Das Wichtigste auf einen Blick:
- Selbstnutzer können vor allem Handwerkerkosten und haushaltsnahe Dienstleistungen bis zu einem gesetzlich festgelegten Höchstbetrag steuerlich geltend machen.
- Vermieter profitieren von deutlich umfangreicheren Abschreibungsmöglichkeiten: Werbungskosten sind nahezu vollständig absetzbar. Auch eine Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist möglich.
- Vermieter können Finanzierungskosten vollständig absetzen.
- Für denkmalgeschützte Immobilien und energetische Sanierungen gelten Sonderregelungen.
Wussten Sie, dass Sie als Immobilieneigentümer jährlich Tausende Euro an Steuern sparen können? Dabei macht es einen Unterschied, ob Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen oder diese vermieten. Ein Vermieter kann beispielsweise seine Kreditzinsen vollständig absetzen, während ein Selbstnutzer dies nicht kann. Dafür profitiert der Selbstnutzer zum Beispiel von speziellen Regelungen bei energetischen Sanierungen.
In diesem Artikel erfahren Sie, welche konkreten Steuervorteile sich Ihnen bieten, welche Kosten Sie grundsätzlich absetzen können und worauf Sie unbedingt achten sollten, um das Maximum aus Ihrer Steuererklärung herauszuholen.
Das können Selbstnutzer von der Steuer absetzen
Als Selbstnutzer einer Immobilie sind die steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten deutlich begrenzter als bei Vermietern. Die vorhandenen Möglichkeiten sollten aber dennoch genutzt werden – jeder Euro zählt. Die wichtigsten Posten, die Sie steuerlich geltend machen können, sind:
Handwerkerkosten
Sie können 20 Prozent der Lohnkosten für Handwerkerarbeiten direkt von der Steuerschuld abziehen. Der Höchstbetrag liegt bei 1.200 Euro pro Jahr. Dazu zählen sowohl Renovierungs- als auch Modernisierungsarbeiten. Achten Sie bei der ausgestellten Rechnung darauf, dass die Lohnkosten separat ausgewiesen sind.
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Hier können Sie ebenfalls 20 Prozent der Kosten für Dienstleistungen wie Gartenpflege, Reinigung oder Hausmeisterdienste absetzen. In diesem Bereich liegt die Höchstgrenze bei 4.000 Euro pro Jahr. Das gilt auch, wenn Sie eine Haushaltshilfe per Minijob beschäftigen. Der Minijob muss allerdings über die Minijob-Zentrale angemeldet werden.
Energetische Sanierungen
Seit 2020 können Selbstnutzer 20 Prozent der Kosten für eine energetische Sanierung ihres Eigenheims über drei Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Die Obergrenze liegt bei 40.000 Euro pro Immobilie. Beispiele sind eine neue Heizungsanlage, Wärmedämmung oder den Austausch von Fenstern.
Besonderheiten von Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen
Selbstnutzer von denkmalgeschützten Immobilien können insgesamt 90 Prozent der Sanierungskosten als Sonderausgaben abschreiben. Die Abschreibung erstreckt sich über 10 Jahre. Sie können also pro Jahr 9 Prozent abschreiben. Dies kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen.
Home-Office-Kosten
Wenn Sie einen Raum ausschließlich beruflich nutzen, können Sie die anteiligen Kosten (Heizung, Strom, Renovierung) als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Da der Nachweis der ausschließlich beruflichen Nutzung meist schwer ist, wenden viele Selbstnutzer die seit 2023 geltende Homeoffice-Pauschale an. Diese gilt – auch für Mieter – wenn das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit ist.
Steuervorteile für Vermieter
Als Vermieter profitieren Sie von deutlich weitreichenderen steuerlichen Vorteilen im Vergleich zur Selbstnutzung. So können Sie nahezu alle Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie als Werbungskosten absetzen.
Gebäude-Abschreibung (AfA)
Das Herzstück der Vermieter-Steuervorteile ist die Abschreibung für Abnutzung. Sie können jährlich 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über 50 Jahre abschreiben. Die Grundstückskosten sind davon ausgeschlossen.
Diese Werbungskosten sind sofort absetzbar
Folgende Kosten können Sie vollständig im Jahr der Entstehung absetzen:
- Verwaltungskosten und Hausverwaltung
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten
- Versicherungen (Gebäude-, Haftpflicht-, Mietausfall-Versicherung)
- Grundsteuer und andere Nebenkosten
- Finanzierungskosten und Kreditzinsen
- Fahrtkosten zum Objekt
- Maklergebühren bei Neuvermietung
- Rechts- und Steuerberatungskosten
Dies gilt natürlich nur, wenn Sie die Kosten auch selbst tragen. Kosten, die Sie über die Nebenkosten an Ihre Mieter weitergeben wie zum Beispiel die Grundsteuer, können nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Vermietung von denkmalgeschützten Immobilien
Vermieter können bei denkmalgeschützten Objekten 100 Prozent der Sanierungskosten als Sonderausgaben abschreiben. 9 Prozent über 8 Jahre und im Anschluss 7 Prozent für weitere 4 Jahre.
Die Verlustverrechnung
Entstehen Ihnen durch die Vermietung steuerliche Verluste, können diese mit anderen Einkünften verrechnet werden. Dies ist besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie von Vorteil.
Wichtige Hinweise für Selbstnutzer und Vermieter
Bewahren Sie alle Belege sorgfältig auf. Das Finanzamt kann auch Jahre später noch Nachweise verlangen. Besonders bei Handwerkerarbeiten ist wichtig, dass Lohn- und Materialkosten getrennt ausgewiesen werden.
Die Informationen in diesem Artikel basieren auf unserer Erfahrung als Immobilienmakler. Um alle Möglichkeiten optimal zu nutzen und kostspielige Fehler zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, einen Steuerberater hinzuzuziehen.
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