Das Wichtigste auf einen Blick:
- Ein Energieausweis ist Pflicht.
- In der Praxis unverzichtbar: Grundbuchauszug und Baupläne.
- Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen.
- Fehlende Dokumente verzögern den Verkauf.
- Einige Unterlagen sind nur über Behörden erhältlich.
- Optionale Unterlagen helfen bei schnellerem Verkauf.
Ein erfolgreicher Hausverkauf erfordert eine gute Vorbereitung. Neben der professionellen Präsentation der Immobilie müssen für einen rechtskräftigen Verkauf auch verschiedenste Dokumente zusammengestellt werden. Davon sind einige Dokumente wie der Energieausweis verpflichtend und andere sind optional. Doch auch auf die Optionalen sollten Sie ein Augenmerk legen, wenn Sie Ihren potenziellen Käufern ein attraktives Gesamtangebot bieten möchten. Käufer erwarten Transparenz und reibungslose Abläufe. Sie machen ihre Entscheidung häufig davon abhängig, wie professionell ein Verkäufer auftritt.
Wir von Stripling Immobilien unterstützen unsere Kunden bei der Beantragung und Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen, damit bereits alles vorliegt, wenn sich die ersten Interessenten melden. Die Frage ist nur: Welche Papiere sind nötig für einen Hausverkauf in Bremen?
Pflichtunterlagen für den Hausverkauf
Energieausweis – seit 2007 Pflicht
Seit 2007 ist der Energieausweis bei Hausverkäufen gesetzlich vorgeschrieben. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden, da es sich um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Der Energieausweis muss bereits in der Immobilienanzeige erwähnt werden und auch bei Besichtigungen vorgelegt werden können. Die Gültigkeitsdauer eines Energieausweises beträgt zehn Jahre. Sie haben die Wahl zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis. Da die Kosten für den Bedarfsausweis wesentlich höher sind, wird in der Regel der Verbrauchsausweis beantragt.
Wichtig: Für Häuser mit Bauantrag vor November 1977 ist zwingend der teurere Bedarfsausweis erforderlich.
Unterlagen, die in der Praxis unverzichtbar sind
Grundbuchauszug – der Eigentumsnachweis
Ohne aktuellen Grundbuchauszug ist kein Hausverkauf möglich. Das Dokument beweist Ihr Eigentumsrecht an der Immobilie und deckt gleichzeitig versteckte Lasten auf, sofern diese vorhanden sind. Dazu gehören zum Beispiel Hypotheken, Wegerechte oder andere Belastungen. Die Beantragung erfolgt beim Grundbuchamt Bremen. Zum Zeitpunkt des Verkaufs sollte der Grundbuchauszug idealerweise maximal drei Monate alt sein. Er ist zwar rechtlich nicht befristet, doch Banken verlangen in der Praxis einen aktuellen Grundbuchauszug. Der Notar prüft zudem am Tag des Beurkundungstermins, dass keine Auflassungsvormerkung eingetragen ist.
Baupläne und Flurkarte – die Immobilie im Detail
Grundrisse, Ansichten, Schnitt und die Wohnflächenberechnung sind zentrale Unterlagen für Käufer und Banken. Sie belegen, dass das Haus tatsächlich die Größe hat, die im Angebot angegeben wurde und bestätigen indirekt den angegebenen Verkaufspreis. Sofern Ihnen die Unterlagen nicht mehr vorliegen, können Sie diese beim Bauordnungsamt beantragen. Oder sprechen Sie, sofern möglich, den Architekten oder Bauträger an. Bei älteren Gebäuden wird es spannend, wenn es Umbaumaßnahmen gab, denn diese müssen in der Dokumentation zu finden sein. Wenn es sich um genehmigungspflichtige Maßnahmen wie zum Beispiel einen Dachausbau handelt, ist selbstverständlich auch die Genehmigung vorzulegen. Die Flurkarte können Sie vom Katasteramt bekommen. Sie zeigt die exakte Lage des Grundstücks.
Optionale Unterlagen für einen schnelleren Verkauf
Wer einen schnellen Hausverkauf anstrebt, sollte noch zusätzliche Unterlagen bereithalten. Einerseits steigern Sie damit das Vertrauen in Sie als Verkäufer und andererseits gewinnt die Immobilie an Attraktivität.
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Ergänzend zum Grundbuchauszug kann es sinnvoll sein, eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis zu beantragen. Anders als im Grundbuch sind dort die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eingetragen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Dazu gehören zum Beispiel Abstandsregelungen oder die Gewährleistung von Zufahrten.
Modernisierungsbelege – damit der Schein nicht trügt
Modernisierungsbelege zeigen den Werterhalt und können dazu beitragen, den Verkaufspreis rechtfertigen. Eine nachweislich neue Heizung zeigt den Interessenten, dass an dieser Stelle in der nächsten Zeit keine Investitionen zu erwarten sind. Eine vor kurzem durchgeführte Dachsanierung senkt die Energiekosten. Wenn Sie diese Belege vorzeigen können, überzeugen Sie auch skeptische Käufer.
Besonderheit bei Eigentümergemeinschaften
Sowohl Reihenhäuser als auch Eigentumswohnungen können Teil einer Eigentümergemeinschaft sein. Halten Sie also die Teilungserklärung, den aktuellen Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen bereit. Darin sind alle wichtigen Informationen zum Sanierungsstand und zu den Rücklagen zu finden.
Aktueller Grundsteuerbescheid
Die Bremer Grundsteuer wurde angepasst. Seit 2025 gelten die neuen Abgaben. Halten Sie also auch den aktuellen Grundsteuerbescheid bereit. Für die neuen Eigentümer ist es wichtig zu wissen, welche Kosten sie dafür einplanen müssen.
Versicherungsunterlagen – ein oft vergessener Punkt
Die Wohngebäudeversicherung geht automatisch auf den Käufer über. Das ist eine Information, die viele nicht kennen. Dadurch wird sichergestellt, dass zu jedem Zeitpunkt Versicherungsschutz für die Immobilie besteht. Legen Sie die aktuelle Police vor, damit die Käufer über Kosten und Leistungsumfang informiert sind. Die neuen Eigentümer haben vier Wochen nach Grundbucheintrag ein Sonderkündigungsrecht. Sie können also entscheiden, ob sie die Versicherung weiterführen oder zu einem Versicherungsanbieter ihrer Wahl wechseln wollen. Diese Transparenz wird von Käufern sehr geschätzt.
Checkliste – selbst erstellen oder einfach bei uns anfordern
Erfolgreiche Hausverkäufer starten sechs bis acht Wochen vor der Vermarktung mit der Dokumentenbeschaffung. Wir empfehlen Ihnen eine Checkliste, in der Sie alle Zwischenschritte dokumentieren und erledigte Posten abhaken können. So haben Sie zu jedem Zeitpunkt den Überblick, was noch zu tun ist und an welcher Stelle Sie noch aktiv werden müssen. Besonders zeitaufwendig sind aus unserer Erfahrung Behördengänge, planen Sie hier etwas mehr Zeit ein.
Die wichtigsten Anlaufstellen in Bremen für die Beantragung von Immobilienunterlagen sind: Grundbuchamt für den Grundbuchauszug, Bauordnungsamt für die Baupläne und Baugenehmigungen, Katasteramt für die Flurkarte sowie Energieberater für den Energieausweis. Jede Behörde hat andere Öffnungszeiten und Bearbeitungsfristen – informieren Sie sich vorab online oder telefonisch.
Unser Geschenk an Sie: die digitale Checkliste „Wichtige Unterlagen für den Verkauf der Immobilie“ von Stripling Immobilien. Fordern Sie diese kostenfrei und unverbindlich auf unserer Webseite an und profitieren von unserer Erfahrung. Sie finden dort übrigens auch noch weitere Checklisten rund um den Hausverkauf, schauen Sie einfach vorbei.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie lange dauert die Beschaffung aller Unterlagen?
Mindestens sechs Wochen sollten Sie für die Beschaffung der Unterlagen einplanen. Während Versicherungsunterlagen sofort verfügbar sind, brauchen Behörden ihre Zeit. Grundbuchauszug und Baulastenverzeichnis dauern etwa 2-3 Wochen. Ein neuer Energieausweis benötigt etwa 1-3 Wochen je nach Auftragslage. Baupläne können etwas länger dauern. Starten Sie früh genug. Zeitdruck führt zu Fehlern und vergessenen Dokumenten.
Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich bei vermieteten Immobilien?
Bei vermieteten Häusern kommen weitere wichtige Dokumente hinzu. Dazu zählen alle aktuellen Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre, Informationen über hinterlegte Kautionen und eventuelle Mietrückstände. Der Käufer übernimmt nach dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ alle bestehenden Mietverhältnisse zu den gleichen Konditionen. Zusätzlich sollten Sie Protokolle von Mieterversammlungen und Dokumentationen über durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen bereithalten. Diese Transparenz ist für Kapitalanleger besonders wichtig.
Kann ich Unterlagen auch nachträglich besorgen und was passiert bei Fehlern?
Theoretisch ja, praktisch lieber nicht. Fehlende Dokumente erwecken Misstrauen bei Interessenten und verlangsamen den Verkaufsprozess erheblich. Seriöse Käufer erwarten vollständige Unterlagen von Anfang an. Eine nachträgliche Beschaffung kann Notartermine verzögern oder Käufer sogar ganz vergraulen, weil sie sich zwischenzeitlich für ein anderes Objekt entschieden haben. Bei fehlerhaften Angaben drohen sogar rechtliche Konsequenzen. Der Verkäufer haftet für die Richtigkeit der bereitgestellten Informationen.
Fazit und nächste Schritte
Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen, beschleunigen Entscheidungen und können den Verkaufspreis positiv beeinflussen. Die anfänglichen Kosten sind gut investiertes Geld, denn ohne eine vollständige Dokumentation kann kein rechtsgültiger Kaufvertrag erstellt werden.
Wir unterstützen Sie gerne in diesem Prozess. Fordern Sie unsere Checkliste an und beginnen Sie heute mit der systematischen Sammlung aller Verkaufsunterlagen. Oder beauftragen Sie uns mit der Vermarktung Ihrer Immobilie, denn dann gehören diese organisatorischen Aufgaben zu unserem Leistungsangebot. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
