Eigentumswohnung verkaufen: Das sollten Eigentümer wissen

Was ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung anders?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung interessieren sich Käufer und Banken nicht nur für die Wohnung, sondern für das gesamte Gebäude und die Eigentümergemeinschaft. Deshalb brauchen Sie zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Versammlungsprotokolle. Sieht die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung vor, muss außerdem die Verwaltung dem Verkauf zustimmen.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Wer eine Wohnung besitzt, teilt sich eine Immobilie mit einer Eigentümergemeinschaft: Sondereigentum an den eigenen vier Wänden, dazu einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Treppenhaus, Fassade und Heizung. Das klingt nach einer Formsache, ist aber entscheidend. Potenzielle Käufer und die finanzierenden Banken stellen deshalb drei Fragen:

• Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage?
• Steht eine teure Sanierung an?
• Gibt es Streit innerhalb der Eigentümergemeinschaft?

Wann die Verwaltung zustimmen muss

In manchen Teilungserklärungen steht eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG. Dann braucht der Verkauf die Zustimmung der Verwaltung. Der Vorgang ist in der Regel Routine, die Zeit dafür sollte aber eingeplant werden: Die Verwaltung prüft den Käufer und stellt die Zustimmung in notariell beglaubigter Form aus. Fällt die Beschränkung erst beim Notartermin auf, verzögert sich der Verkauf, bis die Zustimmung vorliegt. Prüfen Sie die Teilungserklärung deshalb ganz am Anfang.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Ein häufiger Grund, warum ein Wohnungsverkauf ins Stocken gerät, sind fehlende Papiere. Die finanzierende Bank stellt eine Liste zusammen, und erst wenn die Dokumente vollständig vorliegen, erteilt sie die Finanzierungszusage. Diese Unterlagen sollten deshalb schon zu Beginn der Vermarktung bereitliegen:

• Aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate.
• Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und allen Nachträgen.
• Die letzten drei Hausgeldabrechnungen und der aktuelle Wirtschaftsplan.
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen samt Beschlüssen.
• Nachweis über die Höhe der Erhaltungsrücklage.
• Dokumentation etwaiger Sondernutzungsrechte, etwa für Stellplatz, Garten oder Kellerraum.
• Nachweis der Gebäudeversicherung.
• Gültiger Energieausweis.
• Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag mit Nachträgen, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweis.

Besonders die Versammlungsprotokolle sind für Kaufinteressenten aufschlussreich, für Selbstnutzer ebenso wie für Kapitalanleger. Daraus wird deutlich, wie die Eigentümergemeinschaft aufgestellt ist, was beschlossen wurde und wo es hakt. Die meisten Unterlagen erhalten Sie bei der Hausverwaltung, den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt. Welche Dokumente darüber hinaus nötig sind, zeigt der Beitrag Welche Unterlagen brauche ich, um mein Haus in Bremen zu verkaufen?

Wie wirken sich Rücklage und Sonderumlage auf den Preis aus?

Die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage, ist Vermögen der Gemeinschaft. Sie wird beim Verkauf nicht an Sie ausgezahlt, sondern geht mit dem Wohnungseigentum auf den Käufer über. Eine gut gefüllte Rücklage ist deshalb ein Verkaufsargument, eine niedrige Rücklage bei anstehenden Sanierungen führt umgekehrt zu Preisabschlägen.

Ist bereits eine Sonderumlage beschlossen, etwa für Dach oder Fassade, gehört das offen in die Verkaufsunterlagen. Wer schuldet den Betrag? In der Regel derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Weil es dazu unterschiedliche Konstellationen gibt, sollte im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden, wer eine beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlage trägt. Andernfalls droht Streit nach der Übergabe.

Ein Hinweis zur Steuer: Der Anteil an der Erhaltungsrücklage mindert die Grunderwerbsteuer des Käufers nicht. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Rücklage nicht vom Kaufpreis abgezogen werden darf (Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17).

Was gilt beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung?

Ist die Wohnung vermietet, ändert sich der Käuferkreis: Statt Selbstnutzern kaufen überwiegend Kapitalanleger, für die Mietertrag, Mietvertrag und Rendite im Vordergrund stehen. Weil Selbstnutzer als Käufergruppe wegfallen, liegt der erzielbare Preis nach unserer Erfahrung spürbar unter dem einer freien Wohnung.

Drei Punkte sollten Sie kennen:

• Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, zu unveränderten Konditionen (§ 566 BGB). Eine Kündigung wegen des Verkaufs gibt es nicht.
• Vorkaufsrecht des Mieters: Wurde die Wohnung erst während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und wird sie danach erstmals verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Der Notar muss ihn über den Vertragsinhalt informieren, und der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen eintreten.
• Eigenbedarf des Käufers: Will der Käufer selbst einziehen, gelten die normalen Kündigungsfristen. In Gebieten mit Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB kommen mehrere Jahre Wartezeit hinzu. Ob und wo eine solche Sperrfrist gilt, sollte vor dem Verkauf geklärt werden.

Für die Vermarktung heißt das: Mietvertrag, Miethöhe, letzte Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnungen und Kaution gehören von Anfang an in die Unterlagen. Kapitalanleger rechnen damit ihre Rendite, und ohne diese Zahlen bekommen Sie kein belastbares Angebot.

Wie ermitteln Sie den richtigen Preis?

Ein falscher Preis, ob zu hoch oder zu niedrig, ist der häufigste Fehler beim Verkauf einer Immobilie. Bei Eigentumswohnungen kommt hinzu, dass zwei Bewertungsverfahren zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können: Für selbst genutzte Wohnungen ist das Vergleichswertverfahren maßgeblich, für vermietete das Ertragswertverfahren. Welcher Wert zählt, hängt davon ab, welche Käufergruppe infrage kommt.

Zur Einordnung: Weiterverkaufte Eigentumswohnungen kosteten in Bremen 2025 im Mittel rund 2.520 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, je nach Stadtteil zwischen rund 1.529 Euro in Blumenthal und rund 3.131 Euro in Oberneuland. Der Wohnungsmarkt war dabei besonders lebhaft: Die Zahl der Kaufverträge stieg 2025 um rund 22,5 Prozent auf 3.388 (Grundstücksmarktbericht Bremen 2026).

Ein Durchschnittswert ersetzt allerdings keine Bewertung. Stockwerk, Aufzug, Balkon, Grundriss, Zustand des Gebäudes und die Lage der Wohnung im Haus verschieben den Preis erheblich. Wie Sie den Wert ermitteln, erklärt der Beitrag Was ist meine Immobilie in Bremen wert? Ob sich ein Verkauf derzeit lohnt, beschreibt der Beitrag Lohnt sich ein Wohnungsverkauf in Bremen aktuell?

Warum gilt der Energieausweis für das ganze Gebäude?

Auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung müssen Sie einen Energieausweis vorlegen. Die Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige, spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen und beim Verkauf zu übergeben. Geregelt ist das im Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz ersetzt. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Wichtig: Ein Energieausweis lässt sich nicht für eine einzelne Wohnung erstellen, er gilt immer für das gesamte Gebäude. In der Regel kümmert sich die Verwaltung darum, die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre, prüfen Sie deshalb frühzeitig, ob der vorhandene noch gültig ist.

Wie Stripling Immobilien Sie beim Wohnungsverkauf unterstützt

Wenn Sie mit uns verkaufen, beschaffen wir die Unterlagen mit Ihrer Vollmacht, auch bei der Hausverwaltung, und prüfen die Teilungserklärung früh auf eine Veräußerungsbeschränkung. Wir werten Protokolle und Wirtschaftsplan aus, damit beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen von Anfang an offen auf dem Tisch liegen, statt später den Preis zu drücken. Bei vermieteten Wohnungen bereiten wir die Zahlen so auf, dass Kapitalanleger ihre Rendite sofort nachrechnen können, und stimmen Besichtigungen mit den Mietern ab.

Seit 2021 haben wir 205 Immobilien in Bremen und im Bremer Umland verkauft, darunter 45 Eigentumswohnungen in der Stadt Bremen; von der Vertragsunterschrift bis zum Notartermin vergehen dabei im Median 90 Tage, im Durchschnitt 88 Tage (eigene Auswertung, Stand: 30. September 2026). Zwei Eigentümer beschreiben die Zusammenarbeit so:

„Ich habe Herrn Stripling als äußerst zuverlässigen und vertrauenswürdigen Immobilienmakler kennengelernt, der mich mit seiner umfassenden Sachkunde beim Verkauf meiner Eigentumswohnung bis zur Abwicklung des Kaufvertrages stets sehr gut beraten und vertreten hat.“ – Jörg Michaelis (Quelle: Google)

„Die Beratung war wirklich super und Herr Stripling war jederzeit für uns da, wenn wir Fragen hatten oder uns Sorgen machten und hat uns stets gut auf dem Laufenden gehalten. […] Wir können Stripling Immobilien weiterempfehlen und bedanken uns noch einmal für den zügigen Verkauf unserer Wohnung in dieser doch nicht einfachen Zeit.“ – Erna K. (Quelle: Google)

Der erste Schritt ist eine kostenlose, unverbindliche Immobilienbewertung in Bremen. Alle Leistungen im Überblick finden Sie unter Wohnung verkaufen in Bremen.

Fazit: Der Unterschied liegt in den Unterlagen

Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist gut planbar, wenn die Vorbereitung stimmt. Klären Sie früh, ob die Teilungserklärung eine Zustimmung der Verwaltung verlangt, besorgen Sie Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen, bevor die Wohnung online geht, und sprechen Sie beschlossene Sanierungen offen an. Ist die Wohnung vermietet, kommen Mietvertrag, mögliches Vorkaufsrecht und ein anderer Käuferkreis hinzu. Wer das vorher regelt, verkauft ohne böse Überraschungen.