Das Wichtigste auf einen Blick:
- Der Wert hängt maßgeblich von Lage, Zustand und aktueller Marktsituation ab.
- Zwischen den Bremer Stadtteilen bestehen teils erhebliche Preisunterschiede.
- Drei Bewertungsmethoden: Sachwert-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren.
- Maklerbewertungen sind häufig kostenfrei und bieten eine verlässliche Orientierung.
- Ein zu hoher Angebotspreis verlängert die Vermarktungszeit spürbar.
Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder sich einen Überblick über Ihr Vermögen verschaffen? Dann sollten Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie bestimmen lassen. Nach einer Phase der Stagnation zeigt der Bremer Immobilienmarkt 2025 wieder Aufwärtstendenzen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen aktuell bei etwa 2.800 Euro, für Häuser bei etwa 2.700 Euro. Der durchschnittliche Preis sagt allerdings nicht viel über den Wert Ihrer Immobilie aus, denn zwischen den Stadtteilen Bremens bestehen spürbare Preisunterschiede. Wenn Sie also Ihre Immobilie verkaufen oder beleihen möchten, sollten Sie den Marktwert genau kennen.
Bewertungsmethoden für Immobilien
Es gibt in Deutschland drei anerkannte Verfahren zur Bewertung von Immobilien. Welche Methode zum Einsatz kommt, hängt von der individuellen Situation sowie von der Art und Nutzung der Immobilie ab.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren fokussiert sich auf den materiellen Substanzwert und kommt typischerweise bei selbst genutzten Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen zum Einsatz. Berechnet werden die aktuellen (heutigen) Herstellungskosten der Immobilie. Von diesen Kosten wird die altersbedingte Wertminderung abgezogen. Dieses Verfahren eignet sich besonders für außergewöhnliche Objekte oder Lagen bei fehlenden Vergleichsdaten.
Ertragswertverfahren
Für vermietete Objekte und Renditeobjekte ist das Ertragswertverfahren die Methode der Wahl. Der Immobilienwert wird anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen über die Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt. Der Bodenwert wird separat ermittelt und zum Gebäudeertragswert hinzugerechnet. Maßgeblich sind Nettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten und der sogenannte Liegenschaftszins, den die örtlichen Gutachterausschüsse jährlich aktualisieren. Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte werden in der Praxis überwiegend nach diesem Verfahren bewertet, da hier die Renditeerwartung im Vordergrund steht. Besonders bei stabilen Mietverhältnissen liefert diese Methode verlässliche Ergebnisse.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren gilt als sehr praxisnahe Methode und kommt vor allem bei selbst genutzten Immobilien und Grundstücken zur Anwendung. Dabei werden tatsächlich erzielte Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in derselben Lage herangezogen und miteinander verglichen. Entscheidend sind Merkmale wie Wohnfläche, Baujahr, Ausstattungsstandard und Zustand. Ihr Vorteil: hohe Marktnähe – sie spiegelt wider, was Käufer derzeit tatsächlich zu zahlen bereit sind. Voraussetzung ist allerdings eine ausreichende Datenbasis mit Vergleichsobjekten. Diese ist insbesondere in gefragten Stadtteilen wie der Neustadt, Schwachhausen oder dem Viertel meist gegeben.
Diese Faktoren wirken sich auf den Immobilienwert in Bremen aus
Lage, Lage, Lage. Die Lage entscheidet in Bremen maßgeblich über den Wert der Immobilie. Beliebte Stadtteile wie Schwachhausen, Oberneuland und Horn-Lehe erreichen Spitzenpreise, während strukturschwächere Gebiete deutlich günstiger sind. Die Nähe zur Innenstadt, zum Bürgerpark oder zur Weser steigert den Wert ebenso wie eine gute Infrastrukturanbindung mit Geschäften, Schulen und öffentlichen Verkehrsmitteln.
Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Art der Immobilie. Freistehendes Haus, Doppelhaus oder Eigentumswohnung bieten individuelle Vorzüge und einen unterschiedlichen Grad an Privatsphäre.
Der bauliche Zustand spielt ebenfalls eine zentrale Rolle bei der Bewertung der Immobilie. Modernisierte Objekte mit Wärmepumpe, Photovoltaikanlage und neuen Fenstern erzielen höhere Verkaufspreise, da die Energieeffizienz zunehmend an Bedeutung gewinnt. Außerdem sind bei modernisierten Immobilien zunächst keine oder überschaubare Investitionen erforderlich.
Auch die Grundstücksgröße, Ausrichtung des Hauses und der Schnitt der Räume beeinflussen den Wert. Eine Südausrichtung, helle Räume und ein durchdachter Grundriss, der die zur Verfügung stehende Fläche optimal ausnutzt, werden von Interessenten positiv bewertet.
Besondere Ausstattungsmerkmale wie Parkettböden, hochwertige Einbauküchen oder Balkone steigern ebenfalls die Attraktivität und damit auch den Wert. Außenanlagen wie ein Garten, Terrasse, Balkon oder Loggia sind ebenfalls wertsteigernd, da sie die Lebensqualität positiv beeinflussen.
Zu guter Letzt möchten wir noch auf einen wirtschaftlichen Aspekt eingehen. Angebot und Nachfrage wirken sich ebenfalls auf die Immobilienpreise aus. Ist das Immobilienangebot knapp und die Nachfrage hoch, können die Preise steigen. Umgekehrt kann eine geringe Nachfrage zu einem Preisrückgang führen.
Kostenfreie Maklerbewertung als solide Basis
Als Immobilienmakler bieten wir unseren Kunden eine kostenfreie Marktwertanalyse an. Dies ist ein Service, der für Eigentümer drei wesentliche Vorteile bietet.
- Die Bewertung basiert auf aktuellen Marktdaten, lokaler Expertise und Erfahrungswerten.
- Die Bewertung erfolgt meist innerhalb weniger Tage.
- Die Bewertung ist kostenfrei.
Um den Marktwert einzuschätzen, besichtigen wir Ihre Immobilie persönlich, analysieren den Zustand und vergleichen mit aktuellen Angeboten. Weitere Informationen finden Sie in unserem kostenfreien Ratgeber: „Den richtigen Immobilienpreis ermitteln.“
Hinweis: Immobilienbewertung ist nicht gleich Immobilienbewertung. Wichtig ist, dass Sie einen erfahrenen und ortskundigen Makler mit nachweisbaren Referenzen ansprechen.
Bei komplexen Fragestellungen wie Scheidung, Erbauseinandersetzung oder Finanzierungsverhandlungen empfiehlt sich zusätzlich ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen. Dieses kostet zwar zwischen 1.000 und 2.500 Euro, hat aber vor Gericht und bei Behörden Bestand.
Häufige Fehler bei der Preisfindung
Der emotionale Wert ist nicht mit dem Marktwert einer Immobilie gleichzusetzen. Dies ist die häufigste Falle beim Verkauf. Eigentümer überschätzen den Wert ihrer Immobilie oft, weil sie jahrelange Erinnerungen und selbst durchgeführte Verschönerungen einpreisen. Zusätzlich haben sie vielleicht von einem Nachbarn gehört, zu welchem Preis dieser sein Haus verkauft hat. Diese Argumente interessieren allerdings potenzielle Käufer nicht. Der Immobilienmarkt basiert auf objektiven Faktoren und vergleichbaren Verkäufen. Ein zu hoher Angebotspreis führt dazu, dass potenzielle Käufer ihr Interesse verlieren. Steht eine Immobilie auch nach Monaten noch zum Verkauf, sinkt die Attraktivität weiter. Interessenten vermuten hinter dem Angebot einen Haken.
Ein weiterer Fehler liegt darin, dass Investitionen eins zu eins auf den Verkaufspreis aufgeschlagen werden. Eine neue Küche für 20.000 Euro bedeutet nicht automatisch eine Wertsteigerung in gleicher Höhe. Erstens sind Geschmäcker verschieden und zweitens möchten viele Käufer Ihre Immobilie nach dem Kauf selbst gestalten und nicht weitere 15 Jahre eine „alte“ Küche nutzen. Besser ist es, notwendige Instandhaltungen vorzunehmen, auf energetische Sanierungen sowie auf Modernisierungen zu setzen, die eine breite Zielgruppe ansprechen.
Wer seine Immobilie ohne eine professionelle Immobilienbewertung verkauft, riskiert finanzielle Verluste. Eine fundierte Einschätzung zu Beginn spart Zeit, Nerven und oft auch bares Geld.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie schnell erstellt ein Makler eine Immobilienbewertung?
Eine kostenfreie Marktwertanalyse liegt meist innerhalb von drei bis fünf Werktagen vor, nachdem die Immobilie besichtigt wurde. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen benötigt zwischen zwei und vier Wochen, da hier umfangreiche Recherchen, Berechnungen und eine detaillierte Dokumentation erforderlich sind und ist mit hohen Kosten verbunden.
Für welche Zwecke brauche ich eine Bewertung eines Gutachters?
Für private Verkäufe genügt in den meisten Fällen eine qualifizierte Marktwertanalyse. Ein gerichtsfestes Gutachten ist notwendig bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, steuerlichen Bewertungen oder wenn Behörden und Gerichte involviert sind. Auch Banken verlangen für bestimmte Finanzierungen ein formelles Wertgutachten.
Welche Unterlagen benötige ich für eine Immobilienbewertung?
Für eine fundierte Bewertung sollten Sie Grundbuchauszug, Baupläne, Flurkarte und den aktuellen Energieausweis bereitstellen. Hilfreich sind zudem Nachweise über durchgeführte Modernisierungen, Rechnungen von Handwerkern und bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Je vollständiger die Unterlagen, desto präziser kann die Wertermittlung erfolgen.
Fazit: Eine realistische Bewertung ist die Basis eines erfolgreichen Verkaufs
Der Wert einer Immobilie in Bremen hängt von zahlreichen Faktoren ab. Es ist wichtig, die Gesamtheit zu betrachten. Wer sein Objekt erfolgreich verkaufen möchte, sollte keinesfalls auf sein Bauchgefühl oder die Ratschläge von Freunden oder Nachbarn setzen, sondern auf fundierte Daten und lokale Expertise eines Immobilienmaklers.
Möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist? Dann nehmen Sie Kontakt zu uns auf. Sie erhalten von uns eine realistische Einschätzung des Marktwerts. Wenn Sie sich dann entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, unterstützen wir Sie selbstverständlich auch dabei. Vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Beratungstermin.
