Das können Selbstnutzer von der Steuer absetzen
Als Selbstnutzer einer Immobilie sind die steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten deutlich begrenzter als bei Vermietern. Die vorhandenen Möglichkeiten sollten aber dennoch genutzt werden – jeder Euro zählt. Die wichtigsten Posten, die Sie steuerlich geltend machen können, sind Handwerkerkosten, haushaltsnahe Dienstleistungen, energetische Sanierungen und bei denkmalgeschützten Immobilien besondere Sonderabschreibungen.
Handwerkerkosten steuerlich geltend machen
Sie können 20 Prozent der Lohnkosten für Handwerkerarbeiten direkt von der Steuerschuld abziehen. Der maximale Steuervorteil liegt bei 1.200 Euro pro Jahr.
Das können Sie alles absetzen:
- Renovierungsarbeiten (Malerarbeiten, Tapezieren, Bodenverlegung)
- Modernisierungsarbeiten (Badezimmer-Sanierung, Küchenmontage)
- Reparaturen (Heizungswartung, Elektrikerarbeiten, Dachreparaturen)
Wichtig: Achten Sie bei der ausgestellten Rechnung darauf, dass die Lohnkosten separat von den Materialkosten ausgewiesen sind. Nur die Arbeitsleistung ist absetzbar, nicht das Material. Die Zahlung muss unbar erfolgen (Überweisung).
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Hier können Sie ebenfalls 20 Prozent der Kosten absetzen, mit einer Höchstgrenze von 4.000 Euro Steuerermäßigung pro Jahr.
Dazu gehören:
- Gartenpflege und Winterdienst
- Reinigungsdienste
- Hausmeisterdienste
- Schornsteinfeger
- Haushaltshilfe per Minijob (muss über die Minijob-Zentrale angemeldet sein)
Energetische Sanierungen: Bis zu 40.000 Euro Förderung
Seit 2020 können Selbstnutzer 20 Prozent der Kosten für energetische Sanierungen ihres Eigenheims über drei Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Die Obergrenze liegt bei 40.000 Euro pro Immobilie.
Förderfähige Maßnahmen:
- Neue Heizungsanlage (z. B. Wärmepumpe, Solarthermie)
- Wärmedämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke
- Austausch von Fenstern und Außentüren
- Optimierung bestehender Heizungsanlagen
- Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
Voraussetzungen:
- Die Immobilie muss mindestens 10 Jahre alt sein
- Sie müssen selbst darin wohnen
- Die Arbeiten müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt werden
- Eine Bescheinigung des Fachunternehmens ist erforderlich
Denkmalgeschützte Immobilien: 90 % Sonderabschreibung
Selbstnutzer von denkmalgeschützten Immobilien können insgesamt 90 Prozent der Sanierungskosten als Sonderausgaben abschreiben. Die Abschreibung erstreckt sich über 10 Jahre – Sie können also pro Jahr 9 Prozent abschreiben. Dies kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen.
Voraussetzung: Die Sanierungsmaßnahmen müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und genehmigt sein.
Home-Office-Kosten absetzen
Wenn Sie einen Raum ausschließlich beruflich nutzen, können Sie anteilige Kosten wie Heizung, Strom oder Renovierungen als Werbungskosten geltend machen.
Alternative: Homeoffice-Pauschale – Seit 2023 beträgt die Pauschale 6 Euro pro Tag für maximal 210 Tage (1.260 Euro pro Jahr) – auch ohne separates Arbeitszimmer.
Steuervorteile für Vermieter: Umfassende Abschreibungsmöglichkeiten
Als Vermieter profitieren Sie von deutlich weitreichenderen steuerlichen Vorteilen. Sie können nahezu alle Kosten als Werbungskosten absetzen und über die AfA eine erhebliche Steuerentlastung erreichen.
Gebäude-Abschreibung (AfA)
Sie können jährlich 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über 50 Jahre abschreiben (bei Altbauten vor 1925: 2,5 % über 40 Jahre).
Rechenbeispiel:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 400.000 € |
| Davon Grundstück | 100.000 € |
| Gebäudewert | 300.000 € |
| Jährliche AfA (2 %) | 6.000 € |
Diese 6.000 € können Sie jährlich von Ihren Mieteinnahmen abziehen – ohne tatsächlichen Geldabfluss.
Höhere AfA durch Restnutzungsdauergutachten
Mit einem professionellen Gutachten können Sie eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen und damit die AfA deutlich erhöhen – oft hochrelevant bei älteren Immobilien.
Wann lohnt sich ein Gutachten?
- Altbauten mit Sanierungsstau
- Bauliche Mängel / Schäden
- Geplante umfassende Modernisierung
Sofort absetzbare Werbungskosten
Zu den typischen Werbungskosten gehören:
- Hausverwaltung
- Reparaturen & Instandhaltung
- Versicherungen
- Grundsteuer
- Kreditzinsen (voll absetzbar)
- Maklergebühren bei Neuvermietung
- Inserate & Vermarktungskosten
- Rechts‐ und Steuerberatung
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Der entscheidende Unterschied
Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist für Vermieter von zentraler Bedeutung – sie entscheidet darüber, ob Sie Kosten sofort in voller Höhe absetzen können oder diese über 50 Jahre verteilt abschreiben müssen.
Was ist Erhaltungsaufwand?
Erhaltungsaufwand umfasst alle Maßnahmen, die dazu dienen, ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen – ohne dass dabei der Standard wesentlich verbessert wird. Diese Kosten können Sie sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzen.
Typische Beispiele für Erhaltungsaufwand:
- Austausch defekter Fenster gegen gleichwertige neue Fenster
- Erneuerung der Heizungsanlage in vergleichbarer Qualität
- Reparatur oder Austausch von Bodenbelägen
- Malerarbeiten, Tapezieren
- Dachreparaturen (ohne Erweiterung)
- Sanitärreparaturen und -erneuerungen
- Erneuerung der Elektroinstallation
Was sind Herstellungskosten?
Herstellungskosten entstehen, wenn durch Baumaßnahmen der Standard eines Gebäudes wesentlich verbessert, seine Nutzungsdauer deutlich verlängert oder die Nutzungsmöglichkeit erweitert wird. Diese Kosten müssen über die Abschreibung (AfA) verteilt über 50 Jahre geltend gemacht werden.
Typische Beispiele für Herstellungskosten:
- Dachausbau oder Aufstockung
- Anbau eines Wintergartens oder Balkons
- Einbau eines zusätzlichen Badezimmers
- Ausbau des Kellers zu Wohnraum
- Einbau einer Zentralheizung, wo vorher Einzelöfen waren
- Grundrissänderungen mit wesentlicher Verbesserung
Die 4.000-Euro-Vereinfachungsregelung
Eine wichtige Erleichterung für Vermieter: Betragen die Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro netto (ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, können Sie diese auf Antrag stets als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand behandeln – selbst wenn es sich dem Grunde nach um Herstellungskosten handelt.
Wichtig: Diese Grenze gilt pro einzelner Baumaßnahme, nicht pro Jahr. Sie können also mehrere Maßnahmen unter 4.000 Euro im selben Jahr durchführen und alle sofort absetzen.
Praxis-Tipp: Planen Sie größere Sanierungen strategisch in mehreren Etappen:
- Im Frühjahr: Fenstertausch für 3.800 Euro
- Im Sommer: Badezimmersanierung für 3.900 Euro
- Im Herbst: Elektrikerarbeiten für 3.500 Euro
- Im Winter: Malerarbeiten für 2.900 Euro
Alle vier Maßnahmen können Sie sofort in voller Höhe absetzen, obwohl die Gesamtsumme 14.100 Euro beträgt.
Die 3-Jahres-Regel: Vorsicht bei anschaffungsnahen Herstellungskosten
Besondere Vorsicht ist in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf geboten. Hier greift die sogenannte 15-Prozent-Grenze: Übersteigen Ihre Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (netto, ohne Umsatzsteuer) innerhalb dieser drei Jahre 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück), werden alle diese Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert.
Die Konsequenz: Sie können diese Kosten nicht sofort absetzen, sondern müssen sie zusammen mit dem Gebäudewert über 50 Jahre abschreiben – mit nur 2 Prozent pro Jahr. Das bedeutet einen erheblichen Liquiditätsnachteil.
Rechenbeispiel:
- Kaufpreis Immobilie: 400.000 Euro
- Davon Grundstückswert: 100.000 Euro
- Davon Gebäudewert: 300.000 Euro
- 15 % von 300.000 Euro = 45.000 Euro (kritische Grenze)
Szenario 1 – Grenze eingehalten: Sie investieren in den ersten drei Jahren 42.000 Euro in Renovierungen. Diese können Sie sofort als Werbungskosten absetzen – voller Steuereffekt im jeweiligen Jahr.
Szenario 2 – Grenze überschritten: Sie investieren in den ersten drei Jahren 48.000 Euro in Renovierungen. Damit haben Sie die 45.000-Euro-Grenze überschritten. Alle 48.000 Euro werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. Pro Jahr können Sie nur 960 Euro (2 % von 48.000 Euro) absetzen statt der vollen 48.000 Euro.
Wichtige Ausnahmen – nicht in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden:
- Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen), sofern diese nicht im engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen stehen
- Echte Herstellungskosten wie Anbauten oder Aufstockungen (diese werden ohnehin über 50 Jahre abgeschrieben)
- Kosten, die nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist anfallen
Strategische Empfehlungen für Käufer von Bestandsimmobilien:
- Planen Sie größere Sanierungen möglichst erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist
- Wenn Sanierung sofort nötig: Prüfen Sie, ob Sie unter der 15-Prozent-Grenze bleiben können
- Nutzen Sie die 4.000-Euro-Regel: Auch bei Überschreitung der 15-Prozent-Grenze bleiben Einzelmaßnahmen unter 4.000 Euro sofort absetzbar
- Dokumentieren Sie genau, welche Kosten wann angefallen sind
- Lassen Sie sich im Zweifelsfall steuerlich beraten, bevor Sie größere Investitionen tätigen
Achtung: Der Drei-Jahres-Zeitraum beginnt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten – in der Regel der Tag der Schlüsselübergabe, nicht der Tag der notariellen Beurkundung.
Denkmalgeschützte Immobilien
Vermieter können 100 % der Sanierungskosten abschreiben – 8 Jahre je 9 % und 4 Jahre je 7 %.
Verlustverrechnung
Verluste aus Vermietung können mit anderen Einkünften verrechnet werden – ein großer Vorteil besonders in den ersten Jahren.
Steuervorteile für Selbstnutzer und Vermieter im direkten Vergleich
Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede kompakt auf einen Blick:
| Kostenkategorie | Selbstnutzer | Vermieter |
|---|---|---|
| Handwerkerkosten | 20 % Lohnkosten, bis 1.200 € | 100 % Werbungskosten |
| Kreditzinsen | Nicht absetzbar | 100 % Werbungskosten |
| Gebäude‑AfA | Nicht möglich | 2 % über 50 Jahre (mehr mit Gutachten) |
| Energetische Sanierung | 20 % in 3 Jahren | 100 % Werbungskosten |
| Haushaltsnahe Dienstleistungen | 20 %, bis 4.000 € | 100 % Werbungskosten |
| Denkmalschutz | 90 % über 10 Jahre | 100 % über 12 Jahre |
Wichtige Hinweise für Selbstnutzer und Vermieter
Belegpflicht
Bewahren Sie alle relevanten Unterlagen sorgfältig auf – insbesondere Rechnungen mit ausgewiesenem Lohnanteil.
Steuerberater hinzuziehen
Bei komplexen Fällen – etwa Sanierungen vor dem Verkauf, Denkmalschutz oder mehreren Objekten – empfehlen wir die Unterstützung durch einen Steuerberater.
Fazit: Steuervorteile gezielt nutzen
Ob Selbstnutzer oder Vermieter – Immobilien bieten zahlreiche Möglichkeiten, steuerlich zu sparen. Wer die relevanten Regelungen kennt und nachweist, kann jedes Jahr spürbare finanzielle Vorteile erzielen. Entscheidend ist, die unterschiedlichen Absetzungen korrekt zuzuordnen und Fristen sowie Nachweispflichten einzuhalten.
Die wichtigsten Erfolgsfaktoren:
- Belege vollständig und übersichtlich sammeln
- Lohn- und Materialkosten strikt trennen lassen
- Nur unbare Zahlungen vornehmen
- Bei älteren Gebäuden ein Restnutzungsdauergutachten prüfen
- Die 3-Jahres-Regel bei Vermietungsobjekten unbedingt beachten
- Fristen und steuerliche Formalien einhalten
- Bei Unsicherheiten professionelle steuerliche Beratung nutzen
Hinweis / Haftungsausschluss: Die in diesem Beitrag bereitgestellten Informationen wurden sorgfältig recherchiert. Sie ersetzen jedoch keine steuerliche Beratung und stellen keine verbindliche Auskunft dar. Steuerliche Regelungen können sich ändern und müssen stets individuell geprüft werden. Bitte wenden Sie sich für verbindliche Aussagen an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.
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