Eine Immobilie kann steuerliche Vorteile bieten – Übersicht für Selbstnutzer und Vermieter

Was können Immobilieneigentümer von der Steuer absetzen?

Selbstnutzer können 20 Prozent der Lohnkosten für Handwerkerarbeiten (bis 1.200 Euro Ermäßigung im Jahr), 20 Prozent haushaltsnaher Dienstleistungen (bis 4.000 Euro) und bei energetischen Sanierungen 20 Prozent der Kosten über drei Jahre (bis 40.000 Euro je Objekt) geltend machen. Vermieter setzen dagegen nahezu alle Kosten als Werbungskosten ab, einschließlich Kreditzinsen, und schreiben das Gebäude mit in der Regel 2 Prozent jährlich ab. Kreditzinsen sind für Selbstnutzer nicht absetzbar.

Das können Selbstnutzer von der Steuer absetzen

Als Selbstnutzer sind Ihre Möglichkeiten deutlich begrenzter als bei Vermietern, weil Sie keine Einkünfte aus der Immobilie erzielen. Die vorhandenen Möglichkeiten sollten Sie aber nutzen.

Handwerkerkosten

Sie können 20 Prozent der Lohnkosten für Handwerkerarbeiten direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen (§ 35a Abs. 3 EStG). Begünstigt sind Aufwendungen bis 6.000 Euro im Jahr, der maximale Steuervorteil liegt damit bei 1.200 Euro.

Dazu gehören:

• Renovierungsarbeiten wie Malerarbeiten, Tapezieren oder Bodenverlegung
• Modernisierungen wie eine Badsanierung oder die Küchenmontage
• Reparaturen, etwa Heizungswartung, Elektrikerarbeiten oder Dachreparaturen

Zwei Formalien entscheiden darüber, ob das Finanzamt den Abzug anerkennt. Erstens muss die Rechnung die Lohnkosten getrennt von den Materialkosten ausweisen, denn nur die Arbeitsleistung ist begünstigt. Zweitens muss die Zahlung unbar erfolgen; Barzahlung schließt den Abzug aus, selbst mit Rechnung und Quittung.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Auch hier sind es 20 Prozent der Kosten, begünstigt sind Aufwendungen bis 20.000 Euro im Jahr, was einer Steuerermäßigung von höchstens 4.000 Euro entspricht (§ 35a Abs. 2 EStG). Dazu gehören Gartenpflege und Winterdienst, Reinigungsdienste, Hausmeisterdienste und der Schornsteinfeger.

Eine eigene Regelung gilt für eine Haushaltshilfe im Minijob: Ist sie über das Haushaltsscheckverfahren der Minijob-Zentrale angemeldet, können Sie ebenfalls 20 Prozent der Kosten abziehen, hier allerdings höchstens 510 Euro im Jahr (§ 35a Abs. 1 EStG).

Energetische Sanierung: bis zu 40.000 Euro

Der größte Posten für Selbstnutzer. Seit 2020 können Sie 20 Prozent der Kosten einer energetischen Sanierung über drei Jahre von der Steuerschuld abziehen: im ersten und zweiten Jahr jeweils 7 Prozent, im dritten Jahr 6 Prozent. Die Obergrenze liegt bei 40.000 Euro je Objekt (§ 35c EStG).

Begünstigt sind unter anderem:

• eine neue Heizungsanlage, etwa Wärmepumpe oder Solarthermie
• Wärmedämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke
• Austausch von Fenstern und Außentüren
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen
• digitale Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung

Die Voraussetzungen sind streng: Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein, Sie müssen es selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen, die Arbeiten müssen von einem Fachunternehmen ausgeführt werden, und Sie brauchen eine Bescheinigung nach amtlichem Muster. Wichtig: Eine Doppelförderung ist ausgeschlossen. Wer für dieselbe Maßnahme KfW- oder BAFA-Zuschüsse erhält, kann § 35c nicht zusätzlich nutzen. Rechnen Sie also vorher, welcher Weg günstiger ist.

Denkmalgeschützte Immobilien

Selbstnutzer eines Baudenkmals können 90 Prozent der Sanierungskosten als Sonderausgaben abziehen, verteilt auf zehn Jahre mit jeweils 9 Prozent (§ 10f EStG). Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr bescheinigt werden. Stimmen Sie das ab, bevor der erste Handwerker kommt; nachträglich ist die Bescheinigung nicht zu bekommen.

Arbeitszimmer und Homeoffice

Hier hat sich 2023 einiges geändert. Ein häusliches Arbeitszimmer ist nur noch dann mit den tatsächlichen Kosten oder pauschal mit 1.260 Euro im Jahr abziehbar, wenn es den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit bildet. Trifft das nicht zu, bleibt die Tagespauschale von 6 Euro für höchstens 210 Tage im Jahr, also maximal 1.260 Euro (§ 4 Abs. 5 Nr. 6b und 6c EStG). Beide Wege lassen sich für denselben Tag nicht kombinieren.

Steuervorteile für Vermieter

Als Vermieter erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und können nahezu alle damit verbundenen Kosten als Werbungskosten absetzen.

Gebäudeabschreibung (AfA)

Sie schreiben den Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungskosten jährlich ab, in der Regel mit 2 Prozent über 50 Jahre, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 Prozent über 40 Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG).

Ein Rechenbeispiel:

Diese 6.000 Euro mindern Ihre Mieteinnahmen, ohne dass Geld abfließt. Wichtig ist die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude, denn nur das Gebäude ist abschreibbar. Halten Sie sie möglichst schon im Kaufvertrag fest; das Finanzamt prüft sie und korrigiert bei unplausiblen Werten.

Für Neubauten gibt es zusätzliche Möglichkeiten: Bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist eine degressive Abschreibung von 5 Prozent möglich (§ 7 Abs. 5a EStG), unter weiteren Voraussetzungen kommt die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau hinzu (§ 7b EStG).

Höhere Abschreibung über die Restnutzungsdauer

Weisen Sie eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach, erhöht sich die Abschreibung entsprechend: Bei 25 Jahren wären es 4 statt 2 Prozent. Das lohnt sich vor allem bei Altbauten mit Sanierungsstau, baulichen Mängeln oder anstehender umfassender Modernisierung.

Die Anforderungen sind allerdings gestiegen. Das Finanzamt verlangt ein Gutachten, das sich ausdrücklich mit der Restnutzungsdauer befasst und einer anerkannten Methodik folgt; eine pauschale Schätzung oder ein reines Rechenmodell genügt nicht. Klären Sie Aufwand und Erfolgsaussichten vorher mit Ihrer Steuerberatung.

Sofort absetzbare Werbungskosten

• Kreditzinsen in vollem Umfang, die Tilgung dagegen nicht
• Hausverwaltung
• Reparaturen und Instandhaltung
• Versicherungen
• Grundsteuer, soweit nicht auf Mieter umgelegt
• Maklergebühren bei Neuvermietung
• Inserate und Vermarktungskosten
• Rechts- und Steuerberatung, soweit die Vermietung betroffen ist
• nicht auf Mieter umlegbare Betriebskosten

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Diese Abgrenzung entscheidet darüber, ob Sie Kosten sofort in voller Höhe absetzen oder über Jahrzehnte verteilen müssen. Sie ist für Vermieter die wichtigste steuerliche Unterscheidung überhaupt.

Erhaltungsaufwand erhält oder stellt den ordnungsgemäßen Zustand wieder her, ohne den Standard wesentlich zu verbessern. Diese Kosten sind sofort in voller Höhe abziehbar: der Austausch defekter Fenster gegen gleichwertige, die Erneuerung der Heizung in vergleichbarer Qualität, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Dachreparaturen ohne Erweiterung, Sanitär- und Elektroerneuerungen.

Herstellungskosten entstehen, wenn der Standard wesentlich verbessert, die Nutzungsdauer deutlich verlängert oder die Nutzungsmöglichkeit erweitert wird. Sie werden über die Abschreibung verteilt: Dachausbau oder Aufstockung, Anbau von Wintergarten oder Balkon, ein zusätzliches Badezimmer, Kellerausbau zu Wohnraum, Einbau einer Zentralheizung anstelle von Einzelöfen, größere Grundrissänderungen.

Die 4.000-Euro-Vereinfachungsregelung

Betragen die Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro netto je Gebäude, können sie auf Antrag als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt werden, auch wenn es sich dem Grunde nach um Herstellungskosten handelt (R 21.1 Abs. 2 der Einkommensteuer-Richtlinien).

Zwei Einschränkungen sollten Sie dabei kennen, weil sie im Netz oft fehlen. Erstens beurteilt das Finanzamt, was eine einzelne Baumaßnahme ist: Gehören mehrere Arbeiten zu einem einheitlichen Sanierungsvorhaben, werden sie zusammengefasst, und eine künstliche Aufteilung in Etappen unter 4.000 Euro trägt nicht. Zweitens ist dies eine Verwaltungsvereinfachung, keine gesetzliche Ausnahme. Sie kann die im folgenden Abschnitt beschriebene Fünfzehn-Prozent-Grenze deshalb nicht aushebeln.

Die Fünfzehn-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren

Besondere Vorsicht ist in den ersten drei Jahren nach dem Kauf geboten. Übersteigen Ihre Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in diesem Zeitraum 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Abschreibung. Maßgeblich sind dabei die Nettobeträge ohne Umsatzsteuer.

Sechstausend Euro mehr Investition führen also dazu, dass Sie statt 42.000 Euro sofort nur noch 960 Euro im Jahr absetzen können. Nicht einbezogen werden echte Herstellungskosten wie Anbauten, die ohnehin abgeschrieben werden, sowie Kosten nach Ablauf der drei Jahre. Bei Schönheitsreparaturen ist Vorsicht geboten: Sie werden mit einbezogen, wenn sie in engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit einer umfassenden Modernisierung stehen.

Der Dreijahreszeitraum beginnt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, also in der Regel mit der Übergabe, nicht mit der notariellen Beurkundung.

Praktisch heißt das: Planen Sie größere Sanierungen möglichst nach Ablauf der drei Jahre, oder bleiben Sie bewusst unter der Grenze. Dokumentieren Sie genau, welche Kosten wann angefallen sind, und lassen Sie sich vor größeren Investitionen steuerlich beraten. Was bei einem Objekt mit Sanierungsbedarf tatsächlich ansteht und was es kostet, zeigt der Beitrag Welcher Makler in Bremen kennt sich mit Sanierung aus?

Denkmalgeschützte Immobilien

Vermieter können 100 Prozent der begünstigten Sanierungskosten abschreiben: acht Jahre mit jeweils 9 Prozent und vier Jahre mit jeweils 7 Prozent (§ 7i EStG). Auch hier ist die vorherige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde Voraussetzung.

Verlustverrechnung

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, können Sie den Verlust mit anderen Einkünften verrechnen. Das wirkt vor allem in den ersten Jahren, wenn Zinsen hoch und Miete noch niedrig sind. Das Finanzamt prüft dabei, ob eine dauerhafte Überschussabsicht besteht; bei über Jahre hinweg geplanten Verlusten kann es die Einkünfte als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei behandeln.

Selbstnutzer und Vermieter im Vergleich

Worauf Sie in jedem Fall achten sollten

• Belege vollständig aufbewahren, insbesondere Rechnungen mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil.
• Unbar zahlen. Bei Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen schließt Barzahlung den Abzug aus.
• Bescheinigungen vorher klären, etwa bei energetischer Sanierung und Denkmalschutz. Nachträglich sind sie oft nicht zu bekommen.
• Doppelförderung prüfen. Zuschüsse von KfW oder BAFA und die Steuerermäßigung nach § 35c schließen sich aus.
• Fristen im Blick behalten, vor allem die Dreijahresfrist bei Vermietungsobjekten und die Zehnjahresfrist beim Verkauf.

Zum letzten Punkt: Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss den Gewinn versteuern, und die geltend gemachten Abschreibungen erhöhen diesen Gewinn zusätzlich. Die Steuervorteile der Vermietung holen Sie beim Verkauf also teilweise wieder ein. Die Einzelheiten erklärt der Beitrag Wann muss ich in Bremen Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?

Fazit: Steuervorteile gezielt nutzen

Ob Selbstnutzer oder Vermieter, Immobilien bieten erhebliche steuerliche Möglichkeiten. Entscheidend ist, die Kosten korrekt zuzuordnen und Fristen wie Nachweispflichten einzuhalten. Die größten Hebel sind für Selbstnutzer die energetische Sanierung, für Vermieter die Gebäudeabschreibung und die Frage, ob eine Maßnahme Erhaltungsaufwand ist oder nicht.

Der größte Fehler ist dagegen fast immer derselbe: in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zu viel zu sanieren und damit die Fünfzehn-Prozent-Grenze zu überschreiten.

Hinweis: Die Informationen in diesem Beitrag sind sorgfältig recherchiert, ersetzen aber keine steuerliche Beratung und stellen keine verbindliche Auskunft dar. Steuerliche Regelungen ändern sich und müssen individuell geprüft werden. Wenden Sie sich für verbindliche Aussagen an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

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Bei der steuerlichen Beurteilung sind wir nicht Ihr Ansprechpartner, das ist Ihre Steuerberatung. Was wir beantworten können, ist die Frage nach dem Wert: Erwin Stripling ist Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, und bei einer Bewertung ordnen wir auch die Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudewert ein, die für Ihre Abschreibung maßgeblich ist.

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