber ein entscheidender Aspekt. Potenzielle Käufer und auch die Banken, die das Ganze finanzieren sollen, interessieren sich nicht nur für Ihre Wohnung, sondern für die gesamte Immobilie. Zentrale Fragen lauten:
- Wie hoch sind die Rücklagen?
- Steht eine teure Sanierung an?
- Gibt es Streit innerhalb der Eigentümergemeinschaft?
In manchen Teilungserklärungen steht zudem eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG. Dann braucht der Verkauf die Zustimmung der Verwaltung. Dieser Vorgang ist in der Regel zwar Routine, doch die Zeit dafür sollte rechtzeitig eingeplant werden. Fällt die Veräußerungsbeschränkung erst beim Notartermin auf, verzögert sich der Verkauf, bis die Zustimmung vorliegt.
Wichtige Unterlagen
Ein häufiger Grund, warum ein Wohnungsverkauf ins Stocken gerät, sind fehlende Papiere. Die finanzierende Bank stellt in der Regel eine Liste zusammen. Erst wenn die Dokumente vollständig vorliegen, erteilt sie die Finanzierungszusage. Da wir von Stripling Immobilien sowohl Häuser als auch Eigentumswohnungen vermarkten, müssen wir nicht auf diese Liste warten. Wir wissen, was benötigt wird, und können uns rechtzeitig kümmern.
Diese Unterlagen sollten direkt zu Beginn der Vermarktung vollständig vorliegen:
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate).
- Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und allen Nachträgen.
- Die letzten drei Hausgeldabrechnungen und der aktuelle Wirtschaftsplan.
- Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen samt Beschlüssen.
- Nachweis über die Höhe der Instandhaltungsrücklage.
- Dokumentation etwaiger Sondernutzungsrechte, wie Stellplatz oder Garten.
- Nachweis der Gebäudeversicherung.
- Der gültige Energieausweis.
Besonders die Versammlungsprotokolle sind für potenzielle neue Eigentümer interessant – sowohl wenn die Wohnung selbst genutzt werden soll als auch im Falle einer Kapitalanlage. Darin wird deutlich, wie die Eigentümergemeinschaft aufgestellt ist.
Wir von Stripling Immobilien legen Wert auf Transparenz, denn das schafft Vertrauen. So reduzieren wir das Risiko, dass ein Interessent kurzfristig wieder abspringt.
Den Marktwert realistisch ermitteln
Die Preisgestaltung ist gleich, egal ob Sie nun eine Wohnung oder ein Haus verkaufen wollen. Wir erwähnen diesen Aspekt hier trotzdem, da ein falscher Preis – egal ob zu niedrig oder zu hoch – einer der häufigsten Fehler beim Verkauf einer Immobilie ist. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel: Was ist meine Immobilie in Bremen wert?
Der Energieausweis gilt für das Gebäude
Auch bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung müssen Sie zwingend einen Energieausweis vorlegen. Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen Sie diesen Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und die Kennwerte bereits in der Immobilienanzeige nennen. Wer das versäumt, riskiert ein empfindliches Bußgeld.
Wichtig ist, dass der Energieausweis nicht für eine einzelne Wohnung erstellt werden kann. Er gilt immer für das gesamte Gebäude. In der Regel kümmert sich die Verwaltung darum, dass ein aktueller Energieausweis vorliegt. Die Kosten für die Erstellung trägt die Eigentümergemeinschaft.
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Es ist also sinnvoll, rechtzeitig zu prüfen, ob dieser noch aktuell ist oder neu erstellt werden muss.
Fazit
Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist gut planbar, wenn die Vorbereitung stimmt. Vollständige Unterlagen, ein realistischer Marktwert und Transparenz gegenüber den Interessenten sind die Basis eines erfolgreichen Verkaufs. Der Immobilienmarkt spielt zwar auch eine Rolle, aber wer sein Handwerk versteht, verkauft in fast jeder Marktlage gut.
Sie überlegen, Ihre Eigentumswohnung in Bremen oder Umgebung zu verkaufen? Wir ermitteln den Marktwert realistisch und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe. Vereinbaren Sie einen Termin für ein unverbindliches Gespräch.
Häufige Fragen:
Brauche ich für den Verkauf die Zustimmung der Hausverwaltung?
Nur, wenn die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG vorsieht. Steht sie drin, muss die Verwaltung dem Käufer zustimmen. Das ist meist Formsache, kostet aber Zeit – klären Sie es deshalb frühzeitig und nicht erst kurz vor dem Notartermin.
Welche Unterlagen benötigt die Bank des Käufers?
Neben Grundbuchauszug und Teilungserklärung vor allem die letzten drei Hausgeldabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und den Nachweis der Instandhaltungsrücklage. Fehlt etwas davon, verzögert sich die Finanzierung – und damit der gesamte Kauf.
Lohnt sich ein Makler beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Das hängt davon ab, wie viel Zeit und Marktkenntnis Sie mitbringen. Ein Makler übernimmt die Bewertung der Eigentumswohnung, die Aufbereitung der oft umfangreichen WEG-Unterlagen, die Erstellung des Exposés sowie die Besichtigungen, die Bonitätsprüfung und die Abstimmungen bis zum Notar. Die eigentliche Frage ist deshalb nicht „Makler ja oder nein“, sondern ob ein realistischer Preis und ein reibungsloser Ablauf den Aufwand aufwiegen, den Sie selbst betreiben müssten.
