Dafür ist die Wohnfläche wichtig
Für den Immobilienpreis
Die Wohnfläche ist eines der zentralen Elemente zur Bestimmung des Immobilienwertes. Deutlich wird dieser Umstand vor allem daran, dass Informationen über Immobilienpreise in der Regel in Kosten pro Quadratmeter angegeben werden. Nehmen wir die Immobilienpreise 2024 in Bremen als Beispiel: Der Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen liegt bei durchschnittlich etwa 2.700 Euro. Wird die Wohnfläche zu gering angegeben – und seien es nur 3 m² – verliert der Eigentümer 8.100 Euro. Nachrechnen lohnt sich also.
Für Banken, Versicherungen und Vermieter
- Für Banken: Banken benötigen eine Wohnflächenberechnung, um den Immobilienwert zu überprüfen und ihr Finanzierungsrisiko zu bestimmen. Eine falsche oder fehlende Wohnflächenberechnung kann daher dazu führen, dass die Finanzierung abgelehnt oder nur zu schlechteren Konditionen gewährt wird.
- Für Versicherungen: Hier besteht das Risiko, dass zu hohe oder zu niedrige Beiträge für die Wohngebäude- oder Hausratversicherung gezahlt werden müssen. Im Schadensfall kann eine falsche Wohnflächenangabe zudem zu Problemen bei der Regulierung führen.
- Bei Vermietungen: Die Wohnfläche ist die Basis für die Miethöhe. Eine fehlerhafte Angabe kann zu Mietminderungen und rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
Sie sehen, es ist wichtig, die Wohnfläche korrekt zu berechnen. Doch wie funktioniert das?
So wird die Wohnfläche nach WoFlV berechnet
Es gibt aktuell zwei Arten, die Wohnfläche zu berechnen: nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und nach der DIN-Norm 277. Wir beschränken uns in diesem Artikel auf die Berechnung gemäß WoFlV, da diese die gängigste Methode ist, vor Gericht anerkannt wird und im juristischen Streitfall als Berechnungsmethode herangezogen wird.
Allgemein lässt sich sagen, dass bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung die Grundflächen der tatsächlich zu Wohnzwecken genutzten Räume, die höher als 2 Meter sind, addiert werden.
Anteilige Anrechnung von Zusatzflächen
Zusatzflächen, die nur eingeschränkt nutzbar sind, werden nur anteilig zur Wohnfläche gezählt:
- Balkon und Terrasse: In der Regel 25 %. Bei besonders hochwertiger Ausführung oder überdachten Bereichen sind maximal 50 % zulässig.
- Kaltwintergarten: Wird in der Regel mit 50 % zur Wohnfläche gezählt, da er nicht ganzjährig nutzbar ist.
- Warmwintergarten: Zählt zu 100 %, wenn er beheizt ist und als vollwertiger Wohnraum genutzt werden kann.
Sonderfall: Dachschrägen und niedrige Raumhöhen
Bei Räumen mit Dachschrägen spielt die Raumhöhe eine entscheidende Rolle. Teile des Raums, die unterhalb der Schrägen liegen, müssen anteilig von der Grundfläche abgezogen werden:
- Raumhöhe über 2 Meter: 100 % Anrechnung
- Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern: 50 % Anrechnung
- Raumhöhe unter 1 Meter: 0 % – wird vollständig abgezogen
Vor allem bei den obersten Etagen eines Einfamilienhauses oder in Dachgeschosswohnungen führt diese Berechnungsvorschrift dazu, dass ein erheblicher Teil der theoretisch vorhandenen Wohnfläche abgezogen werden muss. In der Praxis bedeutet das: Ein Dachgeschoss mit 60 m² Grundfläche kann nach WoFlV schnell nur noch 45 m² anrechenbare Wohnfläche haben.
Was nicht zur Wohnfläche zählt
Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie niedriger als 1,5 Meter sind und eine Grundfläche von weniger als 0,1 m² haben. Folgende Räume werden grundsätzlich nicht zur Wohnfläche gezählt:
- Kellerräume (auch ausgebaute)
- Heizungsräume
- Garagen und Stellplätze
- Waschküchen und Trockenräume
- Dachböden ohne Wohnraumqualität
Besonderheiten bei Mietwohnungen
Bei der Vermietung einer Immobilie ist eine korrekt angegebene Wohnfläche besonders wichtig – Vermieter sollten der Versuchung widerstehen, eine zu hohe Wohnfläche anzugeben. Mieter haben nämlich einen Anspruch darauf, nur das zu bezahlen, was sie auch tatsächlich nutzen. Ist die im Mietvertrag ausgewiesene Wohnfläche zu hoch, machen Vermieter sich angreifbar. Negative Abweichungen können vom Mieter reklamiert werden, wodurch sich die Miete und die Nebenkosten um die fehlenden Quadratmeter verringern können. Die Kalkulation des Vermieters passt dann nicht mehr.
Wichtig ist ebenfalls, an die Mietpreisbremse zu denken. Sie gilt in der Stadtgemeinde Bremen (nicht in Bremerhaven), um zu verhindern, dass die Mietpreise bei Neuvermietungen überdurchschnittlich steigen. Berechnungsgrundlage ist der Mietpreis pro Quadratmeter. Weicht nun die zugrunde gelegte Wohnfläche stark von der Realität ab, wird die Berechnung entsprechend positiv oder negativ verfälscht.
Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung
In der Praxis sehen wir immer wieder dieselben Fehler:
- Alte Bauunterlagen übernommen: Viele Eigentümer nutzen die Wohnflächenangabe aus dem Bauantrag – diese ist oft veraltet oder wurde nach anderen Methoden berechnet. Zudem wurden nachträgliche Umbauten häufig nicht berücksichtigt.
- Dachschrägen nicht korrekt berücksichtigt: Gerade bei Dachgeschosswohnungen wird die Fläche unter Schrägen oft fälschlicherweise zu 100 % angerechnet.
- Balkone falsch bewertet: Ein einfacher Balkon zählt nur zu 25 %, nicht zu 50 %. Die höhere Anrechnung ist nur bei besonderer Ausstattung zulässig.
- Keller als Wohnfläche: Auch ein ausgebauter Hobbyraum oder ein Partykeller zählt nicht zur Wohnfläche – selbst wenn er beheizt und gut nutzbar ist.
- Unterschiedliche Berechnungsmethoden: Manche Unterlagen basieren auf der DIN 277, andere auf der WoFlV. Die Ergebnisse können deutlich voneinander abweichen.
Eine professionelle Neuvermessung schafft Klarheit – und führt in vielen Fällen zu einem höheren Verkaufspreis, weil die tatsächliche Wohnfläche größer ist als in alten Unterlagen angegeben.
Wir übernehmen die Wohnflächenberechnung für Ihre Immobilie
Wir führen bei allen Objekten, die wir vermarkten, eine umfassende Vor-Ort-Begehung durch und stellen alle für den Verkauf erforderlichen Unterlagen zusammen. Dazu zählt auch die Aufbereitung des Grundrisses und der Wohnflächenberechnung. Bei Bedarf führen wir eine Neuvermessung durch und erstellen einen aktuellen Grundriss sowie eine korrekte Wohnflächenberechnung – für optimale Verkaufsbedingungen.
Haben Sie Fragen zur Wohnflächenberechnung oder möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen? Dann sprechen Sie uns gerne unverbindlich an.
FAQ
Wo finde ich die Wohnfläche meiner Immobilie?
In der Wohn- und Nutzflächenberechnung. Dieses Dokument wurde meist vom Architekten im Rahmen des Bauantrags erstellt. Bei älteren Immobilien liegt es oft in den Bauunterlagen oder beim zuständigen Bauamt. Falls Sie es nicht finden, kann auch ein altes Exposé Hinweise geben – allerdings sollten diese Angaben vor einem Verkauf immer überprüft werden, da sie häufig veraltet oder nach anderen Methoden berechnet sind.
Zählt mein Balkon zur Wohnfläche?
Ja, aber nur anteilig. Die Wohnflächenverordnung sieht in der Regel 25 % vor. Nur bei besonders hochwertigen Balkonen – etwa mit Südausrichtung, Überdachung oder aufwendiger Gestaltung – dürfen bis zu 50 % angesetzt werden. Für eine 8 m² große Terrasse bedeutet das: Sie erhöht die Wohnfläche um 2 bis 4 m².
Was passiert, wenn die Wohnfläche im Exposé falsch ist?
Bei Mietwohnungen gilt laut BGH: Ab einer Abweichung von mehr als 10 % liegt ein Mangel vor – Mieter können die Miete rückwirkend mindern. Bei Kaufverträgen urteilen Gerichte strenger: Das OLG Stuttgart hat beispielsweise nur 5 % Toleranz akzeptiert. Darüber hinaus drohen Kaufpreisminderung oder Schadensersatzforderungen. Eine sorgfältige Berechnung vor dem Verkauf schützt vor solchen Risiken.
