Immobilienmarkt Bremen 2025 – aktuelle Preisentwicklung
Nach einer Phase der Stagnation zeigt der Bremer Immobilienmarkt 2025 wieder Aufwärtstendenzen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen derzeit bei:
- Eigentumswohnungen: ca. 2.600 €/m²
- Häuser: ca. 2.900 €/m²
Der Durchschnittspreis sagt jedoch wenig über den Wert Ihrer Immobilie aus – zwischen den Stadtteilen bestehen spürbare Preisunterschiede. Wenn Sie verkaufen oder beleihen möchten, sollten Sie den Marktwert genau kennen.
Bewertungsmethoden für Immobilien
Es gibt in Deutschland drei anerkannte Verfahren zur Bewertung von Immobilien. Welche Methode zum Einsatz kommt, hängt von der individuellen Situation sowie von der Art und Nutzung der Immobilie ab.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren fokussiert sich auf den materiellen Substanzwert und kommt typischerweise bei selbst genutzten Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen zum Einsatz. Berechnet werden die aktuellen (heutigen) Herstellungskosten der Immobilie. Von diesen Kosten wird die altersbedingte Wertminderung abgezogen. Dieses Verfahren eignet sich besonders für außergewöhnliche Objekte oder Lagen bei fehlenden Vergleichsdaten.
Ertragswertverfahren
Für vermietete Objekte und Renditeobjekte ist das Ertragswertverfahren die Methode der Wahl. Der Immobilienwert wird anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen über die Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt. Der Bodenwert wird separat ermittelt und zum Gebäudeertragswert hinzugerechnet. Maßgeblich sind Nettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten und der sogenannte Liegenschaftszins, den die örtlichen Gutachterausschüsse jährlich aktualisieren. Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte werden in der Praxis überwiegend nach diesem Verfahren bewertet, da hier die Renditeerwartung im Vordergrund steht. Besonders bei stabilen Mietverhältnissen liefert diese Methode verlässliche Ergebnisse.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren gilt als sehr praxisnahe Methode und kommt vor allem bei selbst genutzten Immobilien und Grundstücken zur Anwendung. Dabei werden tatsächlich erzielte Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in derselben Lage herangezogen und miteinander verglichen. Entscheidend sind Merkmale wie Wohnfläche, Baujahr, Ausstattungsstandard und Zustand. Ihr Vorteil: hohe Marktnähe – sie spiegelt wider, was Käufer derzeit tatsächlich zu zahlen bereit sind. Voraussetzung ist allerdings eine ausreichende Datenbasis mit Vergleichsobjekten. Diese ist insbesondere in gefragten Stadtteilen wie der Neustadt, Schwachhausen oder dem Viertel meist gegeben.
Diese Faktoren wirken sich auf den Immobilienwert in Bremen aus
Lage, Lage, Lage
Die Lage entscheidet in Bremen maßgeblich über den Wert der Immobilie. Beliebte Stadtteile wie Schwachhausen, Oberneuland und Horn-Lehe erreichen Spitzenpreise, während strukturschwächere Gebiete deutlich günstiger sind. Die Nähe zur Innenstadt, zum Bürgerpark oder zur Weser steigert den Wert ebenso wie eine gute Infrastrukturanbindung mit Geschäften, Schulen und öffentlichen Verkehrsmitteln.
Art der Immobilie
Freistehendes Haus, Doppelhaus oder Eigentumswohnung bieten individuelle Vorzüge und einen unterschiedlichen Grad an Privatsphäre. Auch die Wohnfläche und die Anzahl der Zimmer spielen eine Rolle – größere Objekte sprechen Familien an, kompakte Wohnungen eher Singles oder Paare.
Baujahr, Zustand und Energieeffizienz
Das Baujahr einer Immobilie gibt Aufschluss über die verwendeten Baumaterialien, die Bausubstanz und den potenziellen Sanierungsbedarf. Ältere Gebäude können durchaus ihren Charme haben, erfordern aber häufig Investitionen in Elektrik, Wasserleitungen oder Dämmung. Auch die Restnutzungsdauer fließt direkt in die Wertermittlung ein – insbesondere beim Sachwert- und Ertragswertverfahren. Modernisierte Objekte mit Wärmepumpe, Photovoltaikanlage und neuen Fenstern erzielen höhere Verkaufspreise, da die Energieeffizienz zunehmend an Bedeutung gewinnt. Ein gepflegter Altbau mit modernisierter Haustechnik kann dabei wertvoller sein als ein vernachlässigter Neubau.
Grundstück, Ausrichtung und Schnitt
Eine Südausrichtung, helle Räume und ein durchdachter Grundriss, der die zur Verfügung stehende Fläche optimal ausnutzt, werden von Interessenten positiv bewertet.
Besondere Ausstattungsmerkmale
Parkettböden, hochwertige Einbauküchen oder Balkone steigern die Attraktivität und damit auch den Wert. Außenanlagen wie Garten, Terrasse oder Loggia sind ebenfalls wertsteigernd, da sie die Lebensqualität positiv beeinflussen.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Auch rechtliche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert erheblich. Grundbucheinträge, bestehende Belastungen wie Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch sowie Denkmalschutzauflagen können den Verkaufspreis mindern. Ebenso relevant sind baurechtliche Aspekte wie Bebauungspläne oder Nutzungseinschränkungen. Eine Prüfung dieser Faktoren vor der Bewertung ist daher ratsam – idealerweise durch einen erfahrenen Makler oder Notar.
Angebot und Nachfrage
Ist das Immobilienangebot knapp und die Nachfrage hoch, können die Preise steigen. Umgekehrt kann eine geringe Nachfrage zu einem Preisrückgang führen.
Kostenfreie Maklerbewertung als solide Basis
Als Immobilienmakler bieten wir eine kostenfreie Marktwertanalyse mit drei wesentlichen Vorteilen:
- Basiert auf aktuellen Marktdaten, lokaler Expertise und Erfahrungswerten
- Ergebnis meist innerhalb weniger Tage
- 100 % kostenfrei und unverbindlich
Wir besichtigen Ihre Immobilie persönlich, analysieren den Zustand und vergleichen mit aktuellen Angeboten. Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber: „Den richtigen Immobilienpreis ermitteln.“
Hinweis: Immobilienbewertung ist nicht gleich Immobilienbewertung. Wichtig ist, dass Sie einen erfahrenen und ortskundigen Makler mit nachweisbaren Referenzen ansprechen.
Bei komplexen Fragestellungen wie Scheidung, Erbauseinandersetzung oder Finanzierungsverhandlungen empfiehlt sich zusätzlich ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen (ca. 1.000–2.500 €).
Häufige Fehler bei der Preisfindung
Emotionalen Wert mit Marktwert verwechseln
Der emotionale Wert ist nicht mit dem Marktwert einer Immobilie gleichzusetzen. Dies ist die häufigste Falle beim Verkauf. Eigentümer überschätzen den Wert ihrer Immobilie oft, weil sie jahrelange Erinnerungen und selbst durchgeführte Verschönerungen einpreisen. Zusätzlich haben sie vielleicht von einem Nachbarn gehört, zu welchem Preis dieser sein Haus verkauft hat. Diese Argumente interessieren allerdings potenzielle Käufer nicht. Der Immobilienmarkt basiert auf objektiven Faktoren und vergleichbaren Verkäufen. Ein zu hoher Angebotspreis führt dazu, dass potenzielle Käufer ihr Interesse verlieren. Steht eine Immobilie auch nach Monaten noch zum Verkauf, sinkt die Attraktivität weiter. Interessenten vermuten hinter dem Angebot einen Haken.
Investitionen 1:1 aufschlagen
Ein weiterer Fehler liegt darin, dass Investitionen 1:1 auf den Verkaufspreis aufgeschlagen werden. Eine neue Küche für 20.000 Euro bedeutet nicht automatisch eine Wertsteigerung in gleicher Höhe. Erstens sind Geschmäcker verschieden und zweitens möchten viele Käufer ihre Immobilie nach dem Kauf selbst gestalten und nicht weitere 15 Jahre eine „alte“ Küche nutzen. Besser ist es, notwendige Instandhaltungen vorzunehmen, auf energetische Sanierungen sowie auf Modernisierungen zu setzen, die eine breite Zielgruppe ansprechen.
Ohne professionelle Bewertung verkaufen
Wer seine Immobilie ohne eine professionelle Immobilienbewertung verkauft, riskiert finanzielle Verluste. Eine fundierte Einschätzung zu Beginn spart Zeit, Nerven und oft auch bares Geld.
Fazit: Eine realistische Bewertung ist die Basis eines erfolgreichen Verkaufs
Der Wert einer Immobilie in Bremen hängt von zahlreichen Faktoren ab. Es ist wichtig, die Gesamtheit zu betrachten. Wer sein Objekt erfolgreich verkaufen möchte, sollte keinesfalls auf sein Bauchgefühl oder die Ratschläge von Freunden oder Nachbarn setzen, sondern auf fundierte Daten und lokale Expertise eines Immobilienmaklers.
Sie wünschen sich professionelle Unterstützung?
Wir von Stripling Immobilien begleiten Sie von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe – transparent, engagiert und mit fundiertem Know-how im Bremer Immobilienmarkt. Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Erstgespräch und lassen Sie uns gemeinsam Ihren Verkauf zum Erfolg machen.
FAQ
Muss ich mich nach der Bewertung für einen Verkauf entscheiden?
Nein. Die Bewertung ist unverbindlich. Sie erhalten eine fundierte Einschätzung und entscheiden danach in Ruhe, ob und wann Sie verkaufen möchten.
Kommen Sie auch vorbei, wenn ich noch gar nicht sicher bin, ob ich verkaufen will?
Ja, selbstverständlich. Viele Eigentümer möchten erst einmal wissen, was ihre Immobilie wert ist – ohne Verkaufsdruck. Genau dafür ist die kostenfreie Bewertung da.
Meine Immobilie ist vermietet – kann sie trotzdem bewertet werden?
Ja. Bei vermieteten Objekten nutzen wir das Ertragswertverfahren und berücksichtigen die aktuellen Mieteinnahmen. Wir stimmen den Besichtigungstermin so ab, dass er für alle Beteiligten passt.
Das Haus gehört mehreren Erben – wer muss bei der Bewertung dabei sein?
Niemand muss zwingend anwesend sein. Wichtig ist, dass alle Miteigentümer der Bewertung zustimmen. Wir können das Ergebnis anschließend allen Beteiligten zur Verfügung stellen.
Ich wohne nicht mehr in Bremen – wie läuft die Bewertung ab?
Kein Problem. Wir besichtigen die Immobilie vor Ort und besprechen alles Weitere telefonisch oder per Video. Sie müssen nicht extra anreisen.
Mein Haus hat Mängel – soll ich die vorher beheben lassen?
Nicht unbedingt. Wir bewerten den Ist-Zustand und beraten Sie, welche Maßnahmen sich vor dem Verkauf lohnen und welche nicht. Manchmal ist ein Verkauf ohne Reparaturen wirtschaftlich sinnvoller.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen oder soll ich warten?
Der Bremer Markt zeigt 2025 wieder leichte Aufwärtstendenzen. Ob der Zeitpunkt für Sie persönlich passt, hängt aber auch von Ihrer Situation ab – Anschlussimmobilie, Finanzierung, steuerliche Aspekte. Das besprechen wir gerne im Erstgespräch.
Was passiert, wenn ich mit dem ermittelten Wert nicht einverstanden bin?
Dann sprechen wir darüber. Wir erklären transparent, wie wir zum Ergebnis gekommen sind. Wenn Sie andere Vorstellungen haben, finden wir gemeinsam eine Preisstrategie – aber wir sagen Ihnen ehrlich, was der Markt hergibt.
