Was ist die Spekulationssteuer und wann fällt sie an?
Die Spekulationssteuer ist im Bereich des Immobilienverkaufs eine Steuer, die fällig wird, wenn Sie eine Immobilie innerhalb der gesetzlich festgelegten Spekulationsfrist mit Gewinn verkaufen. Aktuell beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf ist der Gewinn beim Verkauf also prinzipiell steuerpflichtig. Wenn Sie die Immobilie jedoch länger als zehn Jahre halten – egal ob selbst genutzt oder vermietet – und später verkaufen, entfällt die Steuerpflicht komplett. Die 10-Jahres-Frist beginnt bereits am Tag der Beurkundung.
Das klingt jetzt erst mal recht simple, doch wie sagt man so schön: Keine Regel ohne Ausnahme. Das gilt auch für die Spekulationssteuer.
Ausnahmen von der Spekulationssteuer: Welche Möglichkeiten gibt es für Verkäufer?
Es ist wichtig, die Ausnahmen von der Spekulationssteuer zu kennen, um die eigene finanzielle Situation bestmöglich zu gestalten.
Selbstnutzung
Wird die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an.
Beispiel: Sie besitzen seit 7,5 Jahren eine Immobilie. In den ersten 5 Jahren haben Sie diese vermietet. Danach sind Sie selbst eingezogen und entscheiden nun nach 2,5 Jahren, die Immobilie zu verkaufen. In dem Beispiel fällt keine Spekulationssteuer an. Wäre der Fall andersherum: erst Selbstnutzung und dann Vermietung, wäre der Gewinn des Verkaufs nach 7,5 Jahren steuerpflichtig.
Auch wichtig: Wird die Immobilie seit Kauf komplett selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls.
Erbschaften oder Schenkungen
Nach einer Erbschaft oder Schenkung kommt es häufig vor, dass die neuen Eigentümer oder Eigentümergemeinschaften die Immobilie verkaufen möchten. Auch sie müssen die Spekulationssteuer grundsätzlich im Blick haben. Aber: Die Spekulationsfrist beginnt mit dem ursprünglichen Erwerbsdatum durch den Erblasser oder die schenkende Person. War die Immobilie also bereits länger als 10 Jahre im „Familienbesitz“, fällt keine Spekulationssteuer mehr an.
Trennungen oder Scheidungen
Darüber hinaus gibt es Regelungen für Immobilienverkäufe, die unter bestimmten Umständen im Rahmen von Scheidungen oder Trennungen stattfinden. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie stets die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen im Blick behalten und eventuell rechtzeitig einen Steuerberater konsultieren.
So berechnet sich die Spekulationssteuer
Kurz gesagt: Der Gewinn wird versteuert. Die Höhe der Steuer hängt also von der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis ab. Wurde die Immobilie vor dem Verkauf renoviert oder saniert, ist es wichtig, die Belege aufzubewahren, da diese Investitionen der Verkäuferseite zugeschrieben werden und die Steuerlast möglicherweise verringern können.
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Einkommen bzw. dem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Besprechen Sie einen Immobilienverkauf daher am besten auch mit Ihrem Steuerberater, um eine bestmögliche Lösung zu finden.
Haben Sie gerade erfahren, dass beim Verkauf Ihrer Immobilie gar keine Spekulationssteuer anfällt und möchten diese nun zum bestmöglichen Preis verkaufen? Dann vereinbaren Sie einen Termin mit uns!
Häufig gestellte Fragen:
Was gilt als Kaufdatum – Notartermin oder Grundbucheintrag?
Das Datum der notariellen Beurkundung zählt, nicht der spätere Grundbucheintrag. Das gilt sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf.
Gilt die Spekulationssteuer auch für unbebaute Grundstücke?
Ja, die 10-Jahres-Frist gilt auch für Grundstücke ohne Gebäude. Die Ausnahme der Selbstnutzung greift hier allerdings nicht.
Zählt es als Selbstnutzung, wenn meine Kinder in der Immobilie wohnen?
Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen: Die Überlassung muss unentgeltlich erfolgen und Sie müssen für das Kind noch Kindergeld oder den Kinderfreibetrag erhalten. Sobald der Kindergeldanspruch entfällt – etwa weil das Kind die Ausbildung beendet oder 25 Jahre alt wird – gilt die Überlassung nicht mehr als Selbstnutzung.
Was gilt nach Trennung, wenn mein Kind mit dem Ex-Partner in der Immobilie wohnt?
In diesem Fall liegt keine Selbstnutzung vor. Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Wohnt neben dem kindergeldberechtigten Kind auch ein Dritter (z. B. die Kindesmutter oder der Kindesvater) in der Immobilie, ist die Ausnahme nicht anwendbar.
Was passiert, wenn ich die Immobilie teilweise vermiete?
Bei gemischter Nutzung wird anteilig gerechnet. Der vermietete Teil unterliegt der Spekulationssteuer, der selbst genutzte Teil nicht.
Gilt die Überlassung an meine Eltern auch als Selbstnutzung?
Nein. Anders als bei Kindern wird die unentgeltliche Überlassung an Eltern oder Schwiegereltern steuerlich nicht als Selbstnutzung anerkannt.
Was passiert, wenn ich die Immobilie teilweise vermiete?
Bei gemischter Nutzung wird anteilig gerechnet. Der vermietete Teil unterliegt der Spekulationssteuer, der selbst genutzte Teil nicht.
