Das wichtigste auf einen Blick:
- Einfluss auf den Immobilienpreis: Eine korrekte Berechnung der Wohnfläche ist essenziell, da Abweichungen den Immobilienwert erheblich beeinflussen können.
- Fehler können teuer werden: Schon kleine Ungenauigkeiten bei der Wohnfläche führen bei marktüblichen Preisen zu finanziellen Verlusten im vier- bis fünfstelligen Bereich.
- Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV): Nur Räume mit einer Höhe über 2 Metern zählen vollständig zur Wohnfläche; Flächen unter Dachschrägen werden anteilig berücksichtigt, was besonders bei Dachgeschosswohnungen relevant ist.
Kommt es auf ein paar Quadratmeter mehr oder weniger an? Auf jeden Fall! Doch wofür ist sie genau wichtig und wie wird die Wohnfläche korrekt berechnet? Wir geben Ihnen einen Überblick.
Dafür ist die Wohnfläche wichtig
- Für den Immobilienpreis
Die Wohnfläche ist eines der zentralen Elemente zur Bestimmung des Immobilienwertes. Deutlich wird dieser Umstand vor allem daran, dass Informationen über Immobilienpreise in der Regel in Kosten pro Quadratmeter angegeben werden. Nehmen wir die Immobilienpreise 2024 in Bremen als Beispiel: Der Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen liegt bei durchschnittlich etwa 2.500 Euro. Wird die Wohnfläche zu gering angegeben – und seien es nur 3 m² – verliert der Eigentümer 7.500 Euro. Nachrechnen lohnt sich also. - Für Banken
Banken benötigen eine Wohnflächenberechnung, um den Immobilienwert zu überprüfen und ihr Finanzierungsrisiko zu bestimmen. Eine falsche oder fehlende Wohnflächenberechnung kann daher dazu führen, dass die Finanzierung abgelehnt wird. - Für Versicherungen
Hier besteht das Risiko, dass zu hohe oder zu niedrige Beiträge für die Wohngebäude- oder Hausratversicherung gezahlt werden müssen. - Bei Vermietungen
Die Wohnfläche ist die Basis für die Miethöhe.
Sie sehen, es ist wichtig, die Wohnfläche korrekt zu berechnen. Doch wie funktioniert das?
So wird die Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung berechnet
Es gibt aktuell zwei Arten, die Wohnfläche zu berechnen: nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und Berechnung nach der DIN-Norm 277. Wir beschränken uns in diesem Artikel auf die Berechnung gemäß WoFIV, da diese die gängigste Methode ist, vor Gericht anerkannt wird und im juristischen Streitfall als Berechnungsmethode herangezogen wird.
Allgemein lässt sich sagen, dass bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung die Grundflächen der tatsächlich zu Wohnzwecken genutzten Räume, die höher als 2 Meter sind, addiert werden. Zusatzflächen, die nur eingeschränkt nutzbar sind wie zum Beispiel ein Balkon oder eine Terrasse werden nur anteilig zur Wohnfläche gezählt. In der Regel sind das 25 %. Sind diese aufwendig ausgebaut, ist ein Wohnflächenanteil von maximal 50 % zulässig. Kaltwintergärten zählen mit 50 % zur Wohnfläche. Warmwintergärten sind vollwertiger Wohnraum und zählen deshalb zu 100 %. Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie niedriger als 1,5 Meter sind und eine Grundfläche von weniger als 0,1 m² haben. Abstriche werden ebenfalls bei Dachschrägen gemacht, da der Raum nicht vollständig nutzbar ist, wenn man in gewissen Bereichen nicht aufrecht stehen kann. Keller, Heizungsräume, Garagen und Waschräume zählen nicht zur Wohnfläche.
Sonderfall niedrige Raumhöhen: So wirken sie sich auf die Wohnfläche aus
Wie bereits erwähnt, gelten alle Flächen, die eine Raumhöhe von über zwei Metern haben, als reguläre Wohnräume und werden daher zu 100 % zur Wohnfläche hinzugerechnet. Dachschrägen führen in Teilen zu einer niedrigeren Raumhöhe. Teile des Raums, die unterhalb der Schrägen liegen, müssen anteilig von der Grundfläche abgezogen werden. Konkret bedeutet das: Flächen, bei denen die Raumhöhe maximal einen Meter beträgt, müssen vollständig von der Wohnfläche abgezogen werden. Alle Flächen, die eine Raumhöhe von einem Meter bis zu zwei Metern aufweisen, werden zu 50 % zur Wohnfläche hinzugerechnet.
Vor allem bei den obersten Etagen eines Einfamilienhauses oder in Dachgeschosswohnungen führt diese Berechnungsvorschrift dazu, dass ein erheblicher Teil der theoretisch vorhandenen Wohnfläche abgezogen werden muss.
Aufgepasst: Wohnflächenberechnung von Mietwohnungen
Bei der Vermietung einer Immobilie ist eine korrekt angegebene Wohnfläche sehr wichtig – Vermieter sollten der Versuchung widerstehen, eine zu hohe Wohnfläche anzugeben. Mieter haben nämlich einen Anspruch darauf, nur das zu bezahlen, was sie auch tatsächlich nutzen. Ist die im Mietvertrag ausgewiesene Wohnfläche zu hoch, machen Vermieter sich angreifbar. Negative Abweichungen können vom Mieter reklamiert werden, wodurch sich die Miete und die Nebenkosten um die fehlenden Quadratmeter verringern können. Die Kalkulation des Vermieters passt dann nicht mehr.
Wichtig ist ebenfalls, an die derzeit gültige Mietpreisbremse zu denken. Sie gilt auch in der Stadt Bremen, um zu verhindern, dass die Mietpreise überdurchschnittlich steigen. Berechnungsgrundlage ist der Mietpreis pro Quadratmeter. Weicht nun die zugrunde gelegte Wohnfläche stark von der Realität ab, wird die Berechnung entsprechend positiv oder negativ verfälscht.
Wir übernehmen die Wohnflächenberechnung für Ihre Immobilie
Wir führen bei allen Objekten, die wir vermarkten, eine umfassende Vor-Ort-Begehung durch und stellen alle für den Verkauf erforderlichen Unterlagen zusammen. Dazu zählt auch die Aufbereitung des Grundrisses und der Wohnflächenberechnung. Bei Bedarf führen wir eine Neuvermessung durch und erstellen einen aktuellen Grundriss sowie eine korrekte Wohnflächenberechnung – für optimale Verkaufsbedingungen. Haben Sie Fragen zur Wohnflächenberechnung oder zu unserem Leistungsangebot? Dann sprechen Sie uns gerne unverbindlich an.
