Erbe annehmen oder ausschlagen?
Mit einer Erbschaft übernehmen Sie nicht nur Vermögen, sondern auch Verbindlichkeiten. Bevor Sie aktiv werden, sollten Sie sich daher einen Überblick verschaffen: Was ist die Immobilie wert? Gibt es offene Kredite oder Grundschulden? Wie hoch ist der Sanierungsbedarf?
Wenn die Schulden den Wert übersteigen, können Sie das Erbe ausschlagen. Die Frist dafür beträgt 6 Wochen ab Kenntnis des Erbfalls (§ 1944 BGB). Im Ausland verlängert sich die Frist auf 6 Monate. Die Ausschlagung muss beim Nachlassgericht erklärt werden – entweder persönlich oder durch notarielle Erklärung.
Wichtig: Wer das Erbe einmal angenommen hat, kann diese Entscheidung in der Regel nicht mehr rückgängig machen. Lassen Sie daher im Zweifel schnell eine professionelle Immobilienbewertung durchführen.
Die ersten Schritte nach Annahme der Erbschaft
1. Erbschein beantragen
Der Erbschein weist Sie als rechtmäßigen Erben aus und ist für viele weitere Schritte erforderlich – zum Beispiel für die Grundbuchberichtigung oder Bankangelegenheiten. Sie beantragen ihn beim zuständigen Nachlassgericht. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert.
Ausnahme: Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, ist häufig kein Erbschein nötig.
2. Grundbuch berichtigen lassen
Die Grundbuchberichtigung erfolgt nicht automatisch. Sie müssen beim Grundbuchamt beantragen, dass der verstorbene Eigentümer gelöscht und Sie als neuer Eigentümer eingetragen werden.
Wichtig: Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung kostenfrei. Danach fallen Gebühren an, die sich nach dem Grundstückswert richten.
3. Laufende Kosten und Verträge prüfen
Verschaffen Sie sich einen Überblick über alle laufenden Kosten und Verträge:
- Grundsteuer und Gebäudeversicherung
- Strom, Gas, Wasser, Müllabfuhr
- Offene Kredite und Grundschulden
- Hausgeld (bei Eigentumswohnungen)
- Bestehende Mietverträge
Kündigen oder übernehmen Sie Verträge je nach Bedarf. Bei vermieteten Immobilien treten Sie automatisch in bestehende Mietverträge ein.
Steuerliche Aspekte der Immobilienerbschaft
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Steuersätze
Ob Sie Erbschaftsteuer zahlen müssen, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Immobilie ab. Es gelten folgende Freibeträge (Stand 2025):
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder | 400.000 € | I |
| Enkel | 200.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II |
| Andere Erben (z. B. Freunde) | 20.000 € | III |
Die Steuersätze liegen je nach Steuerklasse und Erbhöhe zwischen 7 % und 50 %. Eine Erbschaftsteuererklärung müssen Sie dem Finanzamt erst nach Aufforderung zukommen lassen.
Steuerbefreiung für selbstgenutzte Immobilien
Wichtige Ausnahme: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder können die geerbte Immobilie vollständig steuerfrei erben – auch wenn der Wert den Freibetrag übersteigt. Voraussetzung: Sie nutzen die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst als Hauptwohnsitz. Bei Kindern gilt zusätzlich eine Wohnflächengrenze von 200 m².
Spekulationssteuer beachten
Wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen möchten, kann unter Umständen Spekulationssteuer anfallen. Das ist der Fall, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde.
Wichtig bei Erbimmobilien: Es zählt der Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat – nicht der Erbfall. Hat Ihr Vater das Haus also vor 15 Jahren gekauft, können Sie es steuerfrei verkaufen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag: Wie vermeide ich die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?
Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Nach der Annahme der Erbschaft stehen Ihnen drei Optionen offen. Welche die richtige ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.
Option 1: Selbst nutzen
Wenn Lage, Größe und Zustand der Immobilie zu Ihren Bedürfnissen passen, kann die Eigennutzung sinnvoll sein. Vorteile:
- Keine Mietzahlungen mehr
- Mögliche Steuerbefreiung bei Erbschaftsteuer
- Emotionaler Wert – das Elternhaus bleibt in der Familie
Bedenken Sie: Prüfen Sie vorab die laufenden Kosten, den Sanierungsbedarf und ob die Immobilie zu Ihrer Lebenssituation passt. Ist die Immobilie aktuell vermietet, müssen Sie Kündigungsfristen einhalten. Bei energetischen Sanierungen können Sie zudem von Förderprogrammen profitieren.
Option 2: Vermieten
Die Vermietung ermöglicht regelmäßige Einnahmen, während die Immobilie in Ihrem Besitz bleibt. Das kann besonders interessant sein, wenn Sie die Immobilie langfristig als Kapitalanlage behalten möchten.
Bedenken Sie: Als Vermieter haben Sie Pflichten – von der Instandhaltung bis zur Nebenkostenabrechnung. Außerdem müssen Mieteinnahmen versteuert werden. Mehr dazu in unserem Beitrag: Steuerliche Vorteile für Immobilieneigentümer.
Option 3: Verkaufen
Der Verkauf kann sinnvoll sein, wenn:
- Sie die Immobilie nicht selbst benötigen
- Hohe Renovierungs- oder Sanierungskosten anstehen
- Sie das Kapital für andere Zwecke benötigen
- Mehrere Erben sich nicht einigen können
- Die Immobilie weit entfernt von Ihrem Wohnort liegt
Wir von Stripling Immobilien unterstützen Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie – von der Marktwertanalyse bis zum Notartermin. Welche Unterlagen Sie für den Verkauf benötigen, erfahren Sie in unserem Ratgeber zu den Verkaufsunterlagen.
Besonderheiten in einer Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Niemand kann allein über die Immobilie entscheiden. Alle wichtigen Entscheidungen – ob Verkauf, Vermietung oder Sanierung – müssen einstimmig getroffen werden.
Typische Herausforderungen
- Unterschiedliche Vorstellungen über die Verwendung der Immobilie
- Emotionale Bindung einzelner Erben an das Elternhaus
- Finanzielle Ungleichgewichte – nicht jeder kann auszahlen oder investieren
- Kommunikationsprobleme zwischen den Miterben
Lösungsmöglichkeiten
- Einvernehmlicher Verkauf: Die Immobilie wird verkauft und der Erlös aufgeteilt
- Übernahme durch einen Erben: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus
- Teilungsversteigerung: Als letztes Mittel, wenn keine Einigung möglich ist – allerdings oft mit finanziellen Nachteilen
Professionelle Unterstützung nutzen
Holen Sie frühzeitig neutrale Fachleute hinzu, die zwischen den Parteien vermitteln und beraten können:
- Rechtsanwälte für Erbrecht – bei rechtlichen Fragen und Streitigkeiten
- Steuerberater – für steuerliche Optimierung und Erbschaftsteuererklärung
- Immobilienmakler – für eine Marktwertanalyse und den Verkauf
- Sachverständige / Gutachter – für ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten
- Mediatoren – bei Konflikten innerhalb der Erbengemeinschaft
- Notare – für die rechtssichere Abwicklung von Übertragungen
Diese Unterstützung kann helfen, Konflikte zu vermeiden und eine für alle faire Lösung zu finden.
Checkliste: Das sollten Erben tun
- Sofort: Überblick verschaffen über Schulden, Grundbuchbelastungen und Zustand der Immobilie
- Vor Annahme: Immobilienbewertung durchführen lassen (Wert vs. Verbindlichkeiten)
- Innerhalb 6 Wochen: Entscheidung treffen – Erbe annehmen oder ausschlagen
- Nach Annahme: Erbschein beantragen (falls erforderlich)
- Nach Annahme: Verträge prüfen, kündigen oder übernehmen
- Innerhalb 2 Jahre: Grundbuch berichtigen lassen (kostenfrei)
- Nach Bedarf: Entscheidung treffen – selbst nutzen, vermieten oder verkaufen
- Nach Aufforderung: Erbschaftsteuererklärung beim Finanzamt einreichen
Fazit: Eine Erbschaft gut vorbereiten
Eine geerbte Immobilie bringt Chancen und Herausforderungen mit sich. Wer die wichtigsten Fristen kennt, sich frühzeitig einen Überblick verschafft und professionelle Unterstützung hinzuzieht, kann fundierte Entscheidungen treffen – und das Erbe im besten Fall als Vermögenswert für die Zukunft nutzen.
Sie haben eine Immobilie in Bremen oder Umgebung geerbt und wünschen eine unverbindliche Beratung? In unserem Ratgeber für Erben finden Sie weitere Informationen – oder kontaktieren Sie uns direkt. Wir helfen Ihnen gerne weiter.
FAQ
Wie viel Zeit habe ich, um mich für oder gegen das Erbe zu entscheiden?
Die Frist zur Erbausschlagung beträgt 6 Wochen ab Kenntnis des Erbfalls (§ 1944 BGB). Halten Sie sich im Ausland auf, verlängert sie sich auf 6 Monate. Innerhalb dieser Zeit sollten Sie sich einen Überblick über den Wert der Immobilie und mögliche Verbindlichkeiten verschaffen.
Erbe ich auch die Schulden mit?
Ja. Mit der Annahme einer Erbschaft übernehmen Sie nicht nur das Vermögen, sondern auch alle Verbindlichkeiten – zum Beispiel offene Kredite, Grundschulden oder Hypotheken. Übersteigen die Schulden den Wert der Immobilie, kann eine Erbausschlagung sinnvoll sein.
Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen können?
In einer Erbengemeinschaft müssen alle wichtigen Entscheidungen einstimmig getroffen werden. Gibt es keine Einigung, kann als letztes Mittel eine Teilungsversteigerung beantragt werden – allerdings oft mit finanziellen Nachteilen für alle Beteiligten. Besser ist eine Mediation oder Beratung durch neutrale Fachleute.
