Unterlagen für den Hausverkauf: Die Übersicht
Bevor Sie mit der Vermarktung starten, sollten Sie alle Dokumente beisammen haben. Einige sind gesetzlich vorgeschrieben, andere beschleunigen den Verkauf erheblich.
Pflichtunterlagen:
- Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
- Grundbuchauszug (maximal 3 Monate alt)
- Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnung
- Flurkarte vom Katasteramt
Empfohlene Unterlagen für einen schnelleren Verkauf:
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Modernisierungsbelege (Heizung, Dach, Fenster)
- Aktueller Grundsteuerbescheid (seit 2025 neue Werte in Bremen)
- Wohngebäudeversicherung
- Bei Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeldabrechnung
Pflichtunterlagen im Detail
Ohne diese Dokumente ist kein rechtsgültiger Verkauf möglich. Stellen Sie sicher, dass alle Pflichtunterlagen vollständig vorliegen, bevor Sie mit der Vermarktung starten.
Energieausweis – seit 2007 gesetzlich vorgeschrieben
Der Energieausweis ist bei jedem Hausverkauf Pflicht. Verstöße gelten als Ordnungswidrigkeit und können mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Das Dokument muss bereits in der Immobilienanzeige erwähnt und bei Besichtigungen vorgelegt werden können.
Sie haben die Wahl zwischen zwei Varianten:
- Verbrauchsausweis: Günstiger, basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre.
- Bedarfsausweis: Teurer, berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Bausubstanz.
Wichtig: Für Häuser mit Bauantrag vor November 1977 ist der Bedarfsausweis zwingend erforderlich. Die Gültigkeit beträgt zehn Jahre.
Grundbuchauszug – Ihr Eigentumsnachweis
Ohne aktuellen Grundbuchauszug ist kein Hausverkauf möglich. Das Dokument beweist Ihr Eigentumsrecht und zeigt eventuelle Belastungen:
- Hypotheken und Grundschulden
- Wegerechte
- Wohnrechte oder Nießbrauch
- Sonstige eingetragene Lasten
Die Beantragung erfolgt beim Grundbuchamt Bremen. Der Auszug sollte zum Verkaufszeitpunkt maximal drei Monate alt sein – Banken verlangen dies für die Finanzierungsprüfung. Der Notar prüft am Beurkundungstag zusätzlich, ob zwischenzeitlich eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde.
Baupläne und Flurkarte – die Immobilie im Detail
Grundrisse, Ansichten, Schnitte und die Wohnflächenberechnung sind zentrale Unterlagen für Käufer und finanzierende Banken. Sie belegen die tatsächliche Größe der Immobilie und stützen den angegebenen Verkaufspreis.
Wo beantragen?
- Baupläne: Bauordnungsamt Bremen oder ursprünglicher Architekt/Bauträger
- Flurkarte: Katasteramt Bremen
Bei älteren Gebäuden mit Umbaumaßnahmen müssen auch die entsprechenden Baugenehmigungen vorliegen – etwa für einen nachträglichen Dachausbau.
Optionale Unterlagen für einen schnelleren Verkauf
Diese Dokumente sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, beschleunigen aber den Verkaufsprozess erheblich. Sie steigern das Vertrauen der Käufer und machen Ihre Immobilie attraktiver.
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Ergänzend zum Grundbuch zeigt das Baulastenverzeichnis öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die mit dem Grundstück verbunden sind:
- Abstandsflächenregelungen
- Zufahrtsrechte für Nachbargrundstücke
- Stellplatzverpflichtungen
Käufer und Banken schätzen diese Transparenz. Die Auskunft erhalten Sie beim Bauordnungsamt Bremen.
Modernisierungsbelege – Werterhalt dokumentieren
Nachweise über durchgeführte Modernisierungen rechtfertigen den Verkaufspreis und überzeugen auch skeptische Käufer:
- Neue Heizung: Keine größeren Investitionen in nächster Zeit nötig
- Dachsanierung: Geringere Energiekosten, kein Sanierungsstau
- Neue Fenster: Bessere Dämmwerte, niedrigere Heizkosten
Sammeln Sie Rechnungen, Handwerkerbelege und Abnahmeprotokolle – sie sind bares Geld wert.
Unterlagen bei Eigentümergemeinschaften
Ist Ihre Immobilie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), benötigen Käufer zusätzliche Dokumente:
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
- Aktueller Wirtschaftsplan
- Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Diese Unterlagen geben Aufschluss über Rücklagen, geplante Sanierungen und die finanzielle Gesundheit der Gemeinschaft.
Aktueller Grundsteuerbescheid
Die Bremer Grundsteuer wurde neu berechnet – seit 2025 gelten die angepassten Werte. Halten Sie den aktuellen Bescheid bereit, damit Käufer die laufenden Kosten einplanen können.
Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung geht automatisch auf den Käufer über. Legen Sie die aktuelle Police vor – Käufer erfahren so Kosten und Leistungsumfang. Nach dem Grundbucheintrag haben die neuen Eigentümer vier Wochen Sonderkündigungsrecht.
Kostenlose Checkliste für Ihren Hausverkauf
Behalten Sie den Überblick mit unserer kostenlosen Checkliste. Dokumentieren Sie jeden Schritt und haken Sie erledigte Punkte ab – so wissen Sie jederzeit, was noch fehlt.
Fordern Sie jetzt die digitale Checkliste „Wichtige Unterlagen für den Verkauf der Immobilie“ kostenlos an.
Unterlagen beschaffen lassen statt selbst sammeln
Die Dokumentenbeschaffung kostet Zeit und Nerven: Behördengänge, Wartezeiten, fehlende Unterlagen nachfordern. Wir übernehmen das für Sie – von der Beantragung des Energieausweises bis zur Prüfung des Grundbuchs.
Als Ihr Makler in Bremen kümmern wir uns um alle erforderlichen Unterlagen, damit Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können: den bestmöglichen Verkaufspreis.
Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch. Wir prüfen gemeinsam, welche Unterlagen bereits vorliegen und was noch fehlt – kostenlos und ohne Verpflichtung.
FAQ
Wie lange dauert die Beschaffung aller Unterlagen?
Mindestens sechs Wochen sollten Sie für die Beschaffung der Unterlagen einplanen. Während Versicherungsunterlagen sofort verfügbar sind, brauchen Behörden ihre Zeit. Grundbuchauszug und Baulastenverzeichnis dauern etwa 2-3 Wochen. Ein neuer Energieausweis benötigt etwa 1-3 Wochen je nach Auftragslage. Baupläne können etwas länger dauern. Starten Sie früh genug. Zeitdruck führt zu Fehlern und vergessenen Dokumenten.
Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich bei vermieteten Immobilien?
Bei vermieteten Häusern kommen weitere wichtige Dokumente hinzu. Dazu zählen alle aktuellen Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre, Informationen über hinterlegte Kautionen und eventuelle Mietrückstände. Der Käufer übernimmt nach dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ alle bestehenden Mietverhältnisse zu den gleichen Konditionen. Zusätzlich sollten Sie Protokolle von Mieterversammlungen und Dokumentationen über durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen bereithalten. Diese Transparenz ist für Kapitalanleger besonders wichtig.
Kann ich Unterlagen auch nachträglich besorgen und was passiert bei Fehlern?
Theoretisch ja, praktisch lieber nicht. Fehlende Dokumente erwecken Misstrauen bei Interessenten und verlangsamen den Verkaufsprozess erheblich. Seriöse Käufer erwarten vollständige Unterlagen von Anfang an. Eine nachträgliche Beschaffung kann Notartermine verzögern oder Käufer sogar ganz vergraulen, weil sie sich zwischenzeitlich für ein anderes Objekt entschieden haben. Bei fehlerhaften Angaben drohen sogar rechtliche Konsequenzen. Der Verkäufer haftet für die Richtigkeit der bereitgestellten Informationen.
