Diese 8 Faktoren beeinflussen den Immobilienwert in Bremen
1. Lage, Lage, Lage: Warum der Standort den Preis bestimmt
Dieses Makler-Mantra kommt nicht von ungefähr. Der Standort ist der wichtigste Preisfaktor überhaupt. Sie haben vermutlich selbst sofort ein Bild im Kopf, wenn Sie an verschiedene Bremer Stadtteile denken. Je attraktiver ein Stadtteil ist, desto höher können Sie den Immobilienpreis ansetzen, denn Sie verkaufen zusätzlich zum Wohnkomfort auch Lebensqualität. Die Attraktivität wird unter anderem von der Art der Bebauung, von der Verkehrsanbindung und Infrastruktur sowie von vorhandenen Grünflächen, Schulen, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten bestimmt. In Bremen zeigen sich diese Unterschiede deutlich: Während in Schwachhausen oder Horn-Lehe Spitzenpreise erzielt werden, liegen die Quadratmeterpreise in Gröpelingen oder Tenever teils bei der Hälfte.
2. Alter und Beschaffenheit der Immobilie
Ein weiterer naheliegender Aspekt, der den Immobilienpreis bestimmt, ist das Alter und der Zustand der Immobilie selbst. So gibt es erhebliche Preisunterschiede zwischen einem Neu- und Altbau. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Im Neubau stehen in den nächsten Jahren erst mal keine Investitionen an. Im Altbau muss genau geprüft werden, wann bestimmte Modernisierungsmaßnahmen wie Austausch der Elektrik, Einbau der Heizung, Sanierung des Dachs etc. durchgeführt wurden. Ist eine Sanierung erfolgt, kann diese Immobilie allerdings je nach Umfang der Maßnahmen sogar mehr wert sein als ein Neubau. Besonders gefragt sind in Bremen kernsanierte Altbauten mit modernem Innenleben – sie verbinden Charakter mit zeitgemäßem Wohnkomfort.
3. Ausstattung der Immobilie
Dieser Aspekt ist ebenso wichtig für den Immobilienpreis und ergänzt den vorherigen Punkt. Zur Ausstattung einer Immobilie zählen ebenso die Qualität der Bauweise und der verwendeten Materialien wie auch das Innenraumdesign inklusive Bodenbeläge, Einbauküche und sanitäre Anlagen. Je neuer und hochwertiger die Ausstattung, desto höher der Wert der Immobilie. Und andersherum: Erforderliche Renovierungsmaßnahmen verringern den Immobilienwert, denn die Käufer müssen diese Kosten im Nachhinein zusätzlich aufbringen. Wenn Sie also aktiv etwas dafür tun möchten, um den Wert und die Attraktivität Ihrer Immobilie zu erhöhen, sollten Sie die Ausstattung verbessern. Allerdings gilt: Nicht jede Investition rechnet sich. Eine hochwertige Einbauküche für 30.000 Euro steigert den Verkaufspreis selten um denselben Betrag.
4. Wohnfläche und Grundstücksgröße
Wenn Sie den Immobilienmarkt in Bremen und Umgebung beobachten, ist Ihnen vermutlich schon einmal aufgefallen, dass Auswertungen aktueller Immobilienpreise und auch Prognosen über Preisentwicklungen häufig in Kosten pro Quadratmeter angegeben werden. Daraus folgt, dass die Größe des Grundstücks und der zur Verfügung stehende Wohnraum einer Immobilie Einfluss auf den Immobilienwert haben. Hat ein Haus also Aus- oder Anbaupotenzial, ist eine Wertsteigerung des Objektes möglich. Dabei gilt jedoch: Der Quadratmeterpreis sinkt häufig mit zunehmender Größe. Ein 200-Quadratmeter-Haus erzielt in der Regel einen niedrigeren Quadratmeterpreis als ein 100-Quadratmeter-Haus in vergleichbarer Lage.
5. Immobilienart: Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus
Freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – jede Immobilienart hat ihren eigenen Markt und ihre eigene Preisdynamik. Freistehende Häuser bieten maximale Privatsphäre und erzielen in der Regel höhere Quadratmeterpreise. Wohnungen in gepflegten Mehrfamilienhäusern punkten dagegen oft mit geringeren Nebenkosten und zentraler Lage. Für Kapitalanleger sind Mehrfamilienhäuser besonders interessant, da hier die Mietrendite im Vordergrund steht. Die Bewertung erfolgt dann meist über das Ertragswertverfahren.
6. Außenanlagen: Balkon, Terrasse, Garten
Ein eigener Garten, eine sonnige Terrasse oder ein großzügiger Balkon – Außenanlagen steigern die Lebensqualität und damit den Immobilienwert. Auch hier zählen Größe und Zustand: Ein gepflegter Garten mit Terrasse ist anders zu bewerten als ein verwildertes Grundstück, das erst aufwendig hergerichtet werden muss. Besonders seit der Corona-Pandemie hat der Wunsch nach Außenflächen spürbar zugenommen. Wohnungen mit Balkon oder Terrasse verkaufen sich in Bremen deutlich schneller als vergleichbare Objekte ohne Freisitz.
7. Energieeffizienz und technische Ausstattung
Ein Thema, das besonders in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen hat und auch zukünftig eine zentrale Rolle bei der Immobilienbewertung spielen wird, ist die Energieeffizienz. Gemäß Energieeinsparverordnung (2020 abgelöst vom Gebäudeenergiegesetz) besteht in Deutschland seit 2002 eine Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises für Neubauten. Für Bestandsgebäude gab es seit 2007 eine schrittweise Einführung abhängig vom Baujahr. Zentrale Fragen, die Einfluss auf den Immobilienpreis in Bremen haben, sind: Welche Energieeffizienzklasse kann das Gebäude aufweisen? Welche Heizung ist verbaut? Wie teuer ist es im Betrieb? Und wie gut lässt es sich energetisch sanieren? Immobilien mit schlechter Energiebilanz werden von Käufern zunehmend kritisch bewertet – oder es werden erhebliche Preisabschläge verhandelt.
8. Angebot, Nachfrage und Marktentwicklung
Der klassische Marktmechanismus gilt auch für Immobilien: Ist das Angebot knapp und die Nachfrage hoch, steigen die Preise. Gibt es viele Objekte und wenige Käufer, sinken sie. Nach den Zinserhöhungen 2022/2023 hat sich der Bremer Markt vom Verkäufer- zum Käufermarkt gewandelt. Aktuell stabilisieren sich die Preise wieder – wer jetzt verkaufen möchte, braucht eine realistische Einschätzung und eine durchdachte Vermarktungsstrategie. Käufer haben heute mehr Auswahl und verhandeln selbstbewusster. Umso wichtiger ist ein marktgerechter Angebotspreis von Anfang an.
Trends und Entwicklungen im Blick behalten
Auch städtebauliche Projekte beeinflussen die Immobilienpreise. Der Ausbau des Tabakquartiers in Woltmershausen, die Weiterentwicklung der Überseestadt oder die neuen Straßenbahnlinien 1 und 8 haben bestimmte Stadtteile spürbar aufgewertet. Wer Immobilienpreise und deren Entwicklung einschätzen will, sollte daher auch die Stadtentwicklung im Blick behalten.
So ermitteln Sie den richtigen Preis
Alle genannten Faktoren spielen zusammen – und genau das macht die Immobilienbewertung so komplex. Ein zu niedriger Preis kostet Sie bares Geld. Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab und verlängert die Vermarktungszeit – was am Ende oft zu noch stärkeren Preissenkungen führt.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie vor dem Verkauf eine professionelle Marktwertanalyse erstellen. So starten Sie mit einem realistischen Preis und verkaufen schneller – und besser.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist?
Wir von Stripling Immobilien bewerten Ihre Immobilie fundiert und marktgerecht – kostenfrei und unverbindlich. Auf Basis aktueller Marktdaten und unserer lokalen Expertise erhalten Sie eine realistische Einschätzung, mit der Sie sicher in den Verkauf starten können.
FAQ
Kann ich den Wert meiner Immobilie selbst steigern?
Ja, vor allem durch Modernisierungen bei Ausstattung und Energieeffizienz. Eine neue Heizung, moderne Bäder oder bessere Dämmung können den Verkaufspreis deutlich erhöhen. Wichtig: Die Kosten sollten in einem sinnvollen Verhältnis zur Wertsteigerung stehen – lassen Sie sich vorab beraten.
Wann ist der beste Zeitpunkt, um in Bremen zu verkaufen?
Das hängt von Ihrer persönlichen Situation und der Marktlage ab. Nach den Zinserhöhungen 2022/2023 stabilisieren sich die Preise aktuell wieder. Generell gilt: Ein gut vorbereiteter Verkauf mit realistischem Preis funktioniert in jeder Marktphase.
Was ist der wichtigste Faktor für den Immobilienwert?
Die Lage ist und bleibt der wichtigste Preisfaktor – nicht umsonst lautet das Makler-Mantra: Lage, Lage, Lage. Ein gepflegtes Haus in einer weniger gefragten Gegend erzielt oft deutlich weniger als ein renovierungsbedürftiges Objekt in Top-Lage wie Schwachhausen oder Horn-Lehe.
Der Grund: Alle anderen Faktoren – Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz – lassen sich durch Investitionen verändern. Die Lage nicht. Käufer kaufen nicht nur Wohnraum, sondern Lebensqualität: Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Schulen, Grünflächen und soziales Umfeld. In Bremen können die Quadratmeterpreise zwischen verschiedenen Stadtteilen um 50 bis 100 Prozent variieren. Deshalb gilt: Die Lage ist das Fundament des Immobilienwerts, alle anderen Faktoren sind Stellschrauben.
